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Liste de vérifications avant l'achat (Pays-Bas)

Liste de vérifications avant l'achat d'un logementChecklist onderzoek voor aankoop woning

Les documents et vérifications qu'un acheteur doit réunir avant de signer le contrat de vente d'un logement existant : extraits du Kadaster, règles d'urbanisme, label énergétique, documents de l'association des copropriétaires, état du bâtiment, baux et coûts.

Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature du contrat de vente (koopovereenkomst). Demandez les documents du vendeur par l'intermédiaire de l'agent immobilier du vendeur. Faites vous-même les recherches publiques : la plupart coûtent quelques euros ou rien. Pour les vérifications que vous ne pouvez pas terminer à temps, faites de leur résultat une condition résolutoire du contrat.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Partie européenne des Pays-Bas. Bonaire, Saint-Eustache et Saba ont leur propre code civil et ne sont pas couverts.
Déclaration VvE du vendeur
Le notaire joint à l'acte de transfert une déclaration VvE des dettes du vendeur, du fonds de réserve et des dettes de l'association.
Limite de responsabilité VvE de l'acheteur
L'acheteur ne répond pas au-delà de ce que montre la déclaration VvE (BW 5:122 lid 5 et 6).
Fonds de réserve de la VvE
Chaque année, selon un plan d'entretien de 5 ans au plus couvrant au moins 10 ans, ou au moins 0,5 % de la valeur de reconstruction (BW 5:126 lid 2).
Contributions VvE impayées
Acheteur et vendeur répondent solidairement des contributions dues pour l'exercice en cours et l'exercice précédent (BW 5:122 lid 3).
Label énergétique
Obligatoire à la vente. Il ne peut pas dater de plus de 10 ans. Une annonce de vente doit indiquer la classe du label et l'indicateur de performance énergétique.
La vente ne met pas fin au bail
L'acheteur d'un logement loué reprend les droits et obligations du bailleur au titre du bail (BW 7:226).
Protection contre l'achat locatif
Si la commune l'applique, un logement abordable exige un permis pour être loué pendant 4 ans après le transfert (Huisvestingswet 2014, art. 41).
Droit de mutation
2 % pour une résidence principale, 8 % pour les autres logements (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 14).
Exonération des primo-accédants
Les acheteurs de moins de 35 ans sont exonérés une fois, jusqu'à une valeur de 555 000 € en 2026 (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 15).
Plafond NHG
Un prêt avec la garantie hypothécaire nationale (NHG) est possible pour un achat de 470 000 € au plus en 2026.

La liste de contrôle

Propriété et titre

Urbanisme, permis et règles de droit public

Bâtiment et énergie

  • Expertise du bâtiment par un expert indépendantBouwtechnische keuring

    Elle détecte les vices et estime le coût des réparations. Faites-en une condition résolutoire si elle ne peut pas avoir lieu avant la signature.

  • Fondations, amiante et conduites en plombFundering, asbest, loden leidingen

    Ce sont des coûts cachés fréquents dans les logements anciens. Interrogez le vendeur et reprenez ses réponses dans le contrat.

  • Label énergétique valideEnergielabel (EP-Online)

    Le vendeur doit fournir un label valide de 10 ans au plus. Le label influe sur le prêt que vous pouvez obtenir et sur un futur niveau de loyer.

  • Questionnaire et liste des biens du vendeurVragenlijst en lijst van zaken

    Le questionnaire consigne ce que le vendeur vous dit des vices. La liste fixe ce qui reste dans le logement.

Appartement : association des copropriétaires (VvE)

Occupation, argent et impôts

Formalités

Une liste de vérifications est par nature une checklist. Le notaire vérifie le titre, les hypothèques et les saisies avant le transfert. L'acheteur vérifie l'état, les règles d'usage et les coûts avant de signer.

  1. En droit néerlandais, le vendeur doit révéler ce qu'il sait, et l'acheteur doit se renseigner.
  2. Un acheteur qui n'a pas vérifié ce qu'un acheteur normal vérifie peut perdre son recours pour vices.
  3. L'agent du vendeur remet en général un questionnaire (vragenlijst) et une liste des biens (lijst van zaken). Lisez-les avant de faire une offre.
  4. Avant le transfert, le notaire vérifie la propriété, les hypothèques, les saisies ainsi que l'identité et la capacité des parties.
  5. Pour un appartement, le notaire obtient une déclaration de l'association des copropriétaires (VvE).
  6. Le notaire n'inspecte pas le bâtiment.

Erreurs fréquentes

  • Se fier à l'annonce pour la surface ou les limites du terrain. Le plan cadastral montre les parcelles, pas les mesures exactes. Comparez-le au titre de propriété et au terrain.
  • Manquer un bail emphytéotique (erfpacht). La redevance, sa date de révision et les conditions peuvent beaucoup changer le coût. L'extrait de propriété du Kadaster l'indique.
  • Acheter un appartement sans lire les procès-verbaux et le plan d'entretien de la VvE. De gros travaux prévus et un fonds faible signifient vite des contributions extraordinaires.
  • Renoncer à une expertise du bâtiment parce que le vendeur signe une clause d'ancienneté (ouderdomsclausule). Cette clause vous transfère le risque des vices cachés.
  • Ignorer le risque de fondations dans les zones à pieux en bois ou à sol tourbeux. Interrogez le vendeur, la VvE et la commune. Envisagez une condition sur les fondations.
  • Supposer que vous pourrez louer le logement plus tard. Vérifiez la protection communale contre l'achat locatif, les permis de location et l'omgevingsplan avant d'acheter pour louer.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez