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Liste de vérifications avant l'achat (Suède)

Liste de vérifications préalables de l'acheteurKontroller före köp av bostad

Les documents et les contrôles qu'un acheteur d'un logement en Suède doit réaliser avant de signer le contrat d'achat : titre et charges dans le registre foncier, finances de l'association de logement pour une bostadsrätt, inspection physique, urbanisme et permis, déclaration énergétique, financement et frais d'enregistrement.

Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature du köpekontrakt ou de l'överlåtelseavtal. En Suède, aucun notaire ne vérifie la vente pour vous. L'agent immobilier travaille pour le vendeur, même si la loi l'oblige à vous remettre les documents essentiels et à vous informer de votre obligation d'inspection. Dès que vous signez, vous êtes engagé : terminez donc ces vérifications avant, ou inscrivez une condition dans le contrat.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays. Groupes distincts pour une maison ou une ägarlägenhet (fastighet) et pour un appartement en coopérative (bostadsrätt).
Obligation d'inspection de l'acheteur
Un acheteur ne peut pas réclamer pour un défaut qu'une inspection soigneuse aurait révélé (Jordabalken 4:19).
Délai pour réclamer en cas de défaut
Notifiez le défaut dans un délai raisonnable (4:19 a). Les réclamations s'éteignent 10 ans après la prise de possession (4:19 b).
Déclaration énergétique
Elle doit exister avant la vente (Lag 2006:985, 6 §). Valable 10 ans (6 b §). Les annonces de vente et de location doivent indiquer sa valeur énergétique (13 §).
Droit de timbre sur le titre
1,5% pour un acheteur particulier, 4,25% pour une société, sur le plus élevé du prix et de la valeur fiscale de l'année précédente (Lag 1984:404, 8-9 §§).
Droit sur l'acte d'hypothèque
2% du montant de chaque nouvel acte d'hypothèque, plus 375 kronor par acte (Lag 1984:404, 24 §; Lantmäteriet).
Délai pour le titre
Demandez la lagfart dans un délai de 3 mois ; Lantmäteriet perçoit des frais de 825 kronor (Jordabalken 20:2; Lantmäteriet).
Plafond du rapport prêt-valeur
90% de la valeur de marché pour un prêt d'achat contracté à partir du 1 avril 2026 (communiqué du gouvernement, 5 mars 2026).
Adhésion à la bostadsrätt
La cession est nulle si l'association refuse l'acheteur comme membre (Bostadsrättslagen 6:5).
Adhésion refusée
L'acheteur peut saisir le tribunal des loyers d'un refus dans un délai de 1 mois (Bostadsrättslagen 2:10).

La liste de contrôle

Vendeur, titre et charges (maison ou ägarlägenhet)

Association de logement (bostadsrätt)

État du bâtiment

Urbanisme et permis

Argent, impôts et enregistrement

Formalités

Une liste de vérifications préalables est par nature une liste de contrôle. En Suède, c'est l'acheteur, et non un notaire, qui a l'obligation d'inspecter le bien.

  1. Vous ne signez pas cette liste.
  2. Pour une fastighet, demandez un extrait du registre foncier (fastighetsregistret) auprès de Lantmäteriet.
  3. Pour une bostadsrätt, l'agent doit vous remettre le dernier rapport annuel de l'association (Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 15 §).
  4. La description du bien doit indiquer les gages, la redevance annuelle et la dette nette indirecte de l'association (Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 15 §).
  5. Depuis le 1 juillet 2026, l'acheteur d'une fastighet doit avoir un numéro d'identité suédois ou un numéro de coordination pour obtenir la lagfart.

Erreurs fréquentes

  • Se fier au rapport d'inspection du vendeur. Konsumentverket note que la plupart des inspections de cession ne couvrent pas toute l'obligation d'inspecter. Vérifiez ce qui a été exclu.
  • Croire qu'une bostadsrätt n'impose aucune inspection. La loi n'en prévoit pas, mais l'acheteur qui ignore une invitation à inspecter perd ses recours pour les défauts visibles.
  • Ignorer les finances de l'association. Un remplacement prévu des canalisations (stambyte) ou une dette élevée par mètre carré font en général monter la redevance mensuelle.
  • Passer à côté d'un droit de superficie (tomträtt). L'acheteur possède alors le bâtiment mais paie une rente foncière annuelle (tomträttsavgäld), en général à la commune.
  • Supposer qu'une extension ou des combles aménagés ont un permis. Demandez les permis et les plans à la commune. L'acheteur reprend le risque d'une injonction.
  • Signer avant que la banque ait approuvé le prêt, sans condition de prêt dans le contrat.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez