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Liste de vérifications avant l'achat (Slovénie)

Vérifications avant d'acheter un bienPreverjanje nepremičnine pred nakupom

Les documents et vérifications qu'un acheteur d'un logement existant en Slovénie doit faire avant de verser des arrhes ou de signer : registre foncier et propriétaire, cadastre et permis, droits de préemption, certificat énergétique, dettes de copropriété, taxes et droit propre de l'acheteur d'acquérir.

Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature de l'avant-contrat ou du contrat de vente. Refaites la vérification au registre foncier le jour de la signature et le jour du paiement. En Slovénie, aucun officier public ne vérifie la transaction pour vous avant la signature : le notaire certifie la signature du vendeur et vérifie le paiement de l'impôt et l'étape de préemption de la commune. Il ne vérifie pas l'état du bien, les permis ni les comptes de la copropriété, sauf si vous lui demandez de rédiger le contrat.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays
Propriété
Passe seulement par l'inscription au registre foncier : le registre décide donc qui peut vendre.
Taxe de mutation
2 % du prix, dus par le vendeur sauf si le contrat prévoit que l'acheteur paie (ZDPN-2, art. 5 et 9).
Déclaration fiscale
Dans les 15 jours suivant le contrat (ZDPN-2, art. 11). Le notaire certifie les signatures seulement après le paiement de la taxe (ZDPN-2, art. 15 ; FURS).
Impôt sur la plus-value du vendeur
25 %, puis 20 % après 5 ans et 15 % après 10 ans de détention, nul après 15 ans (FURS).
Exonération de la plus-value
Un logement que le vendeur a possédé et habité, avec résidence permanente, au moins pendant les 3 dernières années est exonéré (FURS).
Préemption communale
Proposez d'abord le bien à la commune dans une zone de préemption. Elle a 30 jours pour accepter. Pas pour un appartement en copropriété (ZUreP-3, art. 200 et 201).
Certificat énergétique
Valable 10 ans (ZURE, art. 30). Le vendeur doit le remettre avant la signature du contrat (ZURE, art. 31).
Dettes de copropriété
Une charge sur l'appartement pour les frais de gestion et le fonds de réserve, jusqu'à 5 fois la contribution minimale (SPZ, art. 120).
Immeubles avec charge de copropriété
Immeubles de plus de 2 propriétaires et de plus de 8 lots (SPZ, art. 120).
Avis au gestionnaire de l'immeuble
Le vendeur doit informer le gestionnaire de la vente dans les 30 jours suivant la date où l'acheteur peut demander l'inscription (SZ-1, art. 17).
Logement neuf d'un promoteur
L'ara ne peut pas dépasser 10 % du prix (ZVKSES, art. 11).

La liste de contrôle

Propriétaire, titre et droit d'acheter de l'acheteur

Cadastre, urbanisme et bâtiment

Droits de préemption et autorisations

Appartement dans un immeuble collectif

Taxes, frais et paiement

Formalités

Un audit préalable est par nature une liste de contrôle. Le droit slovène n'exige aucune forme pour celle-ci.

  1. Vous ne signez pas cette liste de contrôle.
  2. La plupart des documents sont publics et en ligne : le registre foncier sur le portail des tribunaux, le cadastre auprès de l'Administration de l'arpentage et de la cartographie.
  3. Le registre des certificats énergétiques est en ligne auprès du ministère de l'énergie.
  4. La commune délivre le certificat d'information de localisation (lokacijska informacija) et la déclaration sur son droit de préemption.
  5. Le gestionnaire de l'immeuble délivre le certificat des charges impayées à la demande du propriétaire : demandez au vendeur de l'obtenir.

Erreurs fréquentes

  • Se fier à l'annonce ou au résumé de l'agent au lieu d'un extrait récent du registre foncier. Propriétaires, hypothèques et demandes en cours changent.
  • Manquer une mention en attente (plomba) au registre foncier. Elle signale une demande, par exemple une vente ou une hypothèque, en attente de décision.
  • Acheter un appartement dans un immeuble où la copropriété (etažna lastnina) n'est pas entièrement inscrite. L'inscription de votre propriété peut alors prendre bien plus longtemps.
  • Ne pas demander le certificat des charges impayées au gestionnaire. D'anciennes dettes peuvent suivre l'appartement.
  • Supposer qu'un locataire part avec la vente. Un bail existant continue, et l'acheteur devient le bailleur.
  • Payer tout le prix avant que le consentement à l'inscription soit certifié et entre les mains du notaire ou de l'acheteur.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez