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Modèle d'avant-contrat de vente (Pays-Bas)

Contrat de vente d'un logement existantKoopovereenkomst bestaande woning

Le contrat de vente écrit et contraignant pour une maison ou un appartement existant, signé par le vendeur et l'acheteur avant le transfert notarié. Il fixe le prix, les frais, la date de transfert, le notaire, le dépôt, l'état du logement, les pénalités et les conditions résolutoires de l'acheteur, et mentionne le délai de réflexion de 3 jours.

Utilisez-le dès que l'acheteur et le vendeur sont d'accord sur le prix et les conditions pour un logement existant, lorsqu'aucun agent immobilier ne fournit de contrat ou lorsque vous voulez vérifier le projet de l'agent. La plupart des agents utilisent le modèle de Vereniging Eigen Huis, NVM et Vastgoed Nederland. Ce modèle suit le même ordre des sujets. Ne l'utilisez pas pour un logement neuf acheté à un promoteur (le contrat du promoteur et un régime de garantie distinct s'appliquent), pour un logement en emphytéose (erfpacht) sans y ajouter les conditions de l'emphytéose, ni pour une vente aux enchères notariale.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Partie européenne des Pays-Bas. Bonaire, Saint-Eustache et Saba ont leur propre code civil et ne sont pas couverts.
Forme
Écrit et signé par les deux parties quand l'acheteur est un particulier. Un accord oral ne lie pas (BW 7:2 lid 1).
Délai de réflexion
3 jours pour un acheteur particulier, à compter du lendemain de la réception du contrat signé. L'acheteur ne donne aucun motif et ne doit rien (BW 7:2 lid 2).
Délai de réflexion : jours ouvrables
Au moins 2 jours ouvrables. Le délai est prolongé s'il finit un samedi, un dimanche ou un jour férié (Algemene termijnenwet, art. 1 et 2).
Dépôt
En général 10 % du prix, versés au notaire ou couverts par une garantie bancaire.
Pénalité en cas de défaillance
Presque toujours 10 % du prix, dus après une mise en demeure formelle et en général 8 jours pour s'exécuter.
Inscription de la vente
Protège l'acheteur contre des ventes, hypothèques, baux et saisies ultérieurs. Elle devient caduque si le logement n'est pas transféré dans les 6 mois (BW 7:3).
Transfert de propriété
À l'acte notarié de transfert suivi de son inscription au Kadaster (BW 3:89).
Droit de mutation
2 % pour la résidence principale de l'acheteur, 8 % pour les autres logements (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 14).
Exonération des primo-accédants
Les acheteurs de 18 à 34 ans sont exonérés une fois pour un logement de 555 000 € au plus en 2026 (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 15).
Charges de copropriété (appartement)
Acheteur et vendeur répondent solidairement des contributions VvE dues pour l'exercice en cours et l'exercice précédent (BW 5:122 lid 3).

Le document

Texte affiché

Vous signez la version en néerlandais. La version en français vous aide à la comprendre. Vos réponses remplissent les deux.

Contrat de vente d'un logement existant

  1. 1.Parties

    1. 1.1

      Les soussignés : Vendeur (chaque propriétaire inscrit), ci-après « le vendeur », et Acheteur, ci-après « l'acheteur », déclarent être convenus de ce qui suit.

      Indiquez nom, date et lieu de naissance, adresse et état civil. Un vendeur marié peut avoir besoin de l'accord de son conjoint pour vendre le logement familial ; demandez au notaire.

    2. 1.2

      S'il y a plusieurs vendeurs ou acheteurs, chacun d'eux est solidairement responsable des obligations découlant du présent contrat, et ils ne peuvent exercer leurs droits que conjointement.

  2. 2.Le bien vendu

    1. 2.1

      Le vendeur vend à l'acheteur, qui achète au vendeur : le logement avec le terrain sur lequel il est bâti, la cour, le jardin et les autres dépendances, connu sous l'adresse Adresse du logement, inscrit au cadastre sous la référence Référence cadastrale, ci-après « le bien ».

      Référence cadastrale : commune, section, numéro et surface de la parcelle. Pour un appartement, aussi l'indice d'appartement et la quote-part dans l'immeuble.

    2. 2.2

      La vente comprend les biens meubles cochés sur la liste des objets annexée au présent contrat.

      La liste des biens (lijst van zaken) fixe ce qui reste dans le logement. Vérifiez chaque ligne.

  3. 3.Prix et frais

    1. 3.1

      Le prix est de Prix en euros € (Prix en lettres, en néerlandais euros), dont Part du prix pour les biens meubles, EUR € se rapportent aux biens meubles.

      Écrivez « 0 » si aucun bien meuble n'est vendu. Le notaire peut exclure la part des meubles de la base du droit de mutation.

    2. 3.2

      Les frais du transfert, y compris le droit de mutation, les honoraires du notaire pour l'acte de transfert et les frais du registre foncier, sont à la charge de l'acheteur. Les frais de radiation des hypothèques et saisies existantes sont à la charge du vendeur.

  4. 4.Transfert et paiement

    1. 4.1

      L'acte de transfert sera passé devant Nom et étude du notaire au plus tard le Acte de transfert au plus tard le.

    2. 4.2

      L'acheteur paie le prix et les frais par l'intermédiaire du compte de tiers du notaire. Le notaire verse le prix au vendeur dès qu'il est certain que le bien est inscrit au nom de l'acheteur, libre d'hypothèques et de saisies.

    3. 4.3

      La livraison effective a lieu lors de la passation de l'acte de transfert, avec la remise de toutes les clés. Le vendeur livre le bien vide, libéré et balayé, libre de toute location et de toute occupation.

      Si le logement est loué, remplacez la dernière phrase : l'acheteur reprend le bail (BW 7:226). Joignez le bail.

  5. 5.Dépôt ou garantie bancaire

    1. 5.1

      Au plus tard le Dernier jour pour le dépôt ou la garantie, l'acheteur verse un dépôt de Dépôt ou garantie bancaire en euros € sur le compte de tiers du notaire, ou fournit à cette date une garantie bancaire inconditionnelle du même montant au profit du notaire, valable jusqu'à au moins un mois après la date du transfert.

      Fixez l'échéance après le délai de réflexion. Une garantie bancaire coûte en général environ 1 % du montant garanti.

    2. 5.2

      Le dépôt est imputé sur le prix lors du transfert. Si le présent contrat est résolu en vertu du délai de réflexion ou d'une condition résolutoire, le notaire rembourse le dépôt à l'acheteur, ou la garantie bancaire devient caduque.

  6. 6.État et caractéristiques

    1. 6.1

      Le bien est accepté dans l'état où il se trouve lors de la conclusion du présent contrat. Lors du transfert, il présentera les caractéristiques effectives nécessaires à un usage normal comme logement. Le vendeur ne garantit pas d'autres caractéristiques que celles nécessaires à cet usage normal.

      Cela reprend la règle de conformité de BW 7:17. Le vendeur doit quand même révéler les vices qu'il connaît.

    2. 6.2

      Le vendeur cède le bien libre d'hypothèques, de saisies et de leurs inscriptions. L'acheteur accepte les charges et restrictions suivantes : Charges et restrictions connues.

      Listez les servitudes, obligations qualitatives et clauses en chaîne (kettingbedingen). Recopiez-les du titre de propriété du vendeur.

    3. 6.3

      Le vendeur déclare avoir révélé à l'acheteur ce qui suit : Faits révélés par le vendeur. Le vendeur déclare n'avoir connaissance d'aucun autre défaut, d'aucune autre injonction administrative ni d'aucun autre litige qui empêche un usage normal comme logement.

      Couvrez vices, amiante, sol, fondations, injonctions communales et litiges. Renvoyez au questionnaire rempli (vragenlijst).

  7. 7.Revenus, charges et risques

    1. 7.1

      Les revenus et les charges passent à l'acheteur à compter du Charges à l'acheteur à partir du. Le notaire répartit les charges courantes lors du transfert.

      La date est en général celle du transfert.

    2. 7.2

      Le bien reste aux risques du vendeur jusqu'à la livraison effective. S'il est détruit en tout ou en partie ou gravement endommagé avant cette date, l'acheteur peut résoudre le présent contrat ou exiger son exécution avec la cession des créances contre l'assureur.

  8. 8.Conditions résolutoires

    1. 8.1

      L'acheteur peut résoudre le présent contrat si, au plus tard le Dernier jour de la condition de financement, il n'a pas obtenu d'un prêteur reconnu un engagement ferme pour un prêt hypothécaire d'au moins Montant du prêt pour la condition, EUR € destiné à financer le bien.

      Gardez-la sauf si vous achetez sur fonds propres. Quatre à huit semaines est un délai courant.

    2. 8.2

      Facultatif

      L'acheteur peut résoudre le présent contrat si, au plus tard le Dernier jour de la condition NHG, il ne peut pas obtenir de garantie hypothécaire nationale (NHG) pour le financement.

      Gardez-la seulement si votre prêt dépend de la NHG. Le plafond NHG est de 470 000 € en 2026.

    3. 8.3

      Facultatif

      L'acheteur peut résoudre le présent contrat si une expertise technique du bâtiment réalisée par un expert au plus tard le Dernier jour de la condition d'expertise montre que les frais de réparation immédiats dépassent Plafond du coût de réparation en euros €.

      Gardez-la si aucune expertise n'a eu lieu avant la signature.

    4. 8.4

      L'invocation d'une condition résolutoire doit être notifiée par écrit, motivée et accompagnée de pièces justificatives telles que le refus du prêteur, et doit parvenir au vendeur ou à son agent au plus tard le premier jour ouvrable suivant la date concernée. Les parties feront tout ce qui est raisonnable pour remplir les conditions.

  9. 9.Mise en demeure, résolution et pénalité

    1. 9.1

      Si une partie, après avoir été mise en demeure par exploit d'huissier ou par lettre recommandée, n'exécute pas ses obligations pendant huit jours, l'autre partie peut résoudre le présent contrat par écrit et réclamer une pénalité immédiatement exigible de 10 % du prix, ou exiger l'exécution.

    2. 9.2

      Facultatif

      Si l'autre partie exige l'exécution, la partie défaillante doit, à compter du neuvième jour suivant la mise en demeure, une pénalité de 3 ‰ du prix par jour, dans la limite de 10 % du prix. Le notaire est autorisé à payer une pénalité due sur le dépôt ou la garantie bancaire.

      Le modèle Eigen Huis, NVM et Vastgoed Nederland prévoit 0,3 % du prix par jour après les 8 jours, jusqu'à 10 %. Supprimez-la pour garder seulement la pénalité de résolution de 10 %.

  10. 10.Inscription aux registres publics

    1. 10.1

      Facultatif

      Les parties chargent le notaire d'inscrire le présent contrat de vente aux registres publics, au sens de l'article 7:3 du Code civil, au plus tard le Inscription par le notaire au plus tard le. Les frais sont à la charge de l'acheteur.

      Recommandé. Pendant le délai de réflexion, l'inscription n'est possible que si un notaire néerlandais a rédigé et cosigné ce contrat (BW 7:3 lid 2).

  11. 11.Droit d'appartement et association des copropriétaires

    1. 11.1

      Facultatif

      Le bien vendu est un droit d'appartement. L'acheteur déclare avoir reçu une copie de l'acte de division, du règlement, du règlement intérieur ainsi que des procès-verbaux et des comptes annuels des trois dernières années. Coordonnées de l'association des copropriétaires : Copropriété (appartement seulement). Le vendeur déclare n'avoir connaissance d'aucune décision de contributions extraordinaires ni d'aucun litige au sein de l'association, sauf ce qui est indiqué ci-dessus.

      Gardez-la pour un appartement, supprimez-la pour une maison. Le notaire joint la déclaration des dettes VvE à l'acte de transfert (BW 5:122 lid 5).

  12. 12.Délai de réflexion

    1. 12.1

      Si l'acheteur est une personne physique qui n'agit pas dans l'exercice d'une profession ou d'une activité commerciale, il a le droit de résoudre le présent contrat pendant trois jours après avoir reçu une copie du contrat signée par les deux parties, au sens de l'article 7:2 du Code civil. Le délai de réflexion commence à 00:00 le jour suivant la réception et comprend au moins deux jours qui ne sont ni un samedi, ni un dimanche, ni un jour férié généralement reconnu. Si le délai de réflexion prend fin un samedi, un dimanche ou un jour férié généralement reconnu, il est prolongé jusqu'au jour suivant qui n'en est pas un, inclus.

    2. 12.2

      La résolution pendant le délai de réflexion doit être faite par écrit et doit parvenir au vendeur ou à son agent avant la fin du délai.

  13. 13.Annexes et dispositions finales

    1. 13.1

      Les annexes suivantes font partie du présent contrat : Annexes. Le vendeur remet à l'acheteur un label énergétique valide au plus tard lors du transfert.

    2. 13.2

      Le présent contrat est régi par le droit néerlandais. Pour l'exécution du présent contrat, les parties élisent domicile en l'étude du notaire.

  14. 14.Signatures et accusé de réception

    1. 14.1

      Établi et signé à Lieu de signature le Date de signature. Signature du vendeur : Vendeur (chaque propriétaire inscrit). Signature de l'acheteur : Acheteur.

      Inscrivez chaque propriétaire inscrit comme vendeur. Pour une société, indiquez son nom, son siège, son numéro à la Chambre de commerce et son signataire.

    2. 14.2

      Accusé de réception : l'acheteur déclare avoir reçu le Date de remise de la copie signée une copie du présent contrat signée par les deux parties. Signature de l'acheteur : Acheteur.

      La date de réception fixe le début du délai de réflexion. Le vendeur peut la demander (BW 7:2 lid 2).

Formalités

  1. Remettez à l'acheteur une copie du contrat signé et faites-lui signer un accusé de réception daté. Le délai de réflexion de 3 jours commence le lendemain.
  2. Le contrat ne transfère pas la propriété. Un notaire rédige ensuite l'acte de transfert (akte van levering), et les deux parties le signent.
  3. Le notaire inscrit l'acte de transfert au Kadaster (BW 3:89).
  4. L'acheteur paie le prix et le dépôt par le compte de tiers du notaire (derdenrekening).
  5. Demandez au notaire d'inscrire le contrat de vente dans les registres publics (BW 7:3).
  6. L'inscription protège l'acheteur pendant 6 mois contre une vente ultérieure, une hypothèque ou une saisie par les créanciers du vendeur.
  7. Pour un appartement, joignez l'acte de division, le règlement et les derniers documents de l'association des copropriétaires (VvE).
  8. Le vendeur doit remettre un label énergétique valide. Le droit de mutation est dû sur l'acte de transfert, pas sur ce contrat.

Erreurs fréquentes

  • Signer un « voorlopig koopcontract » en croyant qu'il n'engage pas. Malgré son nom, il lie les deux parties dès la fin du délai de réflexion.
  • Laisser les dates des conditions en blanc ou irréalistes. Une fois la date passée, l'acheteur ne peut plus invoquer la condition, même si la banque refuse le prêt le lendemain.
  • Invoquer une condition oralement ou trop tard. Envoyez un avis écrit avec preuve, comme le refus du prêteur, pour qu'il parvienne au vendeur avant l'échéance.
  • Verser le dépôt au vendeur ou à l'agent. Versez-le sur le compte de tiers du notaire, ou remettez une garantie bancaire en faveur du notaire.
  • Renoncer à l'inscription du contrat pour économiser les frais. Une saisie ou une faillite du vendeur avant le transfert peut alors bloquer ou retarder la vente.
  • Accepter sans lire une « ouderdomsclausule » ou une « niet-zelfbewoningsclausule ». Elles limitent la responsabilité du vendeur pour les vices : faites d'abord expertiser le bâtiment.
  • Acheter un appartement sans les documents de la VvE. Vérifiez d'abord fonds de réserve, travaux prévus et arriérés : vous répondez des contributions impayées récentes.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez