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Modèle d'avant-contrat de vente (Slovénie)

Avant-contrat de vente avec arrhesPredpogodba za prodajo nepremičnine z aro

Un contrat écrit par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent à signer le contrat de vente avant une date fixée, à un prix et à des conditions convenus. L'acheteur verse des arrhes (ara) imputées sur le prix. Si une partie refuse de signer, l'autre peut garder l'ara ou réclamer le double, ou demander au tribunal d'ordonner la signature.

Utilisez-le lorsque les parties sont d'accord sur le bien et le prix mais ne peuvent pas encore signer le contrat de vente, par exemple parce que l'acheteur attend un prêt, que le vendeur doit lever une hypothèque, ou que la commune doit d'abord renoncer à son droit de préemption. Si rien ne bloque la vente, beaucoup de parties sautent cette étape et signent tout de suite le contrat de vente (prodajna pogodba). Demandez à un notaire ou à un avocat de le relire. Ne l'utilisez pas pour un logement neuf acheté à l'investisseur : la ZVKSES plafonne alors l'ara à 10 % et exige une garantie bancaire ou un compte séquestre.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays. Pour un logement neuf acheté au promoteur, la loi sur la protection des acheteurs d'appartements et de maisons individuelles (ZVKSES) ajoute des règles impératives.
Forme
Écrite, car le contrat principal doit être écrit (OZ, art. 33(2) et 52).
Force obligatoire
Oblige si elle contient les éléments essentiels du contrat de vente : le bien et le prix (OZ, art. 33(3)).
Refus de signer
L'autre partie peut demander au tribunal d'ordonner la signature dans les 6 mois suivant la date convenue (OZ, art. 33(4) et (5)).
Ara
Imputée sur le prix (OZ, art. 64).
Ara en cas de défaillance
Celui qui la reçoit peut la garder si le payeur est défaillant. Le payeur peut réclamer le double si celui qui la reçoit est défaillant (OZ, art. 64 et 65).
Ara excessive
Un tribunal peut la réduire sur demande (OZ, art. 65(4)). Pour un logement neuf d'un promoteur, elle ne peut pas dépasser 10 % du prix (ZVKSES, art. 11).
Préemption communale
La commune a 30 jours dès la réception de l'offre pour accepter. Elle n'a aucun droit sur un appartement en copropriété (ZUreP-3, art. 200 et 201).
Taxe de mutation
2 % du prix. Le vendeur la doit sauf si l'acheteur accepte de payer. Déclaration dans les 15 jours suivant le contrat de vente (ZDPN-2, art. 5, 9 et 11).
Propriété
Passe seulement par l'inscription au registre foncier, sur la base d'un consentement à l'inscription à signature certifiée (SPZ, art. 23 et 49).
Dettes de copropriété
La charge sur l'appartement est plafonnée à 5 fois la contribution minimale au fonds de réserve (SPZ, art. 120).
Vices cachés
Signalez-le dans les 8 jours de sa découverte. Aucune responsabilité du vendeur pour un vice apparu plus de 6 mois après la remise, sauf accord (OZ, art. 462).

Le document

Texte affiché

Vous signez la version en slovène. La version en français vous aide à la comprendre. Vos réponses remplissent les deux.

Avant-contrat de vente avec arrhes

  1. 1.Parties

    1. 1.1

      Vendeur : Vendeur (ci-après : le vendeur).

      Indiquez pour chaque partie le nom complet, l'adresse, l'EMŠO ou la date de naissance, et le numéro fiscal. Ajoutez la nationalité de chaque acheteur. Nommez les vendeurs comme au registre.

    2. 1.2

      Acheteur : Acheteur (ci-après : l'acheteur). Les parties concluent le contrat préliminaire suivant.

      Un acheteur d'un État hors UE, AELE et OCDE a besoin d'une décision de réciprocité du ministère de la Justice, ou ne peut pas acheter du tout. Vérifiez avant de signer.

  2. 2.Bien

    1. 2.1

      Le vendeur déclare être le propriétaire inscrit du bien Description du bien, situé Adresse, portant l'identifiant Identifiant au registre foncier, pour la quote-part : Part du vendeur (ci-après : le bien).

      Indiquez type, étage, pièces, surface nette en m², place de parking et cave. Donnez l'identifiant (identifikacijski znak) de chaque partie de bâtiment ou parcelle.

    2. 2.2

      À la date de signature du présent contrat, le registre foncier mentionne : Inscriptions au registre foncier. Le vendeur apurera comme suit les charges inscrites que l'acheteur ne reprend pas : Mode de radiation des hypothèques.

      Énumérez hypothèques, servitudes et mentions, et joignez un extrait du registre du jour même. Une mention en attente (plomba) est une demande non tranchée : demandez ce que c'est.

  3. 3.Objet du contrat

    1. 3.1

      Les parties s'engagent à conclure un contrat de vente du bien (le contrat principal) aux conditions du présent contrat au plus tard le Date limite de signature de la vente. Le contrat principal contiendra le consentement inconditionnel du vendeur à l'inscription de la propriété au nom de l'acheteur.

      Le consentement à l'inscription peut figurer dans le contrat de vente ou dans un acte séparé. Le notaire peut le garder jusqu'au paiement du prix.

  4. 4.Prix

    1. 4.1

      Le prix du bien est de Prix en euros, en chiffres EUR (en toutes lettres : Prix en lettres, en slovène euros) et est convenu comme définitif.

    2. 4.2

      L'acheteur paie le prix, déduction faite des arrhes (ara) versées, comme suit : Mode de paiement du solde.

      Avec le séquestre notarial, le notaire paie le vendeur et toute banque créancière, et remet à l'acheteur le consentement certifié, une fois le prix entier reçu.

  5. 5.Arrhes (ara)

    1. 5.1

      À la signature du présent contrat, l'acheteur verse des arrhes (ara) de Ara EUR sur le compte Compte qui reçoit l'ara en signe de la conclusion du contrat. Lors de la conclusion du contrat principal, les arrhes sont imputées sur le prix.

      Versez l'ara sur l'IBAN du vendeur ou sur le compte séquestre du notaire.

    2. 5.2

      Si le contrat principal n'est pas conclu pour des raisons dont l'acheteur est responsable, le vendeur peut conserver les arrhes. Si le contrat principal n'est pas conclu pour des raisons dont le vendeur est responsable, l'acheteur peut réclamer le double des arrhes. Les autres droits des parties en vertu du Code des obligations restent inchangés.

      Ceci suit l'OZ, art. 65. La partie lésée peut à la place exiger l'exécution et des dommages-intérêts.

    3. 5.3

      Si le contrat principal n'est pas conclu parce qu'une condition suspensive du présent contrat n'est pas remplie, ou parce que la commune exerce son droit de préemption, et qu'aucune partie n'en est responsable, le vendeur rembourse les arrhes en un seul versement dans les Jours pour rendre l'ara si une condition échoue jours.

    4. 5.4

      Facultatif

      Chaque partie peut se retirer du présent contrat jusqu'au Date limite de signature de la vente. Les arrhes servent de dédit : si l'acheteur se retire, il les perd ; si le vendeur se retire, il restitue le double.

      Gardez-la seulement si les deux parties veulent une sortie payante (OZ, art. 68). Sans elle, aucune partie ne peut se dégager en renonçant à l'ara.

  6. 6.Conditions suspensives

    1. 6.1

      Facultatif

      L'obligation de l'acheteur de conclure le contrat principal dépend de l'obtention par l'acheteur de l'approbation d'un prêt au logement de Montant du prêt EUR au plus tard le Date limite d'obtention du prêt. L'acheteur informe sans délai le vendeur par écrit de l'approbation ou du refus du prêt.

      Gardez-la si une partie du prix dépend d'un prêt. Joignez le refus de la banque si la condition échoue.

    2. 6.2

      Facultatif

      Si le bien se trouve dans une zone de préemption de la commune ou de l'État, le vendeur l'offrira au titulaire du droit de préemption aux conditions du présent contrat avant la conclusion du contrat principal. Si le titulaire exerce ce droit, le présent contrat prend fin.

      Inutile pour un appartement en copropriété. Le certificat d'information de localisation de la commune (lokacijska informacija) indique si une zone de préemption s'applique.

  7. 7.Déclarations et obligations du vendeur

    1. 7.1

      Le vendeur déclare qu'en dehors des charges inscrites, il n'existe aucun autre droit de tiers sur le bien, qu'aucune procédure judiciaire ou administrative ne le concerne et qu'il ne fait l'objet d'aucun bail, à l'exception de : Baux sur le bien.

      Si le bien est loué, indiquez le locataire et la date de fin du bail.

    2. 7.2

      Avant la conclusion du contrat principal, le vendeur remettra à l'acheteur un certificat de performance énergétique valide, l'attestation du gestionnaire relative aux charges impayées pour un lot dans un immeuble collectif, et la preuve du paiement des factures d'électricité, d'eau, de chauffage et de services publics.

      Dans un immeuble de plus de 2 propriétaires et de plus de 8 lots, les frais de gestion et le fonds de réserve impayés grèvent l'appartement. L'acheteur peut les devoir.

    3. 7.3

      L'acheteur a inspecté le bien. Le vendeur répond des vices matériels et juridiques du bien en vertu du Code des obligations.

      Le délai de 6 mois pour les vices cachés s'applique sauf délai contractuel plus long (OZ, art. 462). Convenez ici d'un délai plus long si vous le souhaitez.

  8. 8.Remise

    1. 8.1

      Le vendeur remet le bien à l'acheteur, libre de personnes et d'affaires, le Date de remise, mais pas avant le paiement de l'intégralité du prix. Les parties consignent la remise dans un procès-verbal avec les relevés des compteurs et la liste des clés remises.

  9. 9.Impôts et frais

    1. 9.1

      L'impôt sur les transactions immobilières est payé par le Qui paie la taxe de mutation de 2 %. Les autres frais sont répartis comme suit : Autres frais. Le contrat principal est rédigé, ou les signatures qui y figurent sont certifiées, par le notaire Notaire.

      Aucune taxe de mutation si la vente d'un bâtiment neuf est soumise à la TVA (ZDPN-2, art. 4). Autres frais : notaire, frais du registre foncier, avocat, agent.

  10. 10.Action en conclusion du contrat principal

    1. 10.1

      Si une partie ne se présente pas pour conclure le contrat principal dans le délai convenu, l'autre partie peut, dans les six mois suivant l'expiration du délai, demander au tribunal d'ordonner à la partie défaillante de le conclure.

      Ceci reprend l'OZ, art. 33(4) et (5). Les règles sur l'ara ci-dessus s'appliquent toujours.

  11. 11.Dispositions finales

    1. 11.1

      Les modifications du présent contrat ne sont valables que par écrit. Le Tribunal compétent est compétent pour les litiges.

      En général le tribunal du lieu du bien.

    2. 11.2

      Le présent contrat est établi en Nombre d'exemplaires signés exemplaires identiques et prend effet lorsque les deux parties l'ont signé.

  12. 12.Signatures

    1. 12.1

      Lieu et date : Lieu de signature, le Date de signature. Vendeur : ____________________ Acheteur : ____________________

Formalités

  1. La predpogodba doit être écrite, car le contrat de vente qu'elle prépare doit être écrit.
  2. Les deux parties la signent, et chacune garde un exemplaire signé. Ni notaire, ni inscription, ni taxe ne s'appliquent à la predpogodba elle-même.
  3. Le contrat de vente ultérieur doit contenir le consentement à l'inscription du vendeur (zemljiškoknjižno dovolilo). Un notaire doit y certifier la signature du vendeur.
  4. Le notaire la certifie seulement après que le vendeur a prouvé le paiement de la taxe de mutation de 2 %.
  5. Le vendeur dépose la déclaration fiscale auprès de la FURS dans les 15 jours suivant le contrat de vente.
  6. Dans une zone de préemption communale, le vendeur doit d'abord proposer le bien à la commune, qui a 30 jours pour répondre. Les appartements en copropriété sont exemptés.
  7. Le notaire vérifie l'offre à la commune avant de certifier la signature. Une vente qui l'omet est nulle (ZUreP-3, art. 201).
  8. Les copropriétaires ont aussi un droit de préemption (SPZ, art. 66).

Erreurs fréquentes

  • Verser l'ara à un vendeur non vérifié. Lisez d'abord l'extrait du registre foncier, et préférez un paiement au notaire ou sur un compte séquestre.
  • Omettre la date limite du contrat de vente. Sans elle, le délai de 6 mois pour saisir le tribunal est difficile à calculer.
  • Oublier la condition de prêt. Sans elle, un prêt refusé est à vos risques, et vous pouvez perdre l'ara.
  • Fixer une ara si élevée qu'elle agit comme une pénalité. Un tribunal peut la réduire, et le litige retarde la vente.
  • Ignorer un locataire en place. Un bail continue après la vente, et l'acheteur devient le bailleur (SZ-1, art. 107).
  • Accepter un contrat de vente sans consentement à l'inscription, ou avec un consentement que le vendeur n'a pas fait certifier. L'acheteur ne peut alors pas être inscrit.
  • Omettre l'offre de préemption à la commune pour une maison ou un terrain en zone de préemption. Le contrat de vente est alors nul.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez