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Modèle d'offre d'achat (Suisse)

Offre d'achat (lettre d'intention sans engagement)Kaufangebot (unverbindliche Kaufabsichtserklärung)

Une lettre dans laquelle l'acheteur indique le prix et les conditions auxquels il veut acheter un bien désigné. En Suisse, elle ne peut lier aucune partie : la vente d'un immeuble et toute promesse de le vendre ou de l'acheter exigent un acte authentique. La lettre ouvre les négociations et donne au notaire les données de l'acte.

Utilisez-la après une visite, pour montrer au vendeur ou à l'agent immobilier que vous êtes sérieux, à quel prix et à quelles conditions. Utilisez-la aussi pour fixer les points que le notaire inscrira dans l'acte : le prix, la date de remise, le financement et les documents dont vous avez besoin avant. Ne l'utilisez pas pour vous réserver le bien. Seul un acte de vente ou une promesse de vente signés devant un notaire le permettent.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Cantons alémaniques. Les règles de forme sont fédérales et s'appliquent dans tous les cantons. Les particularités zurichoises sont signalées.
Effet de la lettre
Sans engagement. Une vente immobilière n'est valable qu'en la forme authentique (art. 216 al. 1 CO).
Promesse de vente ou droit d'emption
Exige aussi un acte authentique (art. 216 al. 2 CO). Un droit d'emption dure au plus 10 ans, un droit de préemption 25 ans (art. 216a CO).
Contrat de réservation
Nul s'il est signé sans notaire. L'acheteur peut en général récupérer l'acompte de réservation.
Clause de conservation de l'acompte
Valable seulement si elle couvre au plus les frais engagés en vain par le vendeur qui s'est fié à la vente (ATF 140 III 200 ; TF 4A_109/2018).
Transfert de propriété
Seulement par l'inscription au registre foncier (art. 656 CC).
Fonds propres pour une hypothèque
Au moins 10 % de la valeur d'avance en fonds hors prévoyance professionnelle, le 2e pilier (directives de l'Association suisse des banquiers).
Amortissement de l'hypothèque
La dette doit être ramenée à 2/3 de la valeur d'avance en 15 ans (directives de l'Association suisse des banquiers).
Personnes à l'étranger
Autorisation cantonale requise, sauf pour un logement principal au domicile légal et effectif en Suisse ou une autre exception (art. 2 et 5 LFAIE).
Droits de mutation
Aucun à Zurich depuis le 1er janvier 2005. D'autres cantons perçoivent des droits de mutation.
Frais de notaire et de registre foncier
Ils s'appliquent à Zurich. Les deux parties en répondent solidairement.

Le document

Texte affiché

Vous signez la version en allemand. La version en français vous aide à la comprendre. Vos réponses remplissent les deux.

Offre d'achat (lettre d'intention sans engagement)

  1. 1.Expéditeur et destinataire

    1. 1.1

      Expéditeur : Acheteur ou acheteurs, Adresse de l'acheteur (ci-après « l'acquéreur intéressé »).

      Indiquez le nom complet, la date de naissance et la nationalité de chaque acheteur. Pour une société, indiquez sa raison sociale et son siège.

    2. 1.2

      Destinataire : Vendeur ou son mandataire, Adresse du vendeur ou du mandataire.

      Si un courtier détient le mandat de vente, adressez-lui la lettre et demandez-lui de la transmettre au propriétaire.

  2. 2.Bien

    1. 2.1

      Je suis intéressé par l'achat de l'immeuble situé Adresse du bien, parcelle Numéro de parcelle et commune, composé de Description du bien, qui est proposé au prix de Prix demandé en CHF CHF.

      Reprenez le numéro de parcelle (Grundstück-Nr. ou Kat.-Nr.) de l'extrait du registre foncier. Pour un appartement, ajoutez le numéro de l'unité de PPE (Stockwerkeinheit).

  3. 3.Prix offert

    1. 3.1

      J'offre pour l'immeuble un prix d'achat de Prix offert en CHF CHF (en lettres : Prix offert en toutes lettres francs). Le prix est payable lors du transfert de propriété.

      L'acte fixe comment et quand le prix est payé. Convenez du mode de paiement avec le notaire et votre banque avant la date de signature.

  4. 4.Financement

    1. 4.1

      Je financerai le prix avec des fonds propres de Fonds propres en CHF CHF et une hypothèque de Montant de l'hypothèque en CHF CHF. Mon offre est soumise à la confirmation définitive du financement par ma banque.

      Supprimez la réserve si vous payez entièrement avec vos fonds propres. Le vendeur demandera une preuve du financement avant que le notaire fixe une date.

  5. 5.Conditions et documents

    1. 5.1

      Je propose le Date d'entrée en jouissance (profits et risques) comme date d'entrée en jouissance, avec le transfert des profits et des risques.

      Si le contrat fixe une date d'entrée en jouissance, la loi présume que les profits et les risques passent à l'acheteur à cette date (art. 220 CO).

    2. 5.2

      Avant la signature de l'acte, j'ai besoin des documents suivants : Documents requis avant l'acte.

    3. 5.3

      Facultatif

      Autres conditions : Autres conditions.

      Gardez-la pour des conditions comme une expertise, la remise libre de tout occupant ou des objets vendus avec le bien. S'il n'y en a pas, supprimez-la.

  6. 6.Absence d'effet contraignant

    1. 6.1

      La présente offre est une déclaration d'intention sans engagement. Un contrat de vente immobilière et toute promesse de vente qui s'y rapporte ne sont valables qu'en la forme authentique (art. 216 CO). Aucune partie n'est liée avant la signature du contrat de vente instrumenté en la forme authentique.

      Gardez cette clause. Elle rappelle la situation juridique et évite un litige sur un prétendu accord.

    2. 6.2

      Aucun paiement n'est effectué avec la présente offre, en particulier aucuns frais de réservation ni aucun acompte.

  7. 7.Prochaines étapes

    1. 7.1

      Si vous acceptez mon offre, je vous prie de charger le notaire du lieu de situation de l'immeuble de préparer un projet de contrat de vente et de me l'envoyer pour examen suffisamment tôt avant le rendez-vous de signature.

      À Zurich, le notaire compétent est le Notariat d'État du district. Demandez le projet bien avant la signature. En cas de doute, faites-le vérifier par un avocat indépendant.

  8. 8.Validité

    1. 8.1

      La présente offre est valable jusqu'au Date de validité de l'offre. Je vous prie de répondre par écrit d'ici cette date.

      Fixez un délai court. Comme la lettre ne vous lie pas, vous pouvez aussi la retirer plus tôt.

  9. 9.Signature

    1. 9.1

      Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. Lieu de signature, Date de signature. Signature : Acheteur ou acheteurs.

      Chaque acheteur signe. Des époux qui achètent ensemble signent tous les deux.

Formalités

  1. La lettre n'exige aucune forme, aucun témoin ni notaire. Signez-la et datez-la.
  2. Envoyez-la par e-mail ou par la poste au vendeur, ou au courtier qui détient le mandat de vente.
  3. La lettre ne vous lie pas, même si une clause le prévoit. Un contrat de vente immobilière et toute promesse de vente exigent un acte authentique (art. 216 CO).
  4. Ne payez rien avec l'offre. Les courtiers demandent souvent un contrat de réservation signé et un acompte de réservation.
  5. Le Tribunal fédéral traite un contrat de réservation comme une promesse de vente. Sans acte authentique, il est nul, et vous pouvez en général récupérer le paiement.
  6. Si vous êtes une personne à l'étranger au sens de la Lex Koller, vérifiez avant l'offre si vous avez besoin d'une autorisation cantonale.
  7. À Zurich, l'office notarial d'État (Notariat) du district où se trouve l'immeuble dresse l'acte.
  8. À Berne, à Bâle et dans la plupart des cantons romands et italophones, les parties choisissent un notaire indépendant.

Erreurs fréquentes

  • Payer des frais de réservation pour vous assurer le bien. Sans acte authentique, le contrat de réservation est nul, et vous devrez peut-être saisir un tribunal pour récupérer l'argent.
  • Croire que l'acceptation écrite du vendeur le lie. Tant que l'acte n'est pas signé devant notaire, le vendeur peut encore vendre à un tiers.
  • Faire l'offre avant que votre banque confirme l'hypothèque par écrit. Vérifiez qu'au moins 10 % de la valeur d'avance proviennent de fonds hors 2e pilier.
  • Ignorer la Lex Koller. Un achat soumis à autorisation reste sans effet tant que l'autorisation n'est pas définitive.
  • Manquer le délai d'autorisation. Le conservateur du registre foncier rejette la réquisition si l'autorisation n'est pas obtenue à temps (art. 18 et 26 LFAIE).
  • Décrire le bien seulement par son adresse. Indiquez le numéro de parcelle et, pour un appartement, le numéro de l'unité de PPE selon le registre foncier.
  • Oublier les frais en plus du prix : frais de notaire et de registre foncier, frais d'inscription de l'hypothèque et, dans beaucoup de cantons, droits de mutation.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez