Logo One Place - Moteur de recherche immobilier alimenté par IA

Liste de vérifications avant l'achat (Suisse)

Liste de vérification de l'acheteur avant l'achatPrüfliste vor dem Kauf einer Liegenschaft oder Eigentumswohnung

Les documents et vérifications qu'un acheteur d'une maison ou d'un appartement existant en Suisse devrait obtenir avant que le notaire fixe la date de signature : registre foncier, restrictions de droit public, état du bâtiment, documents de la PPE, baux, statut de l'acheteur au regard de la Lex Koller, financement et impôts.

Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature de l'acte devant le notaire. Demandez chaque document au vendeur par écrit. Si l'acte exclut la garantie du vendeur, un défaut que vous n'avez pas vérifié avant de signer est à vos risques.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Cantons alémaniques, avec des sources zurichoises. Les règles fédérales s'appliquent partout. Les cantons diffèrent pour les impôts, les émoluments et les règles de construction.
Données publiques du registre foncier
Désignation de l'immeuble, propriétaire, forme et date de la propriété, sans justifier d'un intérêt (art. 970 al. 2 CC).
Aussi publiques selon le droit fédéral
Servitudes, charges foncières et la plupart des mentions (art. 970 al. 3 CC).
Gages immobiliers
Visibles seulement avec un intérêt rendu vraisemblable (art. 970 al. 1 CC).
Bonne foi et registre foncier
L'acheteur qui se fie de bonne foi à une inscription est protégé. Nul ne peut se prévaloir d'avoir ignoré une inscription (art. 970 al. 4, art. 973 CC).
Hypothèque légale des artisans
Inscription possible jusqu'à 4 mois après l'achèvement des travaux (art. 839 CC).
Contributions de PPE
La communauté peut inscrire une hypothèque sur une part pour les contributions des 3 dernières années, contre chaque propriétaire successif (art. 712i CC).
Avis des défauts après l'achat
60 jours, ou 60 jours dès la découverte pour un défaut qu'une vérification normale ne pouvait révéler (art. 219a CO, depuis le 1er janvier 2026).
Prescription des droits pour défauts
Les droits se prescrivent 5 ans après le transfert (art. 219a CO).
Fonds propres
Au moins 10 % de la valeur d'avance en fonds hors 2e pilier (directives de l'Association suisse des banquiers).
Amortissement de l'hypothèque
Dette ramenée à 2/3 de la valeur d'avance en 15 ans (directives de l'Association suisse des banquiers).
Baux
Passent à l'acheteur avec l'immeuble (art. 261 CO).
Droits de mutation à Zurich
Aucun depuis le 1er janvier 2005. L'immeuble garantit l'impôt sur les gains immobiliers du vendeur.

La liste de contrôle

Vendeur, titre et registre foncier

  • Extrait complet et récent du registre foncierGrundbuchauszug

    Il montre propriétaire, immeuble, servitudes, charges foncières, mentions, droits de préemption et gages. Chaque inscription vous lie en tant que nouveau propriétaire.

  • Plan cadastral et surface selon la mensuration officielleKatasterplan, amtliche Vermessung

    Le vendeur doit une indemnité pour une surface manquante inscrite au registre foncier seulement s'il l'a expressément garantie (art. 219 al. 2 CO).

  • Identité de chaque propriétaire, état civil et consentement du conjoint pour un logement de familleZustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB)

    Tous les propriétaires doivent signer. Le conjoint doit consentir expressément à la vente du logement de famille.

  • Textes des servitudes et charges foncières inscritesDienstbarkeitsverträge

    L'extrait ne montre qu'un titre court, par exemple un droit de passage. L'acte de base fixe qui peut faire quoi et qui paie l'entretien.

Aménagement et restrictions de droit public

  • Extrait du cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncièreÖREB-Katasterauszug

    Il montre l'affectation, les alignements, les zones protégées et les inscriptions au cadastre des sites pollués pour la parcelle.

  • Permis de construire et réceptions finales du bâtiment et des modifications ultérieuresBaubewilligungen, Bauabnahme

    Ils prouvent que le bâtiment et les modifications ultérieures, comme un aménagement des combles, ont été autorisés.

  • Travaux publics prévus ou changements d'affectation dans la communeNutzungsplanung, Gemeindebauamt

    Demandez au service communal des constructions. Une nouvelle route ou une révision de l'affectation peut changer la valeur ou l'usage du bien.

État du bâtiment

  • Police d'assurance du bâtiment et sa valeur assuréeGebäudeversicherungsausweis

    La valeur assurée et les éventuelles réserves de la police renseignent sur le bâtiment et ses risques.

  • Liste des travaux avec dates et factures des dernières années, et preuve que les entrepreneurs sont payésRenovationsliste, Schlussrechnungen

    Elle montre ce qui devra bientôt être renouvelé. Les entrepreneurs impayés peuvent inscrire une hypothèque jusqu'à 4 mois après l'achèvement (art. 839 CC).

  • Type et âge du chauffage, factures d'énergie et éventuel certificat énergétiqueHeizung, Energieausweis (GEAK)

    Remplacer un vieux chauffage coûte cher, et les factures d'énergie montrent les frais courants.

  • Inspection par un expert en construction indépendantBauexpertise

    Si l'acte exclut la garantie, le rapport d'expertise est votre seule protection. Après la vente, signalez un défaut dans les 60 jours après sa découverte.

Propriété par étages (PPE)

  • Acte constitutif avec les plans des parts et les quotes-partsBegründungsakt, Aufteilungsplan, Wertquote

    Il définit quels locaux sont à vous et votre part des frais communs, qui suit la quote-part (art. 712h CC).

  • Règlement de la PPE et règlement de maisonReglement, Hausordnung

    Ils peuvent limiter la location, les animaux ou l'usage, et donner aux autres copropriétaires un droit de préemption ou d'opposition (art. 712c CC).

  • Procès-verbaux des assemblées des copropriétaires des dernières annéesProtokolle der Stockwerkeigentümerversammlung

    Ils montrent les travaux décidés, les litiges et les contributions spéciales.

  • Comptes, budget, état du fonds de rénovation et confirmation que les contributions du vendeur sont payéesErneuerungsfonds, Beitragsbestätigung

    La communauté peut inscrire une hypothèque sur la part pour les contributions impayées des 3 dernières années, même contre vous, nouveau propriétaire (art. 712i CC).

Statut de l'acheteur et financement

Baux, impôts et frais

Formalités

Une vérification préalable prend par nature la forme d'une liste de contrôle.

  1. Vous ne signez pas cette liste.
  2. Toute personne peut obtenir les données de base du registre foncier sans justifier d'un intérêt (art. 970 al. 2 et 3 CC).
  3. Un extrait complet, qui montre aussi les gages et les autres inscriptions, exige un intérêt rendu vraisemblable (art. 970 al. 1 CC). Demandez au vendeur un extrait récent.
  4. À Zurich, les Notariate d'État tiennent le registre foncier.
  5. Chaque canton a introduit le cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière (cadastre RDPPF), mais il ne couvre pas encore toutes les communes.
  6. À Zurich, le cadastre RDPPF est librement accessible en ligne.
  7. Demandez par écrit au vendeur les documents du bâtiment et de la PPE. Faites joindre les plus importants à l'acte par le notaire.

Erreurs fréquentes

  • Se fier à la brochure du courtier pour la surface et la parcelle. Vérifiez l'extrait du registre foncier et le plan cadastral.
  • Ne pas vérifier l'extrait RDPPF. L'affectation, la protection des monuments et les sites pollués limitent ce que vous pouvez construire ou modifier.
  • Acheter un appartement sans lire les procès-verbaux de la PPE et l'état du fonds de rénovation. Les travaux décidés ou nécessaires peuvent coûter plus que le fonds.
  • Ignorer les travaux récents sur le bâtiment. Les entrepreneurs impayés peuvent inscrire une hypothèque jusqu'à 4 mois après l'achèvement, même après votre achat.
  • Croire que vous pourrez bientôt habiter un appartement loué. Le bail vous est transféré, et vous ne pouvez le résilier avant terme que pour un besoin propre urgent.
  • Sous-estimer les frais. Zurich n'a pas de droits de mutation, mais vous payez notaire, registre foncier et inscription de l'hypothèque. D'autres cantons ajoutent des droits de mutation.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez