Liste de vérifications avant l'achat (Pologne)
Liste de vérifications de l'acheteurSprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem
Les documents et vérifications qu'un acheteur d'un appartement ou d'une maison existants en Pologne devrait obtenir avant de signer l'avant-contrat et de verser un acompte : registre foncier, vendeur et conjoint, urbanisme et préemption, dettes, occupants, certificat énergétique, impôts et permis pour certains étrangers.
Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature de l'avant-contrat. Consultez vous-même le registre foncier dès que vous avez son numéro. Demandez au vendeur les attestations ci-dessous avant de verser des arrhes. Le notaire vérifie à nouveau le registre et les documents du vendeur avant l'acte de vente, mais à ce moment-là vous avez déjà versé vos arrhes.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays
- Registre foncier
- Public. Nul ne peut invoquer l'ignorance de ses inscriptions ni des mentions de demandes en cours (loi sur le registre foncier, art. 2).
- Foi publique du registre
- Protège l'acheteur de bonne foi à titre onéreux qui se fie au registre (art. 5 et 6). Une mention ou un avertissement (ostrzeżenie) l'écarte (art. 8).
- Certificat de performance énergétique
- Le vendeur doit le remettre à l'acte. Valable 10 ans. L'acheteur ne peut pas y renoncer (loi sur l'énergie, art. 11 et 14).
- Décision d'urbanisme (WZ)
- Une décision sur les conditions de construction devenue définitive le 1er janvier 2026 ou après expire 5 ans plus tard (loi d'urbanisme, art. 64c).
- Décisions d'urbanisme antérieures
- La limite de 5 ans ne s'applique pas aux décisions définitives avant le 1er janvier 2026 (loi du 7 juillet 2023, art. 62).
- Nouvelles décisions d'urbanisme
- Depuis le 1er septembre 2026, une WZ sur nouvelle demande exige un plan général (plan ogólny) en vigueur (loi du 7 juillet 2023, art. 59 ust. 3).
- Préemption de la commune
- La vente est conditionnelle, et la commune a 1 mois après notification pour acheter en priorité (Code civil, art. 598 § 2 ; loi foncière, art. 109).
- Violation de la préemption
- Une vente sans condition qui viole le droit de préemption légal d'une commune est nulle (Code civil, art. 599 § 2).
- Terrain agricole
- En principe, seul un agriculteur individuel peut acheter un bien agricole de 1 ha ou plus (loi sur le régime agricole, art. 2a).
- Taxe de mutation (PCC)
- 2% sur une vente non soumise à la TVA. Une vente exonérée de TVA la supporte aussi. Le notaire la perçoit (loi PCC, art. 2 pkt 4 et art. 7).
- Exonération PCC premier logement
- Chaque acheteur est une personne physique qui n'a jamais eu d'appartement, de maison ou de droit coopératif sur l'un d'eux. Exception étroite : parts héritées (art. 9 pkt 17).
- PCC sur un sixième appartement
- L'acheteur du sixième appartement ou d'un suivant dans des immeubles sur une même parcelle paie aussi 6% de PCC sur celui-ci (loi PCC, art. 7a).
La liste de contrôle
Titre et registre foncier
Contenu actuel du registre foncier, les quatre sectionsKsięga wieczysta (działy I-O, I-Sp, II, III, IV)
Mentions de demandes en cours dans le registreWzmianki o wnioskach
Une mention montre qu'une inscription est en attente, par exemple un nouveau propriétaire ou une hypothèque.
Identité, situation matrimoniale et régime matrimonial du vendeurDowód osobisty, akt małżeństwa, umowa majątkowa małżeńska
Un bien commun des époux ne peut être vendu qu'avec l'accord de l'autre époux (Code de la famille et de la tutelle, art. 37).
Fondement de la propriété du vendeurPodstawa nabycia (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia)
Un héritier prouve sa propriété par la décision judiciaire ou l'acte notarié de succession. Tous les héritiers signent sauf partage de la succession.
Attestation de la coopérative pour un droit coopératif de propriétéZaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie
L'attestation confirme qui détient le droit et si les charges sont payées. Ce droit peut ne pas avoir de registre foncier.
Terrain, bâtiment et urbanisme
Extrait et plan du cadastre des terrains et bâtimentsWypis z rejestru gruntów i budynków, wyrys z mapy ewidencyjnej
Situation d'urbanisme de la parcelleWypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy
Permis de construire et achèvement de la maison ou de toute extensionPozwolenie na budowę, zawiadomienie o zakończeniu budowy lub pozwolenie na użytkowanie
Des travaux non autorisés peuvent entraîner une procédure de l'autorité de contrôle des constructions et compliquer un prêt ou une revente.
Droits de préemption légauxPrawo pierwokupu gminy (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami), Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa
Les cas prévus incluent un terrain non bâti acheté à l'État ou à une commune, un terrain d'utilité publique, les monuments et les zones de revitalisation.
Statut agricole du terrainNieruchomość rolna
En principe, seul un agriculteur individuel peut acheter un bien agricole de 1 ha ou plus. Vérifiez le plan et le cadastre avant de signer.
Dettes, charges et occupants
Attestation d'absence d'arriérés de la copropriété ou de la coopérativeZaświadczenie o braku zaległości w opłatach
Montre que les charges sont payées. Demandez aussi les dernières résolutions sur les travaux et les charges.
Relevé bancaire de la dette hypothécaire et accord de radiation de l'hypothèqueZaświadczenie banku o wysokości zadłużenia i promesa zgody na wykreślenie hipoteki
Permet au notaire de diriger une partie du prix vers la banque et de faire radier l'hypothèque de la section IV.
Attestation que personne n'est déclaré résidentZaświadczenie o braku osób zameldowanych
Une personne déclarée qui vit encore dans le bien peut retarder votre emménagement. Fixez une date à laquelle le vendeur fait radier tous les résidents.
Tout bail ou prêt à usage du bienUmowa najmu, umowa użyczenia
L'acheteur reprend un bail existant et peut ne pas pouvoir y mettre fin avant terme (Code civil, art. 678).
Redevance d'usufruit perpétuel, si le terrain est détenu en usufruit perpétuelOpłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego
Certains appartements et maisons sont sur un terrain en usufruit perpétuel. Vérifiez le registre foncier et demandez la preuve du paiement de la redevance.
Énergie et état
Certificat de performance énergétiqueŚwiadectwo charakterystyki energetycznej
Inspection technique indépendanteOdbiór techniczny, ekspertyza budowlana
Aucune loi ne l'exige. Elle détecte l'humidité, les installations défectueuses et les défauts structurels que le vendeur peut taire.
Situation propre de l'acheteur
Permis pour un acheteur étrangerZezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji
Situation fiscale de l'achatPodatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Le notaire perçoit la PCC sur une revente entre particuliers. Un appartement neuf d'un vendeur assujetti à la TVA inclut plutôt la TVA dans le prix.
Offre de prêt et son délaiDecyzja kredytowa
Fixez dans l'avant-contrat un délai de prêt qui laisse du temps avant l'acte.
Formalités
Une liste de vérifications préalables est par nature une liste de contrôle. Le droit polonais ne lui impose aucune forme unique.
- Vous ne signez pas cette liste.
- Le registre foncier est public et consultable gratuitement en ligne avec son numéro. Un extrait certifié coûte des frais de justice.
- Le vendeur demande les attestations à la copropriété ou à la coopérative, à la commune et à la banque.
- L'extrait d'urbanisme vient de la commune (gmina), et l'extrait cadastral du bureau de district (starostwo).
- Remettez des copies au notaire qui rédigera l'acte.
Erreurs fréquentes
- Lire seulement la section II du registre foncier. La section III indique les créances, droits de préemption, baux et saisies. La section IV indique les hypothèques.
- Ignorer une mention (wzmianka) de demande en cours. Elle peut changer le propriétaire ou ajouter une charge.
- Se fier à une copie apportée par le vendeur. Lisez le registre à jour en ligne le jour de la signature et à nouveau avant l'acte.
- Acheter un droit coopératif de propriété (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) sans l'attestation de la coopérative. Ce droit peut ne pas avoir de registre foncier.
- Supposer qu'une parcelle avec décision d'urbanisme peut en obtenir une nouvelle. Depuis le 1er septembre 2026, une commune sans plan général ne peut pas délivrer de WZ sur nouvelle demande.
- Ignorer un locataire. Vous ne pouvez pas résilier avant terme un bail écrit à durée fixe avec date certaine si le locataire a la possession (Code civil, art. 678).
- Omettre l'attestation d'absence d'arriérés de la copropriété ou de la coopérative. Demandez aussi si la copropriété a voté des travaux à financer par les propriétaires.
- Oublier le permis. Un étranger hors EEE et Suisse qui achète un terrain ou une maison sans le permis requis fait un achat nul.
Base légale
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066), art. 2, 3, 5, 6, 8 and 16
- Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2024 poz. 101), art. 11 and 14
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 64c
- Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688), art. 59 ust. 3 and art. 62, with the dates as amended by Dz.U. 2025 poz. 527 and Dz.U. 2026 poz. 781
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 (municipal pre-emption)
- Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 597 to 599 (pre-emption) and art. 678 (lease survives a sale)
- Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2026 poz. 941), art. 2a
- Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 2017 poz. 2278), art. 1 and 8
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2026 poz. 191), art. 2 pkt 4, art. 7, art. 7a and art. 9 pkt 17