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Modèle d'avant-contrat de vente (Pologne)

Avant-contrat de vente d'un appartementUmowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego

Le contrat par lequel le vendeur promet de vendre et l'acheteur promet d'acheter un appartement à un prix fixé avant une date fixée, avec un acompte (zadatek). Il peut être signé en forme écrite ordinaire ou par acte notarié. Seule la forme notariée permet à une partie d'agir en justice pour obtenir la vente elle-même.

Utilisez-le lorsque les parties sont d'accord sur l'appartement et le prix mais ne peuvent pas encore signer l'acte de vente, en général parce que l'acheteur a besoin d'un prêt immobilier ou que le vendeur doit rembourser une hypothèque. La vente elle-même doit être faite par acte notarié (Code civil, art. 158). Cet avant-contrat est valable en forme écrite ordinaire. Sous cette forme, si une partie refuse de signer l'acte, l'autre peut seulement réclamer des dommages-intérêts, ou garder les arrhes ou en exiger le double. Si vous voulez le droit d'imposer la vente et d'inscrire votre créance au registre foncier, remettez ce texte à un notaire et signez-le sous forme d'acte notarié. Ne l'utilisez pas pour acheter à un promoteur : un contrat avec un promoteur doit être un acte notarié selon la loi du 20 mai 2021 (art. 40).

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays. Rédigé pour un appartement qui est un bien distinct avec son propre registre foncier. Adaptez-le pour une maison ou un droit coopératif de propriété (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Contenu obligatoire
Les éléments essentiels du contrat définitif : au moins le bien et le prix (Code civil, art. 389 § 1).
Forme écrite
Valable. Si une partie refuse de signer l'acte, l'autre peut réclamer réparation du préjudice subi en comptant sur la vente (art. 390 § 1).
Forme notariée
Une partie peut agir pour obtenir l'acte de vente (art. 390 § 2). La créance de l'acheteur peut aller au registre foncier (loi sur le registre foncier, art. 16 ust. 2 pkt 2).
Pas de date fixée
Si aucune date du contrat définitif n'est fixée dans un délai de 1 an après la signature, personne ne peut l'exiger (art. 389 § 2).
Prescription
Les créances nées du contrat se prescrivent 1 an après la date prévue pour le contrat définitif (art. 390 § 3).
Acompte (zadatek)
Si une partie n'exécute pas, l'autre peut se retirer et garder l'acompte, ou réclamer le double de l'acompte versé (art. 394).
Acompte, sans faute ou faute des deux
Si aucune partie n'est en faute ou si les deux le sont, l'acompte est restitué (art. 394).
Taxe de mutation (PCC)
2% sur l'acte de vente d'un appartement non soumis à la TVA. Une vente exonérée de TVA la supporte aussi (loi PCC, art. 2 pkt 4 et art. 7).
Exonération PCC premier logement
Chaque acheteur est une personne physique qui n'a jamais eu d'appartement, de maison ou de droit coopératif sur l'un d'eux. Exception étroite : parts héritées (art. 9 pkt 17).

Le document

Texte affiché

Vous signez la version en polonais. La version en français vous aide à la comprendre. Vos réponses remplissent les deux.

Avant-contrat de vente d'un appartement

  1. 1.Conclusion du contrat

    1. 1.1

      Contrat préliminaire conclu à Lieu de signature le Date de signature entre Vendeur, ci-après le « Vendeur », et Acheteur, ci-après l'« Acheteur ».

      Indiquez le nom, le PESEL ou n° de passeport, l'adresse et la situation matrimoniale de chaque partie, et le régime de chaque vendeur. Plusieurs vendeurs ou acheteurs agissent ensemble.

  2. 2.Bien

    1. 2.1

      Le Vendeur déclare être l'unique propriétaire de l'appartement n° Numéro de l'appartement de l'immeuble situé Adresse de l'immeuble, d'une surface utile de Surface utile m², composé de Nombre de pièces et autres pièces, avec les locaux annexes suivants : Locaux annexes, auquel est rattachée une quote-part de Quote-part des parties communes dans les parties communes, pour lequel le tribunal d'arrondissement Tribunal de district du registre foncier tient le registre foncier n° Numéro du registre foncier de l'appartement, ci-après l'« Appartement ».

      Recopiez la description du registre foncier, sections I-O et I-Sp. Pour plusieurs propriétaires, remplacez "jedynym właścicielem" par les propriétaires et leurs parts.

  3. 3.Déclarations du Vendeur

    1. 3.1

      Le Vendeur déclare que l'Appartement est libre de charges, droits et prétentions de tiers, à l'exception de : Charges à lever avant l'acte ; que le registre foncier de l'Appartement ne mentionne aucune demande en cours ; que l'Appartement n'est ni loué, ni prêté, ni soumis à une procédure d'exécution forcée ; que personne n'y est déclaré comme résident ; et qu'il n'existe aucun arriéré de paiement envers l'association des copropriétaires, au titre des impôts ou des charges de services publics.

      Vérifiez chaque déclaration contre le registre et les attestations. Une déclaration fausse ne donne qu'une créance, qui vaut moins qu'un registre net.

    2. 3.2

      Jusqu'à la signature du contrat définitif, le Vendeur s'engage à ne pas grever l'Appartement ni en disposer et à n'en laisser l'usage à aucun tiers, et à faire radier les charges énumérées ci-dessus au plus tard lors de la signature du contrat définitif, y compris au moyen du prix.

  4. 4.Promesse de conclure le contrat définitif

    1. 4.1

      Le Vendeur s'engage à vendre et l'Acheteur s'engage à acheter l'Appartement au prix fixé dans le présent contrat. Le contrat de vente définitif sera signé sous forme d'acte notarié au plus tard le Date limite de l'acte de vente à l'étude notariale Office notarial pour l'acte.

      Fixez toujours la date. Sinon, une partie doit la fixer dans un délai de 1 an ou perd sa créance (art. 389 § 2). Office : nom et adresse.

    2. 4.2

      L'Acheteur fixera le jour et l'heure exacts du contrat définitif et les notifiera au Vendeur par écrit ou par e-mail au moins 7 jours à l'avance.

  5. 5.Prix et paiement

    1. 5.1

      Le prix de vente de l'Appartement est de Prix en PLN, en chiffres PLN (en toutes lettres : Prix en lettres, en polonais zlotys).

    2. 5.2

      Le reste du prix, après imputation des arrhes, sera payé comme suit : Paiement du solde du prix, sur le compte bancaire du Vendeur n° Numéro de compte bancaire du vendeur, étant entendu que le montant nécessaire au remboursement du prêt garanti par l'hypothèque sera versé directement sur le compte désigné par la banque créancière.

      Indiquez dans quel délai après l'acte chaque partie est payée. Obtenez l'attestation écrite de remboursement de la banque et sa promesse de lever l'hypothèque.

  6. 6.Arrhes (zadatek)

    1. 6.1

      L'Acheteur versera au Vendeur, à titre d'arrhes (zadatek) au sens de l'art. 394 du Code civil, la somme de Acompte (zadatek) en PLN PLN au plus tard le Date de versement de l'acompte sur le compte bancaire du Vendeur n° Numéro de compte bancaire du vendeur. Les arrhes seront imputées sur le prix.

      Utilisez le mot zadatek. L'art. 394 § 1 vise un acompte remis à la conclusion du contrat : le verser à la signature évite un litige sur un paiement ultérieur.

    2. 6.2

      Si le contrat définitif n'est pas signé pour des raisons dont l'Acheteur est responsable, le Vendeur peut se retirer du présent contrat et conserver les arrhes. Si le contrat définitif n'est pas signé pour des raisons dont le Vendeur est responsable, l'Acheteur peut se retirer du présent contrat et exiger le double de la somme. Dans tous les autres cas, les arrhes sont restituées.

  7. 7.Prêt

    1. 7.1

      Facultatif

      L'Acheteur financera une partie du prix au moyen d'un prêt bancaire de Montant du prêt en PLN PLN. Si, au plus tard le Délai de décision sur le prêt, au moins deux banques refusent le prêt pour des raisons indépendantes de la volonté de l'Acheteur et que l'Acheteur présente les refus au Vendeur, chaque partie peut se retirer du présent contrat, et le Vendeur restituera l'intégralité des arrhes à l'Acheteur dans les 14 jours.

      Supprimez cette section si l'acheteur paie sur fonds propres. Fixez le délai du prêt bien avant la date finale.

  8. 8.Documents

    1. 8.1

      Au plus tard le jour du contrat définitif, le Vendeur fournira : le certificat de performance énergétique de l'Appartement ; une attestation du gestionnaire ou de l'association des copropriétaires certifiant l'absence d'arriérés de paiement ; une attestation certifiant que personne n'est déclaré comme résident dans l'Appartement ; et, si l'Appartement est hypothéqué, l'attestation de la banque relative à la dette avec son consentement à la radiation de l'hypothèque une fois la dette payée.

  9. 9.Remise de l'Appartement

    1. 9.1

      L'Appartement sera remis le Date de remise de l'appartement, pas avant le paiement de l'intégralité du prix, contre un procès-verbal de remise qui consigne les relevés des compteurs et le nombre de clés remises. À compter du jour de la remise, l'Acheteur supporte les charges et redevances afférentes à l'Appartement.

  10. 10.Frais

    1. 10.1

      Les frais du présent contrat et du contrat définitif, y compris les honoraires du notaire, les frais de justice et l'impôt sur les actes de droit civil, sont à la charge de l'Acheteur. Les frais de radiation de l'hypothèque sont à la charge du Vendeur.

      C'est la pratique courante. Les parties peuvent répartir les frais autrement.

  11. 11.Pénalité contractuelle

    1. 11.1

      Facultatif

      Si le Vendeur ne remet pas l'Appartement à temps, il versera à l'Acheteur une pénalité contractuelle de Pénalité contractuelle en PLN, le cas échéant PLN par jour de retard.

      Gardez-la si la date de remise compte pour vous, par exemple parce que votre propre bail prend fin. Un tribunal peut réduire une pénalité excessive (Code civil, art. 484 § 2).

  12. 12.Inscription de la créance

    1. 12.1

      Facultatif

      Le Vendeur consent à l'inscription, dans la section III du registre foncier n° Numéro du registre foncier de l'appartement, de la créance de l'Acheteur en transfert de la propriété de l'Appartement en vertu du présent contrat.

      Seulement si le contrat est un acte notarié. L'inscription protège l'acheteur contre une vente ou une hypothèque ultérieure. Les frais de justice sont de 150 PLN.

  13. 13.Consentement du conjoint

    1. 13.1

      Facultatif

      Époux qui consent, conjoint du Vendeur, consent à la conclusion du présent contrat et du contrat définitif.

      Nécessaire pour un bien commun des époux (Code de la famille et de la tutelle, art. 37). L'époux signe ceci et, devant notaire, l'acte.

  14. 14.Dispositions finales

    1. 14.1

      Les modifications du présent contrat exigent la forme écrite, à peine de nullité. Les questions non réglées sont régies par le Code civil. Le contrat est établi en deux exemplaires identiques, un pour chaque partie.

      Si le contrat est signé par acte notarié, le notaire remplace cette clause par la formule notariale standard.

  15. 15.Signatures

    1. 15.1

      Vendeur. Acheteur. Conjoint du Vendeur donnant son consentement.

Formalités

  1. En forme écrite, chaque partie signe chaque exemplaire à la main, un exemplaire par partie.
  2. Un avant-contrat notarié coûte des honoraires de notaire. L'inscription de la créance de l'acheteur au registre foncier coûte 150 PLN de frais de justice.
  3. Versez l'acompte par virement bancaire, jamais en espèces sans reçu.
  4. Si un vendeur est marié et que l'appartement est un bien commun, l'autre époux doit consentir (Code de la famille et de la tutelle, art. 37).
  5. Pour l'acte de vente, le notaire demande en général les pièces d'identité, le numéro du registre foncier et le certificat de performance énergétique.
  6. Le notaire demande aussi une attestation d'absence d'arriérés du vendeur envers la copropriété ou la coopérative.
  7. Le notaire demande aussi l'attestation de la banque sur l'hypothèque à rembourser.
  8. Le notaire perçoit la taxe PCC si elle s'applique et dépose la demande au registre foncier.

Erreurs fréquentes

  • Omettre le mot zadatek. Un tribunal peut alors traiter la somme comme une avance sur le prix (zaliczka), sans pénalité et restituée si la vente échoue.
  • Signer en forme écrite ordinaire et compter forcer la vente. Seul un avant-contrat notarié donne ce droit.
  • Laisser ouverte la date du contrat définitif. Après 1 an sans date fixée, aucune partie ne peut exiger la vente.
  • Verser l'acompte au vendeur quand une banque détient une hypothèque. Assurez-vous que le prix couvre le remboursement et que la banque lèvera l'hypothèque à l'acte.
  • Oublier la condition de prêt. Sans elle, un refus de prêt est votre manquement, et le vendeur peut garder l'acompte.
  • Laisser passer le délai sans agir. Les créances se prescrivent 1 an après la date convenue pour le contrat définitif.
  • Signer avec un seul époux. Sans l'accord de l'autre, la vente d'un bien commun n'est valable qu'une fois approuvée par celui-ci.
  • Acheter à plusieurs en parts inégales sans indiquer la part de chaque acheteur dans le contrat.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez