Liste de contrôle de l'avant-contrat de vente (Suisse)
Contrat de vente immobilière et promesse de vente : liste pour vérifier le projet du notaireGrundstückkaufvertrag und Vorvertrag: Prüfliste zum Entwurf der Urkundsperson
Le droit suisse ne connaît pas de promesse de vente sous seing privé. La vente d'un immeuble, la promesse de vente, le droit d'emption et le droit de préemption à prix fixe exigent tous un acte authentique. Cette liste aide l'acheteur ou le vendeur à vérifier le projet du notaire avant la signature.
Utilisez cette liste dès que les parties sont d'accord sur le prix et que le notaire a envoyé un projet de contrat de vente (Kaufvertrag), ou de promesse de vente (Vorvertrag) ou de droit d'emption (Kaufsrecht) si la vente ne peut pas encore être conclue, par exemple pour un appartement encore en construction. Passez chaque point en revue. Demandez au notaire d'expliquer ou de modifier toute clause que vous ne comprenez pas. Pour un achat important ou inhabituel, prenez conseil auprès d'un professionnel indépendant.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Cantons alémaniques, avec des particularités zurichoises. Les règles de forme sont fédérales et s'appliquent dans tous les cantons.
- Forme
- Acte authentique pour la vente, la promesse de vente, un droit d'emption ou un droit de préemption à prix fixe (art. 216 CO).
- Durée maximale des droits
- Droit d'emption 10 ans, droits de préemption et de réméré 25 ans (art. 216a CO).
- Avis des défauts
- 60 jours. Pour un défaut qu'une vérification normale ne pouvait révéler, 60 jours après la découverte (art. 219a al. 1 CO, depuis le 1er janvier 2026).
- Délai d'avis plus court
- Un délai plus court convenu dans l'acte est sans effet (art. 219a al. 1 CO).
- Prescription des droits pour défauts
- 5 ans dès le transfert de propriété. Il ne peut pas être raccourci au détriment de l'acheteur (art. 219a al. 3 CO).
- Constructions neuves
- Si le bâtiment reste à construire ou a moins de 2 ans, l'acheteur peut exiger la réparation gratuite des défauts (art. 219a al. 2 CO).
- Hypothèque légale des artisans
- Les entrepreneurs peuvent inscrire une hypothèque jusqu'à 4 mois après l'achèvement des travaux, même contre un nouveau propriétaire (art. 837 et 839 CC).
- Profits et risques
- Présumés passer à l'acheteur à la date d'entrée en jouissance fixée dans le contrat (art. 220 CO).
- Baux en cours
- Passent à l'acheteur. Il ne peut résilier un bail d'habitation avant terme que pour un besoin propre urgent, avec le délai légal pour le prochain terme légal (art. 261 CO).
- Frais à Zurich
- Pas de droits de mutation depuis 2005. Des frais de notaire et de registre foncier s'appliquent, et l'immeuble garantit l'impôt sur les gains immobiliers du vendeur.
La liste de contrôle
Avant que le notaire rédige l'acte
Envoyez au notaire les données du contrat : parties, immeuble, prix, paiement, date d'entrée en jouissance et clauses particulièresVertragsangaben
Confirmation écrite de l'hypothèque par la banqueFinanzierungsbestätigung
L'acte vous oblige à payer. Sans financement, vous risquez des dommages-intérêts. Au moins 10 % de la valeur d'avance doivent être des fonds hors 2e pilier.
Vérifiez si l'acheteur est une personne à l'étranger au sens de la Lex KollerBewilligungspflicht nach BewG
Consentement du conjoint du vendeur si l'immeuble est le logement de familleZustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB)
Sans consentement exprès, la vente du logement de famille n'est pas valable.
Parties et immeuble dans le projet
Identité complète de chaque vendeur et acheteur, et forme de propriété des coacheteurs (copropriété ou propriété commune)Miteigentum, Gesamteigentum
La forme de propriété détermine qui peut vendre plus tard et ce qui se passe en cas de décès ou de séparation.
Description de l'immeuble conforme à l'extrait récent du registre foncier : numéro de parcelle, surface, part de PPE et quote-partGrundstückbeschrieb, Wertquote
L'acte transfère ce que décrit le registre foncier, pas ce que promettait l'annonce.
Servitudes, charges foncières, mentions et gages énumérés dans l'acte, et gages que le vendeur doit radierDienstbarkeiten, Anmerkungen, Grundpfandrechte
L'acheteur reprend chaque droit qui reste inscrit. Les cédules hypothécaires que le vendeur garde doivent être radiées ou transférées à l'exécution.
Baux transférés à l'acheteur, avec loyers et garantiesMietverträge (Art. 261 OR)
Les baux passent avec l'immeuble. Vous ne pouvez résilier un bail d'habitation avant terme que pour un besoin propre urgent.
Prix, paiement et impôts
Prix, date et mode de paiement, et date d'entrée en jouissance qui transfère les profits et risquesKaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Antritt
Les profits et risques passent à la date d'entrée en jouissance convenue. Faites-la coïncider avec la date de paiement et la réquisition au registre foncier.
Sûreté pour l'impôt sur les gains immobiliers du vendeurSicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
À Zurich, l'immeuble garantit l'impôt. Si le vendeur ne paie pas, l'acheteur peut devoir le payer.
Qui paie les frais de notaire, de registre foncier et les éventuels droits de mutation cantonauxGebühren, Handänderungssteuer
Garantie et défauts
Portée de toute exclusion de garantie, et liste des défauts connus du vendeurGewährleistungsausschluss
Une exclusion est courante pour les bâtiments existants. Elle ne couvre pas les défauts que le vendeur a frauduleusement dissimulés (art. 199 CO).
Délai d'avis des défauts et délai de prescriptionMängelrüge, Verjährung (Art. 219a OR)
Pour un bâtiment neuf ou sur plan : réparation gratuite, date d'achèvement, réception et protection contre les hypothèques légales des artisansNachbesserung, Bauhandwerkerpfandrecht
L'acheteur d'un bâtiment de moins de 2 ans peut exiger la réparation gratuite. Les entrepreneurs impayés peuvent inscrire une hypothèque pendant 4 mois après l'achèvement.
Promesse de vente, droit d'emption et réservation
Tout contrat de réservation déjà signé. Demandez au notaire d'inscrire le remboursement ou d'imputer le paiement sur le prix.Reservationsvereinbarung
Sans acte authentique, il est nul. Une clause qui garde le paiement l'est aussi, sauf si elle couvre seulement les frais perdus du vendeur qui s'est fié à la vente.
Pour une promesse de vente ou un droit d'emption : date d'échéance, conditions, prix et sort d'un éventuel acompteVorvertrag, Kaufsrecht
Les deux exigent un acte authentique. Un droit d'emption dure au plus 10 ans et peut être annoté au registre foncier.
Droits de préemption des voisins, des copropriétaires ou de la communeVorkaufsrecht
Un droit de préemption inscrit ou légal peut permettre à un tiers d'acheter l'immeuble à votre prix.
Signature et exécution
Lisez tout le projet final avant le rendez-vous et apportez des pièces d'identité valablesBeurkundungstermin
Les deux parties signent l'acte devant le notaire. Après la signature, vous êtes lié.
Confirmation de l'inscription au registre foncierGrundbucheintrag
Vous devenez propriétaire seulement lorsque le registre foncier inscrit le transfert (art. 656 CC).
Formalités
Un modèle sous seing privé serait nul, tout comme un contrat de réservation privé avec acompte (art. 216 CO). Le notaire doit rédiger l'acte, cette liste indique donc les points à vérifier.
- Le notaire rédige l'acte à partir des données fournies par les parties. Les deux parties le signent devant le notaire.
- Un contrat, une promesse de vente ou un droit d'emption signé seulement sous seing privé est nul (art. 216 CO).
- L'acheteur devient propriétaire seulement lorsque le registre foncier inscrit la vente (art. 656 CC).
- À Zurich, l'office notarial d'État du district dresse l'acte et reçoit la réquisition au registre foncier.
- Berne, Bâle, Argovie et les cantons romands et italophones ont des notaires indépendants. Ils déposent l'acte au registre foncier cantonal.
- Le conjoint doit consentir expressément à la vente du logement de famille (art. 169 CC).
- Une personne à l'étranger peut avoir besoin d'une autorisation selon la Lex Koller avant que le registre foncier accepte la réquisition.
- Le vendeur doit l'impôt cantonal sur les gains immobiliers. L'immeuble garantit cet impôt, de sorte que l'acte prévoit en général une sûreté.
Erreurs fréquentes
- Signer un contrat de réservation privé avec acompte avant l'acte. Il est nul, et sa clause pénale l'est en général aussi. Réclamez l'argent si la vente échoue.
- Accepter une large exclusion de garantie sans la lire. Elle est admise pour un bâtiment existant, mais pas pour les défauts que le vendeur a frauduleusement dissimulés (art. 199 CO).
- Ne pas demander au vendeur d'énumérer dans l'acte les défauts qu'il connaît.
- Manquer le délai d'avis de 60 jours après la découverte d'un défaut. Envoyez l'avis par écrit et gardez une preuve.
- Payer tout le prix sans garantir l'impôt sur les gains immobiliers du vendeur. À Zurich, l'immeuble le garantit, et l'acheteur peut devoir le payer si le vendeur ne paie pas.
- Acheter un bâtiment neuf ou récemment rénové sans vérifier que les entrepreneurs sont payés. Demandez les factures finales acquittées ou une sûreté dans l'acte.
- Oublier le conjoint. Si l'immeuble est le logement de famille du vendeur, le conjoint doit consentir expressément, même si un seul époux en est propriétaire.
- Conclure une promesse de vente ou un droit d'emption sans date limite, ou sans régler le sort de l'acompte si le contrat principal échoue.
Base légale
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 216 and 216a (form and duration)
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 197 and 199 (warranty and its exclusion) and Art. 219a (notice, free repair and limitation), Art. 219a inserted by the Federal Act of 20 December 2024 on building defects (AS 2025 270), in force since 1 January 2026
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 220 (benefit and risk) and Art. 261 (sale of a let property)
- Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), Art. 169 (family home), 656 and 657 (land register, public deed), 837 and 839 (builders' lien)
- Bundesgericht, BGE 140 III 200 and Urteil 4A_109/2018 vom 8. November 2018 (reservation agreement is a preliminary contract and needs a public deed)