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Liste de vérifications avant l'achat (Slovaquie)

Liste de vérifications avant l'achatPreverenie nehnuteľnosti pred kúpou

Les documents et vérifications qu'un acheteur doit obtenir avant de signer un contrat pour un appartement ou une maison en Slovaquie. Aucun notaire ne les réunit pour vous. L'acheteur, son avocat ou l'agent doit demander chaque élément.

Parcourez cette liste avant de signer un contrat de conclusion d'un futur contrat de vente ou un contrat de vente, puis à nouveau juste avant le contrat de vente. Le cadastre ne vérifie ni l'état du bien, ni les dettes de l'immeuble, ni la situation d'urbanisme. Il vérifie seulement le contrat et les données cadastrales.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays
Qui est propriétaire du bien
Partie B de la feuille de propriété. La propriété passe uniquement à l'inscription au cadastre (Code civil § 133(2)).
Charges grevant le bien
Partie C de la feuille de propriété : hypothèques, servitudes, droits de préemption à effet réel (e-Justice, registre foncier slovaque).
Attestation d'arriérés (appartement)
Couvre les charges et le fonds de réparation. Annexe obligatoire à la vente d'un appartement, sauf au premier transfert (loi 182/1993, § 5(2)).
Droit de gage légal
Chaque appartement porte un droit de gage pour les créances des autres propriétaires au titre des charges de l'immeuble, pendant toute son existence (loi 182/1993, § 15).
Certificat énergétique
Le propriétaire doit l'avoir à la conclusion du contrat de vente et le remettre à l'acheteur (loi 555/2005, § 8).
Validité du certificat et amende
Valable 10 ans au plus (loi 555/2005, § 7(7)). Amende jusqu'à 2 000 euros (§ 12).
Droits de mutation
Aucun. Seuls les frais du cadastre s'appliquent : 100 euros sur papier, 50 euros en ligne (PwC ; loi 145/1995, poste 11).
Impôt du vendeur
Une vente dans les 5 ans suivant l'acquisition est un revenu imposable du vendeur (loi 595/2003, § 9(1)(a)).

La liste de contrôle

Vendeur, titre et propriété

  • Feuille de propriété à jour pour chaque parcelle, bâtiment et appartement vendusList vlastníctva (výpis z katastra nehnuteľností)

    La partie A décrit le bien, la partie B indique les propriétaires et les quotes-parts, la partie C les charges. Le contrat doit y correspondre exactement.

  • Identité du vendeur et de chaque copropriétaireObčiansky preukaz, cestovný pas

    Chaque propriétaire de la partie B signe, avec signature légalisée sauf contrat authentifié par un avocat ou acte notarié (loi sur le cadastre § 42(3)).

  • Situation matrimoniale du vendeur, et accord du conjoint si le bien est communBezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

    La vente d'un bien commun requiert les deux époux. Sans l'accord du conjoint, la vente peut être contestée (Code civil § 145(1)).

  • Le titre d'acquisition du vendeurNadobúdací titul (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve)

    Il montre comment et quand le vendeur a acquis le bien, et si une vente dans les 5 ans est imposable pour le vendeur.

  • Pour un vendeur société, l'extrait du registre du commerceVýpis z obchodného registra

    Il montre que la société existe et qui peut signer pour elle.

Cadastre, charges et affaires en cours

  • Partie C de la feuille de propriété : hypothèques, servitudes, droits de préemptionŤarchy (záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo)

    Une hypothèque doit être levée sur le prix, en général par séquestre. Une servitude reste attachée au bien après la vente.

  • Mentions sur la feuille de propriétéPoznámky na liste vlastníctva

    Une mention inscrit une restriction du droit de disposer du bien, ou des données cadastrales contestées (loi sur le cadastre § 38 et § 39).

  • Registre des demandes reçues pour le bienEvidencia doručených návrhov na vklad

    Toute personne peut le consulter. Il montre si quelqu'un d'autre a déposé un contrat pour le même bien (§ 28(6)).

  • Ordre de dépôt

    Les droits prennent rang dans l'ordre de réception des documents par le cadastre (loi sur le cadastre § 41(2)).

  • Plan cadastral et limites réellesKatastrálna mapa, geometrický plán

    Pour une maison ou un terrain, vérifiez que la clôture, le jardin et le chemin d'accès sont sur les parcelles achetées.

  • Baux et occupantsNájomná zmluva

    L'acheteur reprend la position du bailleur dans un bail en cours (Code civil § 680(2)).

  • Libération des lieux à une date fixée

    Un bail protégé d'appartement prend fin uniquement par accord, à son terme ou pour un motif légal (Code civil § 685 et § 711).

Appartement dans un immeuble collectif

  • Attestation d'absence d'arriérés du gestionnaire ou de l'association des propriétairesPotvrdenie správcu o nedoplatkoch

    C'est une annexe obligatoire au contrat de vente d'un appartement, sauf au premier transfert (loi 182/1993, § 5(2)).

  • Contrat de gestion ou contrat de l'association des propriétaires, et adhésion de l'acheteurZmluva o výkone správy, zmluva o spoločenstve vlastníkov

    Le contrat de transfert doit inclure la déclaration de l'acheteur qu'il adhère à ce contrat (loi 182/1993, § 5(1)(f)).

  • Avances mensuelles, solde du fonds de réparation et travaux prévusPredpis záloh, fond prevádzky, údržby a opráv, zápisnice zo schôdze vlastníkov

    Ils montrent les frais courants et toute grosse réparation votée, comme un toit ou une isolation, dont vous paierez une part.

  • Quote-part des parties communes et du terrainSpoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku

    Le contrat doit l'indiquer (loi 182/1993, § 5(1)(b)). Vérifiez qu'elle correspond à la feuille de propriété.

Bâtiment, permis et urbanisme

Argent, impôts et frais

Formalités

Une liste de vérifications préalables est par nature une liste à cocher. En Slovaquie, aucun notaire ne réunit les recherches par défaut, donc l'acheteur doit demander chaque élément.

  1. Aucun élément ne nécessite un notaire.
  2. Toute personne peut consulter gratuitement en ligne la feuille de propriété (list vlastníctva) sur les portails du cadastre de l'ÚGKK SR (Portál ESKN, Portál CICA).
  3. Un extrait officiel pour un acte juridique est payant.
  4. Demandez au gestionnaire de l'immeuble (správca) ou à l'association des propriétaires (spoločenstvo vlastníkov) l'attestation d'absence d'arriérés.
  5. Interrogez le service de la construction de la commune sur les permis et l'urbanisme.
  6. Obtenez les documents en slovaque, et faites-les traduire si nécessaire.

Erreurs fréquentes

  • Se fier à une ancienne impression de la feuille de propriété. Vérifiez-la de nouveau le jour de la signature, ainsi que le registre des demandes reçues pour le bien.
  • Manquer une mention (poznámka) sur la feuille de propriété. Une mention peut inscrire une restriction du droit de vendre du propriétaire ou un litige sur les données cadastrales.
  • Ignorer le droit de gage légal sur un appartement. Les dettes de l'immeuble restent attachées à l'appartement : obtenez l'attestation du gestionnaire datée peu avant la signature.
  • Supposer qu'une extension ou un aménagement de combles est légal parce que le vendeur l'utilise. Demandez le document de réception finale au service de la construction.
  • Acheter une quote-part sans vérifier les autres copropriétaires. Ils ont un droit de préemption, sauf si vous êtes un proche du vendeur (Code civil § 140).
  • Ne pas visiter l'appartement vous-même. Signalez un défaut sans retard injustifié, au plus tard dans les 24 mois après la prise de possession, sinon le droit s'éteint (Code civil § 599).

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez