Liste de vérifications avant l'achat (Luxembourg)
Liste de vérifications avant l'achat d'un bien immobilier
Les documents et vérifications à obtenir avant de signer un compromis de vente au Luxembourg : titre et vendeur, cadastre et hypothèques, urbanisme et pollution, certificat énergétique, comptes de copropriété, bail en cours, droits et crédit d'impôt.
Utilisez cette liste de la première visite sérieuse jusqu'à la signature du compromis. Un compromis signé vaut déjà vente et ne prévoit aucun délai de réflexion. Tout ce que vous ne pouvez pas vérifier avant de signer doit devenir une condition suspensive du compromis.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays. Pour un logement existant. Un logement en construction demande des vérifications en plus.
- Moment de l'engagement
- Le compromis signé. Il n'y a pas de délai de rétractation légal.
- Enregistrement du compromis
- Dans les 3 mois de la signature pour un non-professionnel. 12 euros avec condition suspensive, sinon 7 % du prix.
- Droits lors de l'acte
- 7 % du prix : 6 % d'enregistrement, 1 % de transcription.
- Bëllegen Akt
- Jusqu'à 40 000 euros par acquéreur. Emménagez dans les 2 ans (4 pour un terrain ou un immeuble en construction) et habitez-y au moins 2 ans.
- Surtaxe de Luxembourg-Ville
- 50 % du droit d'enregistrement sur les ventes et autres mutations entre vifs dans la ville. Certaines maisons sont exonérées.
- Certificat de performance énergétique
- Obligatoire en cas de vente, valable 10 ans. L'original va à l'acquéreur.
- Bien loué
- L'acquéreur reprend le bail. Pour y habiter, il envoie une résiliation motivée par lettre recommandée dans les 3 mois de l'achat.
- Résiliation par l'acquéreur
- Préavis de 6 mois. Le locataire doit partir au plus tard 12 mois après la lettre (art. 12, paragraphes 3 et 6).
- Plafond du loyer d'un bien loué
- Loyer annuel de 5 % au plus du capital investi (loi du 21.09.2006, art. 3).
La liste de contrôle
Vendeur, titre et capacité
Copie du titre de propriété du vendeurTitre de propriété (acte notarié d'acquisition)
Il prouve que le vendeur est propriétaire et donne la désignation juridique, les servitudes et les conditions de la vente précédente.
Identité de chaque propriétaire et sa situation matrimoniale ou de partenariatPièce d'identité, régime matrimonial
Chaque propriétaire doit signer le compromis et l'acte. Le notaire vérifie qui doit consentir à la vente.
Pour une société venderesse, son extrait du Registre de commerce et des sociétés et les pouvoirs du signataireExtrait du Registre de commerce et des sociétés (RCS)
Il montre que la société existe et qui peut signer pour elle.
Cadastre, hypothèques et servitudes
Extrait cadastral et plan de la parcelleExtrait et plan cadastral
État hypothécaire et des charges, demandé par le notaireCertificat hypothécaire (bureau des hypothèques)
Servitudes et droits de passageServitudes
Un droit de passage, une vue ou un mur mitoyen limite l'usage ou la transformation du bien. Interrogez le vendeur et lisez le titre.
Urbanisme, autorisations et terrain
Classement de la parcelle dans le PAG et les PAP de la communePlan d'aménagement général (PAG) et plan d'aménagement particulier (PAP)
Ils fixent ce que vous pouvez construire ou modifier. Interrogez le service technique de la commune, surtout avant d'acheter un terrain ou de prévoir une extension.
Autorisations de bâtir pour la maison et les travaux ultérieursAutorisation de bâtir
Des travaux faits sans autorisation peuvent causer des problèmes avec la commune et lors d'une revente.
Droits de préemption légaux de l'État, de la commune ou d'autres organismes publicsDroit de préemption légal (Pacte logement)
Cadastre des sites potentiellement pollués. Interrogez l'Administration de l'environnement par e-mail ([email protected]).Cadastre des sites potentiellement contaminés (CASIPO)
Bâtiment et énergie
Certificat de performance énergétique valideCertificat de performance énergétique (CPE, Energiepass)
État de la toiture, du chauffage, des fenêtres, de l'humidité et de l'électricitéExpertise technique
L'acquéreur prend le bien en l'état. Un expert en bâtiment indépendant peut chiffrer les travaux avant que vous ne fixiez le prix.
Copropriété (appartements)
Règlement de copropriété et acte de baseRèglement de copropriété, acte de base
Ils définissent vos lots, vos quotes-parts dans les parties communes et les règles sur l'usage, les animaux et la location.
Derniers comptes annuels approuvés et procès-verbaux des dernières assemblées généralesDécomptes annuels, procès-verbaux des assemblées générales
Ils montrent les charges réelles, les impayés, les litiges et les travaux déjà votés.
Décompte du syndic sur le compte du vendeur et le fonds de travauxSituation du compte du vendeur auprès du syndic
Il montre les arriérés et tout fonds de réserve, pour que le compromis dise qui paie quoi.
Occupation et baux
Le bail, la dernière hausse de loyer et la garantie locative, si un locataire resteContrat de bail, garantie locative
Durée du bail en coursDroit de préemption du locataire
Un locataire dont le bail court depuis au moins 18 ans peut avoir un droit d'acheter en premier.
Preuve du départ d'un ancien locataire, pour un bien libreRésiliation du bail, état des lieux de sortie
Un locataire dont le bail n'a pas pris fin pour un motif légal garde le droit de rester.
Argent et impôts
Estimation des droits et des frais du notaire, par le notaireDroits d'enregistrement et de transcription, frais d'acte
Les droits sont de 7 % du prix. À Luxembourg-Ville, une surtaxe communale s'applique à certaines mutations.
Votre solde Bëllegen Akt restant et votre droit au créditCrédit d'impôt sur les actes notariés
Accord de principe de la banque, avant de signerAccord de principe bancaire
Le délai de la condition de prêt dans le compromis est court, souvent 4 à 6 semaines. Ouvrez le dossier tôt.
Formalités
Le notaire fait les recherches officielles avant l'acte, mais le compromis de vente vous engage plus tôt. Faites ces vérifications avant de le signer, ou faites des points ouverts des conditions du compromis.
- La liste elle-même n'est soumise à aucune formalité.
- Demandez les documents par écrit au vendeur ou à l'agent.
- Vous pouvez consulter le cadastre en ligne via MyGuichet.lu.
- Le notaire demande l'état hypothécaire et vérifie le titre et les droits de préemption avant l'acte.
- Demandez les informations urbanistiques à la commune.
- Demandez les documents de copropriété au syndic.
Erreurs fréquentes
- Signer le compromis pour réserver le bien et vérifier ensuite. C'est déjà une vente. Les vérifications après coup ne servent que si une condition vous permet de vous retirer.
- Se fier à la surface de l'annonce. Comparez-la avec l'extrait cadastral et, pour un appartement, avec l'acte de base de la copropriété.
- Ne pas voir une extension ou des combles aménagés sans autorisation. Demandez les autorisations de bâtir à la commune et comparez-les avec ce que vous avez visité.
- Ignorer les travaux déjà votés par les copropriétaires. Fixez dans le compromis qui les paie.
- Acheter un logement loué pour y habiter et manquer le délai de 3 mois pour envoyer la lettre de résiliation. Vous perdez alors la limite de 12 mois au maintien du locataire.
- Compter sur le Bëllegen Akt alors que vous louerez le logement ou que vous avez déjà utilisé le crédit. Vérifiez votre solde restant sur MyGuichet.lu.
- Oublier de prévoir les droits dans le budget. Sans crédit d'impôt, 7 % du prix sont dus lors de l'acte, en plus des frais du notaire.
- Ne pas demander au notaire si la surtaxe de Luxembourg-Ville s'applique à votre achat.
Base légale
- Code civil, art. 1583 and 1589 (sale formed by agreement on the thing and the price)
- Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, art. 3 (rent cap), art. 12, paragraphs 5 and 6 (buyer of a let home), art. 15 (tenant's pre-emption right)
- Loi modifiée du 22 octobre 2008 portant promotion de l'habitat et création d'un pacte logement avec les communes (Pacte logement), art. 3 (statutory pre-emption rights of the communes, the Fonds du logement and the State on land in certain zones)
- Ville de Luxembourg, Règlement-taxe (juillet 2019), chapitre A-5, art. 1 and 2 (municipal surcharge on registration duties and exemptions)
Sources
- Connaître le contenu et la valeur juridique d'un compromis de vente
- Crédit d'impôt sur les actes notariés ("Bëllegen Akt")
- Faire établir un certificat de performance énergétique (Energiepass) pour un bâtiment d'habitation
- Surtaxe communale sur les mutations immobilières dans la Ville de Luxembourg
- La gestion des sites pollués
- FAQ Bail à loyer (vente du logement loué, loyer maximal)