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Modèle d'avant-contrat de vente (Espagne)

Avant-contrat de vente avec arrhes pénitentielles (contrato de arras)Contrato de arras penitenciales (compraventa de vivienda)

Le contrat sous seing privé que l'acheteur et le vendeur d'un logement signent avant l'acte notarié. Il fixe le bien, le prix, l'acompte (arras), la date de l'acte et qui paie quels frais. Avec des arras penitenciales, chaque partie peut se retirer : l'acheteur perd les arras, le vendeur les rend au double.

Utilisez-le entre particuliers, une fois que le vendeur a accepté une offre et que l'acheteur a lu une nota simple récente. Il sécurise la vente pendant que l'acheteur obtient son prêt immobilier et que les parties réunissent les documents pour le notaire. La loi n'impose pas d'avant-contrat, mais il est courant. Si vous voulez un contrat dont aucune partie ne peut se retirer en perdant de l'argent, remplacez la clause d'arrhes par des arrhes confirmatoires (arras confirmatorias) et prenez conseil auprès d'un juriste. Lorsqu'un promoteur vend un logement neuf, utilisez le contrat du promoteur et faites-le vérifier.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays, selon le Código Civil. En Catalogne, le livre VI du Code civil catalan s'applique : les arras sont confirmatoires, sauf si les parties conviennent expressément d'arras penitenciales.
Arras penitenciales
Chaque partie peut se retirer. L'acheteur perd les arras. Le vendeur les rend au double (Código Civil art. 1454).
Catalogne
Un acompte vaut arras confirmatoires, sauf si des arras penitenciales sont expressément convenues (CCCat art. 621-8).
Frais d'acte par défaut
Le vendeur paie l'original de l'acte (matriz). L'acheteur paie la première copie et les frais suivants, sauf accord contraire (Código Civil art. 1455).
Plus-value municipale (plusvalía)
Payée par le vendeur. Si le vendeur est un particulier non résident, l'acheteur la paie comme substitut (TRLRHL art. 106).
Vendeur non résident
L'acheteur retient 3 % du prix et le verse à l'administration fiscale (TRLIRNR art. 25.2).
Dettes de copropriété
Le logement répond des charges de copropriété impayées de l'année en cours et des 3 années civiles précédentes (LPH art. 9.1.e).
Impôt de mutation sur une revente (ITP)
En général entre 6 % et 10 % selon la région, payé par l'acheteur (Consejo General del Notariado).
Base imposable de l'ITP
Le prix ou la valeur de référence cadastrale, le montant le plus élevé étant retenu (TRLITPAJD art. 10.2).
ITP en Catalogne
10 % jusqu'à 600 000 €, et 11 % à 13 % sur la part au-delà (Agència Tributària de Catalunya).
Délivrance
La signature de l'acte de vente vaut délivrance du logement, sauf si l'acte en dispose autrement (Código Civil art. 1462).

Le document

Texte affiché

Vous signez la version en espagnol. La version en français vous aide à la comprendre. Vos réponses remplissent les deux.

Avant-contrat de vente avec arrhes pénitentielles (contrato de arras)

  1. 1.Parties

    1. 1.1

      À Lieu de signature, le Date de signature.

    2. 1.2

      D'une part, Identité du vendeur, ci-après « le vendeur ». D'autre part, Identité de l'acheteur, ci-après « l'acheteur ».

      Pour chaque propriétaire et chaque acheteur : nom complet, pièce d'identité (DNI, NIE ou passeport), état civil et adresse. Ajoutez le régime matrimonial du vendeur et les quotes-parts des acheteurs.

    3. 1.3

      Les deux parties agissent en leur nom et pour leur propre compte, se reconnaissent mutuellement la capacité juridique de contracter et de s'obliger, et librement

  2. 2.Exposé

    1. 2.1

      I. Que le vendeur est plein propriétaire du bien suivant : Description du logement. Inscrit Données du registre foncier. Référence cadastrale : Référence cadastrale.

      Indiquez adresse, étage, porte, surfaces utile et construite, pièces, parking et cave. Recopiez registre, tomo, libro, folio, finca et IDUFIR/CRU depuis la nota simple.

    2. 2.2

      II. Que le vendeur le détient en vertu du titre suivant : Titre de propriété du vendeur.

      Indiquez comment et quand le vendeur a acquis le logement : date de l'acte, notaire et numéro de protocole, ou succession.

    3. 2.3

      III. Que, selon la nota simple informative du registre foncier, le bien est grevé des charges suivantes : Charges indiquées dans la nota simple. Le vendeur s'engage à les faire radier à ses frais, au plus tard lors de la signature de l'acte de vente, afin que le bien soit transmis libre de charges, de servitudes, de locataires et d'occupants, et à jour du paiement des charges de copropriété et de l'impôt foncier (IBI).

      La banque radie en général une hypothèque restante lors de l'acte, payée sur le prix. Le notaire et la banque s'en chargent.

    4. 2.4

      Et que, le vendeur souhaitant vendre et l'acheteur souhaitant acheter le bien décrit, ils concluent le présent contrato de arras selon les clauses suivantes

  3. 3.Prix

    1. 3.1

      Le prix de vente est de Prix total en euros, en chiffres euros (Prix total en lettres euros), que l'acheteur paiera comme suit : a) Arras euros à la signature du présent contrat, à titre d'arras, par virement sur le compte IBAN du vendeur pour les arras dont le vendeur est titulaire, le présent document valant quittance dès réception du virement ; b) Solde à payer à l'acte euros lors de la signature de l'acte authentique de vente, par virement bancaire ou chèque de banque à l'ordre du vendeur.

      Vérifiez que le compte appartient au vendeur. Arras plus solde doivent égaler le prix. La loi ne fixe aucun montant d'arras : convenez-en avec le vendeur.

  4. 4.Nature des arras

    1. 4.1

      Facultatif

      La somme versée constitue des arras penitenciales selon l'article 1454 du Código Civil. Si l'acheteur renonce à la vente ou ne se présente pas à la signature de l'acte dans le délai convenu, il perdra les arras versées. Si le vendeur renonce ou ne se présente pas, il devra les restituer au double. Lors de la signature de l'acte, les arras seront imputées sur le prix.

      Gardez cette clause ou la suivante, pas les deux. Les arras penitenciales sont les plus courantes entre particuliers et permettent à chaque partie de partir à un coût connu.

    2. 4.2

      Facultatif

      La somme versée constitue des arras confirmatorias, en signe de la conclusion du contrat et à valoir sur le prix. En cas d'inexécution, la partie qui exécute peut exiger l'exécution du contrat ou sa résolution, avec des dommages-intérêts dans les deux cas, selon l'article 1124 du Código Civil.

      Choisissez cette clause au lieu de la précédente si vous voulez qu'aucune partie ne puisse se retirer. Un juge peut alors ordonner la vente. Prenez d'abord conseil.

  5. 5.Condition de financement

    1. 5.1

      Facultatif

      L'acheteur prévoit de financer une partie du prix par un prêt hypothécaire de Montant du prêt hypothécaire euros. Si, malgré une demande de bonne foi auprès d'au moins deux prêteurs, l'acheteur n'obtient pas d'offre ferme avant le Date limite pour obtenir le prêt et le prouve par écrit au vendeur avant cette date, le présent contrat sera résolu et le vendeur restituera intégralement les arras dans un délai de dix jours.

      Supprimez-la seulement si vous payez sur vos fonds propres. Sans elle, un refus de prêt ne vous libère pas.

  6. 6.Acte authentique et délivrance

    1. 6.1

      L'acte authentique de vente sera signé au plus tard le Date limite de signature de l'acte de vente devant le notaire Notaire pour l'acte, choisi par l'acheteur. L'acheteur notifiera au vendeur le jour et l'heure de la signature au moins sept jours à l'avance.

      Prévoyez le temps du prêt hypothécaire et de la radiation par la banque d'une hypothèque existante. Indiquez le notaire de l'acheteur et sa ville.

    2. 6.2

      Le vendeur délivrera la possession du bien, libre d'occupants et avec toutes ses clés, lors de la signature de l'acte.

  7. 7.Documents

    1. 7.1

      Le vendeur remet dès à présent, ou remettra avant la signature de l'acte, une copie de son titre de propriété, le dernier avis d'impôt foncier (IBI), le certificat de performance énergétique enregistré et, lorsque les règles régionales l'exigent, le certificat d'habitabilité et le rapport d'inspection technique de l'immeuble.

    2. 7.2

      Pour la signature de l'acte, le vendeur fournira le certificat du secrétaire de la copropriété, visé par le président, sur l'état des dettes envers la copropriété, selon l'article 9.1.e) de la loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal).

      Sans ce certificat, le notaire ne peut pas authentifier l'acte, sauf si l'acheteur y renonce expressément. N'y renoncez pas.

  8. 8.Frais et impôts

    1. 8.1

      Les frais et impôts liés à la vente seront payés comme la loi le prévoit. En particulier, l'impôt sur la plus-value des terrains urbains (plusvalía municipal) sera payé par le vendeur, et l'impôt sur la mutation ainsi que les frais d'inscription seront payés par l'acheteur. Les frais de radiation des charges seront payés par le vendeur.

      « Conforme a la ley » signifie que le vendeur paie l'original de l'acte et l'acheteur les copies (Code civil art. 1455). Les parties peuvent convenir autrement.

    2. 8.2

      Facultatif

      L'impôt foncier (IBI) de l'année en cours sera réparti entre les parties au prorata de la durée pendant laquelle chacune est propriétaire du bien.

      L'IBI est dû au 1er janvier pour toute l'année civile (TRLRHL art. 75) : sans cette clause, le vendeur paie toute l'année. Le prorata doit être convenu.

    3. 8.3

      Facultatif

      Le vendeur n'étant pas résident en Espagne, l'acheteur retiendra 3 pour cent du prix lors de l'acte et le versera à l'Agence fiscale (Agencia Tributaria) à valoir sur l'impôt du vendeur, selon l'article 25.2 du texte consolidé de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents.

      Gardez-la seulement si le vendeur est non résident. Si les 3 % ne sont pas payés, le logement en reste grevé après la vente.

  9. 9.Signatures

    1. 9.1

      En foi de quoi, les parties signent le présent contrat en double exemplaire et à un seul effet, au lieu et à la date indiqués au début.

      Chaque propriétaire et chaque acheteur signe. Le conjoint du vendeur signe s'il s'agit du logement familial.

Formalités

  1. Un document sous seing privé signé par toutes les parties les engage. Chaque propriétaire inscrit doit signer.
  2. S'il s'agit du logement familial d'un vendeur marié, le conjoint doit aussi signer, même si le logement appartient à un seul époux.
  3. Un représentant a besoin d'une copie authentique d'une procuration notariée qui permet la vente.
  4. Payez les arras par virement et gardez le justificatif. Le notaire mentionnera chaque paiement dans l'acte.
  5. Établissez deux originaux, paraphez chaque page et signez la dernière. Un notaire peut relire gratuitement le projet avant la signature.
  6. Le contrat sous seing privé ne donne accès ni au registre foncier ni à un prêt hypothécaire. Les parties doivent encore signer l'acte de vente devant notaire.
  7. L'acheteur paie ensuite l'impôt régional de mutation (ITP), ou la TVA et le droit de timbre, dans le délai régional : 30 jours ouvrables ou un mois après l'acte.
  8. Ensuite, l'acte est inscrit au registre foncier.

Erreurs fréquentes

  • Appeler l'acompte simplement « señal » ou « arras » sans en préciser le type. Le type décide si une partie peut se retirer en perdant l'argent ou peut être forcée à conclure.
  • Ne pas nommer les arras penitenciales. Nommez le type et citez l'article 1454.
  • Signer avant de lire une nota simple récente. Vérifiez que le vendeur est le propriétaire inscrit et quelles hypothèques, saisies ou servitudes existent.
  • Oublier le conjoint. S'il s'agit du logement familial du vendeur, le conjoint doit consentir à la vente.
  • Payer les arras en espèces ou sur un compte à un autre nom. Payez par virement au vendeur et gardez la preuve.
  • Omettre une condition de prêt alors que vous avez besoin d'un prêt hypothécaire. Avec des arras penitenciales sans condition, un refus de prêt vous coûte les arras.
  • Acheter à un non-résident sans retenir 3 % du prix. L'acheteur doit retenir ce montant et le verser.
  • Attendre trop longtemps avant l'acte. Tant que l'acheteur n'a pas inscrit l'acte, le vendeur pourrait revendre le logement, et le premier acheteur qui inscrit l'emporte.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez