Liste de vérifications avant l'achat (Espagne)
Liste de vérifications de l'acheteurComprobaciones antes de firmar el contrato de arras
Les documents et vérifications qu'un acheteur d'un logement existant en Espagne doit obtenir avant de signer le contrato de arras : propriétaire et charges au registre foncier, cadastre, dettes de copropriété, impôt foncier, certificat énergétique, documents régionaux du bâtiment, locataires et impôts.
Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature du contrato de arras. Demandez chaque document au vendeur ou à l'agent immobilier, et obtenez vous-même la nota simple en ligne. Le notaire vérifie à nouveau le registre juste avant l'acte, mais à ce moment-là vous avez déjà versé les arras.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays. Les certificats d'habitabilité et les inspections techniques des bâtiments (ITE) dépendent de la communauté autonome, et les taux de l'impôt de mutation varient selon la région.
- Certificat de performance énergétique
- Valable 10 ans, ou 5 ans si la classe est G. Obligatoire pour toute vente (RD 390/2021, Procedimiento básico art. 3 et 13).
- Dettes de copropriété
- Le logement répond des charges impayées de l'année en cours et des 3 années civiles précédentes (LPH art. 9.1.e).
- Certificat de dettes de copropriété
- La copropriété doit le délivrer dans un délai de 7 jours calendaires (LPH art. 9.1.e).
- Impôt foncier impayé (IBI)
- Le logement reste grevé de l'IBI dû au moment où il change de propriétaire (TRLRHL art. 64).
- Logement loué à un locataire
- L'acheteur doit respecter le bail au moins pendant ses 5 premières années, ou 7 si le vendeur est une société (LAU art. 14).
- Droit de préemption du locataire
- 30 jours calendaires à compter de la notification formelle de la vente, du prix et des conditions (LAU art. 25).
- Vices cachés
- Les recours s'éteignent 6 mois après la livraison (Código Civil art. 1490).
- Vente par des héritiers
- Si l'héritier n'est pas réservataire, la protection du registre est suspendue pendant 2 ans après le décès (Ley Hipotecaria art. 28, selon le Notariado).
- Impôt de mutation sur une revente (ITP)
- En général 6 % à 10 %, et jusqu'à 13 % en Catalogne sur la part au-delà de 600 000 € (Consejo General del Notariado).
- Base imposable
- Le prix ou la valeur de référence cadastrale, le montant le plus élevé étant retenu (TRLITPAJD art. 10.2).
- Impôt sur un logement neuf
- TVA plus un taux régional d'AJD, par exemple 0,4 % à 0,75 % à Madrid pour un acheteur particulier, selon la valeur.
- Délai de paiement de l'impôt
- Dans les 30 jours ouvrables ou un mois suivant l'acte, selon la région (Consejo General del Notariado).
La liste de contrôle
Propriétaire, titre et capacité
Extrait récent du registre foncier pour le logementNota simple informativa
Demander la nota simple en ligne, en anglais si nécessaire
Titre de propriété du vendeurEscritura de propiedad
Il montre comment le vendeur a acquis le logement. Comparez-le avec la nota simple.
Identité, état civil et régime matrimonial de chaque vendeurDNI / NIE, régimen económico matrimonial
Procuration, si une personne signe pour le vendeurCopia autorizada del poder notarial
Une photocopie ne suffit pas. La procuration doit permettre la vente de ce logement.
Documents de succession, si des héritiers vendentEscritura de aceptación de herencia
Les héritiers doivent avoir accepté la succession et l'avoir fait inscrire.
Cadastre et description physique
Référence cadastrale et certificat descriptif et graphiqueReferencia catastral, certificación catastral descriptiva y gráfica
Surface utile et construite, et quote-part dans l'immeubleSuperficie útil y construida, cuota de participación
La quote-part fixe votre part des charges de copropriété. La Ley 12/2023, art. 31, vous permet de demander les surfaces avant tout paiement.
Dettes et charges
Certificat de dettes envers la copropriétéCertificado de deudas con la comunidad de propietarios
Procès-verbaux des dernières assemblées et appels de fonds votésActas de la junta de propietarios, derramas aprobadas
Ils montrent les travaux votés, les litiges et les appels de fonds. Convenez dans le contrat de qui paie les appels votés avant la vente.
Dernier avis d'impôt foncier et preuve du paiement des années antérieuresRecibo del IBI
Hypothèque restante et montant de remboursement indiqué par la banqueCertificado de deuda pendiente del préstamo hipotecario
L'hypothèque doit être remboursée et radiée lors de l'acte, en général sur le prix. Demandez le montant exact à la banque.
Bâtiment, énergie et urbanisme
Certificat de performance énergétique enregistréCertificado de eficiencia energética
Certificat d'habitabilité ou licence de première occupation, si la région l'exigeCédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación
Certaines régions obligent le vendeur à le remettre, et le notaire le mentionne dans l'acte.
Inspection technique du bâtiment, pour les immeubles anciensInspección Técnica del Edificio (ITE / IEE)
Situation d'urbanisme et permis pour les extensions ou changements d'usageCertificado urbanístico del ayuntamiento
Demandez à la mairie si le logement fait l'objet d'une procédure d'urbanisme en cours et si les travaux passés avaient un permis.
Licence pour un changement d'usage, par exemple la location touristique
Un changement d'usage exige une licence et peut exiger l'accord de la copropriété.
Statut de logement protégéCalificación de vivienda de protección oficial (VPO)
Occupation
Déclaration que le logement est libre de locataires et d'occupants, ou copie du bailDeclaración de libre de arrendatarios y ocupantes
Visite peu avant l'acteVisita previa a la firma
Vérifiez que le logement est vide, que les équipements convenus sont restés et que les compteurs fonctionnent.
Impôts et frais
Estimation de l'impôt de mutation pour la régionITP, o IVA y AJD en vivienda nueva
Résidence fiscale du vendeurResidencia fiscal del vendedor
Formalités
Une liste de vérifications préalables est par nature une liste à cocher. L'acheteur réunit la plupart des pièces, et le notaire refait les vérifications du registre et du cadastre lors de l'acte.
- Vous ne signez pas cette liste.
- Avant tout paiement, l'acheteur peut demander les informations principales sur le logement et sa situation juridique, sur un support durable (Ley 12/2023, art. 31).
- Avant l'acte, le notaire obtient un état continu du registre foncier et un certificat cadastral.
- Le notaire présente l'acte au registre foncier le jour même.
Erreurs fréquentes
- Se fier à la description de l'agent plutôt qu'à la nota simple. Seul le registre foncier montre qui possède le logement et quelles hypothèques ou saisies le grèvent.
- Ignorer un écart entre le registre, le cadastre et le logement réel.
- Négliger des travaux faits sans permis. Une extension ou une terrasse fermée sans permis peut bloquer l'expertise pour le prêt ou entraîner une amende.
- Ne pas demander quels travaux la copropriété a déjà votés. Les procès-verbaux d'assemblée montrent les appels de fonds (derramas) qui peuvent incomber au nouveau propriétaire.
- Supposer que vous pourrez louer le logement à des touristes. Vérifiez les statuts de la copropriété et les règles de la commune avant d'acheter dans ce but.
- Acheter un logement protégé (VPO) à prix libre. Vérifiez auprès de l'organisme régional du logement si un prix maximal et une autorisation s'appliquent.
- Oublier le conjoint du vendeur ou les autres héritiers. S'ils ne signent pas, la vente peut échouer chez le notaire.
Base légale
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, art. 9.1.e (community debts and certificate)
- Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), art. 64 (IBI follows the property)
- Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, arts. 3 and 13
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, art. 14 (sale of a let home)
- Ley 29/1994, art. 25 (tenant's right of first refusal and redemption)
- Real Decreto Legislativo 1/2004 (Ley del Catastro Inmobiliario), art. 38 (cadastral reference in documents)
- Código Civil, arts. 1484 and 1490 (hidden defects and 6-month limit)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (texto refundido del ITP y AJD), art. 10.2 (tax base: cadastral reference value, or the price if higher)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, art. 31 (minimum information in a purchase)
Sources
- Tarifes, tipus impositius i quota (ITP, transmissions patrimonials oneroses)
- Actos jurídicos documentados
- Viviendas e inmuebles: compraventa de vivienda
- Registro de la Propiedad: nota simple
- Solicitud de acceso a la información catastral y de certificados
- Los decretos-leyes de vivienda: derogación, reaprobación y convalidación en plena disolución