Liste de vérifications avant l'achat (Portugal)
Liste de vérification préalable de l'acheteurLista de verificação antes da compra de imóvel
Les documents et les contrôles que l'acheteur doit réunir avant de verser un sinal dans un CPCV : propriété et charges au registre foncier, matrice fiscale, licences d'urbanisme et d'usage, certificat énergétique, dettes de copropriété, locataires et droits de préemption, et impôts dus avant l'acte.
Utilisez cette liste de la première visite sérieuse jusqu'au CPCV. Demandez chaque document au vendeur ou à l'agent immobilier, et commandez vous-même en ligne le certificat du registre foncier. Refaites la vérification au registre foncier juste avant l'acte, car une nouvelle hypothèque ou une saisie peut être inscrite entre-temps.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays (Portugal continental, Açores et Madère). Les taux d'IMT diffèrent dans les régions autonomes.
- Droit de timbre sur l'achat
- 0,8 % du plus élevé du prix et de la valeur fiscale, payé avant l'acte.
- Relevé des dettes de copropriété
- L'administrateur le délivre dans les 10 jours suivant la demande (Código Civil, art. 1424-A).
- Acte sans le relevé des dettes
- Permis seulement si l'acheteur y renonce et reprend les dettes de copropriété du vendeur (art. 1424-A).
- Licence d'utilisation à l'acte
- Il n'a plus à être présenté depuis le 1er janvier 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024).
- Titre d'urbanisme à l'acte
- Depuis le 3 août 2026, l'acte doit indiquer si le titre d'urbanisme existe, sinon la vente peut être annulée (Decreto-Lei n.º 108/2026).
- Droit de préemption du locataire
- Un locataire de plus de 2 ans peut s'aligner sur la vente. Le vendeur écrit par lettre recommandée, et le locataire a 30 jours pour répondre (art. 1091).
- Certificat énergétique
- Obligatoire pour une vente ou un bail. Chaque annonce doit indiquer la classe énergétique (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, art. 18(1)(e), 22(3) et 32).
- IMT Jovem
- Les acheteurs de 35 ans ou moins, qui achètent une première résidence permanente, peuvent être exonérés d'IMT et de droit de timbre (Decreto-Lei n.º 48-A/2024).
- Acheteur non résident
- IMT forfaitaire de 7,5 % sur un logement, sans exonération ni réduction, sauf exception de l'art. 17(10) du CIMT (Decreto-Lei n.º 97/2026).
- Remboursement de l'IMT
- Si l'acheteur devient résident fiscal dans les 2 ans ou loue à un loyer modéré, l'administration fiscale rembourse la différence (art. 17(10) à (12)).
- Frais Casa Pronta
- 375 euros pour un acte d'enregistrement, 700 euros pour plusieurs, plus 50 euros par bien supplémentaire.
La liste de contrôle
Vendeur, titre et propriété
Certificat actuel du registre foncierCertidão permanente do registo predial
Pièces d'identité et numéros fiscaux de chaque vendeurCartão de Cidadão ou passaporte, NIF
Situation matrimoniale du vendeur et régime de biensEstado civil e regime de bens
La vente du logement familial exige le consentement des deux époux, quel que soit le régime de biens. Un époux absent du registre peut devoir signer aussi.
Pour un bien hérité, l'acte d'habilitation des héritiers et l'inscription à leur nomHabilitação de herdeiros e registo a favor dos herdeiros
Tant que les héritiers ne sont pas inscrits comme propriétaires, ils ne peuvent pas signer l'acte en leur nom. Tous les héritiers doivent accepter la vente.
Pour un vendeur société, son certificat du registre du commerceCertidão permanente do registo comercial
Il montre que la société existe et qui peut signer pour elle.
Votre propre numéro fiscal portugaisNúmero de Identificação Fiscal (NIF)
Vous avez besoin d'un NIF pour payer l'IMT et le droit de timbre et pour signer l'acte.
Matrice fiscale et impôts fonciers
Extrait de la matrice fiscaleCaderneta predial urbana
Preuve du paiement de l'impôt foncier municipalDeclaração de liquidação do IMI
Il montre l'IMI établi sur le bien. Demandez au vendeur la preuve du paiement de l'année en cours.
Concordance entre le registre foncier, la matrice fiscale et le bienConformidade entre a descrição predial, a matriz e o imóvel
Des surfaces, des pièces ou des usages différents révèlent des travaux non enregistrés. Demandez au vendeur de corriger les registres avant l'acte.
Urbanisme, licences et état du bien
Licence d'utilisation, ou preuve que le bâtiment date d'avant le 7 août 1951Licença ou autorização de utilização
Elle montre que le bâtiment peut servir de logement. L'acte ne l'exige plus. Les prêteurs la demandent en général, et un logement sans elle ne peut pas être loué.
Fiche technique du logement, pour les bâtiments construits, reconstruits, agrandis ou modifiés après le 30 mars 2004Ficha técnica da habitação
Elle décrit la construction, les matériaux et les équipements du logement.
Renseignements d'urbanisme de la communePlano Diretor Municipal, informação prévia, processo de obras
Vérifiez que le bâtiment correspond aux plans approuvés, qu'aucun ordre de démolition ou de régularisation n'est en cours, et ce que le zonage permet à proximité.
Certificat énergétiqueCertificado energético (SCE)
Expertise indépendante du bâtimentVistoria técnica
Aucune loi ne l'exige. Une expertise trouve l'humidité, les fissures structurelles, les fuites de toit et le vieux câblage avant que vous vous engagiez sur le prix.
Pour un terrain rural, l'identification cadastrale ou géoréférencéeBalcão Único do Prédio (BUPi), cadastro
Les limites rurales sont souvent incertaines. Le BUPi identifie et cartographie le terrain.
Copropriété (appartements et lots d'un immeuble partagé)
Relevé des charges et dettes de copropriétéDeclaração de encargos e dívidas ao condomínio (art. 1424.º-A do Código Civil)
Acte constitutif de la propriété horizontale et règlement de copropriétéTítulo constitutivo da propriedade horizontal e regulamento do condomínio
Ils fixent l'usage de chaque lot, la quote-part des charges communes et les limites éventuelles à la location de courte durée ou aux travaux.
Procès-verbaux des dernières assemblées des copropriétairesAtas das assembleias de condóminos
Ils montrent les travaux votés et les charges supplémentaires que le prochain propriétaire paiera.
Occupation et droits de préemption
Tout bail en cours, et la date d'entrée du locataireContrato de arrendamento
Déclarations sur d'autres droits de préemption, s'il y en aDeclarações de exercício do direito de preferência
Impôts et frais de clôture
Calcul et paiement de l'IMT avant l'acteImposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Droit de timbre sur l'achat et sur l'hypothèqueImposto do Selo
Exonération d'IMT Jovem, si vous avez 35 ans ou moinsIsenção de IMT e Imposto do Selo (IMT Jovem)
Taux d'IMT si vous n'êtes pas résident fiscal au PortugalTaxa de IMT de 7,5% para adquirentes não residentes
Remboursement de l'IMT si vous devenez résident fiscal
Remboursement de l'IMT si vous louez le logement
Délai pour demander le remboursement de l'IMT
Demandez-le dans les 6 mois suivant la date où vous devenez résident fiscal ou signez le bail.
Choix de la personne ou du bureau qui fait l'acte et l'enregistreNotário, advogado, solicitador ou Balcão Casa Pronta
Formalités
Une liste de vérification préalable est par nature une check-list. Le notaire, l'avocat, le solicitador ou le guichet Casa Pronta contrôle les documents à l'acte, mais l'acheteur verse le sinal plus tôt, au CPCV.
- Vous avez besoin d'un numéro fiscal portugais (NIF) pour acheter.
- Le certificat du registre foncier (certidão permanente do registo predial) et l'extrait de la matrice fiscale (caderneta predial) sont disponibles en ligne.
- La vente se fait par acte public, par document sous seing privé authentifié ou à un guichet Casa Pronta.
- Avant l'acte, l'acheteur paie l'IMT et le droit de timbre de 0,8 % sur le plus élevé du prix et de la valeur fiscale.
- Depuis le 1er janvier 2024, l'acte n'exige plus la preuve de la licence d'utilisation ni la fiche technique du logement (ficha técnica de habitação). L'acheteur doit les vérifier.
- Depuis le 3 août 2026, l'acte doit indiquer si le titre d'urbanisme a été présenté, ou si le vendeur déclare l'avoir ou ne pas l'avoir.
- L'acte enregistre la déclaration du vendeur. Il ne prouve pas que le bâtiment est légal.
- Après l'acte, l'acquisition doit être enregistrée. Le notaire, l'avocat ou le guichet Casa Pronta s'en charge en général.
Erreurs fréquentes
- Se fier au résumé de l'agent au lieu de la certidão permanente. Seul le registre foncier montre le propriétaire inscrit, les hypothèques et les saisies.
- Croire que l'acte contrôle la situation d'urbanisme. Il enregistre seulement ce que le vendeur présente ou déclare : une extension illégale ou un changement d'usage illégal peut donc passer à vous.
- Ne rien comparer. Vérifiez que les surfaces et la description concordent entre le registre foncier, la caderneta predial et le bien que vous avez visité.
- Ignorer les travaux de copropriété votés mais pas encore facturés. Lisez les procès-verbaux récents des assemblées des copropriétaires.
- Acheter un bien loué sans lire le bail. Le bail continue après la vente, et un locataire ancien peut faire valoir un droit de préemption.
- Prendre les clés dès le CPCV. L'IMT devient exigible plus tôt, sauf si le logement est votre résidence permanente.
Base légale
- Código Civil, art. 875 (form of the sale of real estate)
- Código Civil, art. 1091 (tenant's pre-emption right)
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (horizontal property reform, adding art. 1424-A to the Código Civil)
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex urbanístico)
- Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (energy performance of buildings)
- Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho (IMT and stamp duty exemption for buyers up to 35)
- Código do IMT, art. 17(10) to (12) (flat 7.5% IMT for non-resident buyers of homes, and the exceptions)
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (housing tax measures under Lei n.º 9-A/2026)
- Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 (0.8% on a purchase) and 17.1 (credit: 0.5% for 1 to 5 years, 0.6% for 5 years or more)
- Código do IMT, art. 2 (IMT on a promise with possession or an assignment clause)
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (Simplex urbanístico 2.0), amending the RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99), art. 4.º-A(14)