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Liste de vérifications avant l'achat (Italie)

Liste de vérifications de l'acheteurVerifiche prima dell'acquisto di un immobile

Les documents et les vérifications qu'un acheteur d'un logement existant en Italie doit obtenir avant de signer l'offre ou le contrat préliminaire : titre et capacité du vendeur, hypothèques, données cadastrales, situation d'urbanisme, certificat énergétique, installations, situation dans la copropriété et impôts.

Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature du contrat préliminaire, puis à nouveau avant l'acte. Le notaire vérifie le titre de propriété et les registres immobiliers avant l'acte, mais vous avez peut-être déjà versé un acompte à ce moment-là. Demandez tôt chaque document au vendeur ou à l'agent immobilier, et faites vérifier les points d'urbanisme et de cadastre par un géomètre (geometra) ou un architecte.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays. Dans les provinces de Trente, Bolzano, Trieste et Gorizia et dans les autres zones du système du livre foncier (sistema tavolare), le livre foncier remplace les registres fonciers.
Conformité cadastrale
L'acte est nul s'il ne donne pas les données cadastrales, ne cite pas les plans et ne confirme pas leur conformité (legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis).
Certificat énergétique (APE)
Valable jusqu'à 10 ans. Clause ou annexe absente dans une vente : amende de 3 000 à 18 000 euros, due solidairement (d.lgs. 192/2005, art. 6).
Charges de copropriété impayées
L'acheteur est solidairement responsable avec le vendeur des charges de l'année en cours et de l'année précédente (disp. att. c.c. art. 63).
Droit d'enregistrement, vendeur privé
9 % de la valeur imposable, minimum 1 000 euros, plus 50 euros d'impôt hypothécaire et 50 euros d'impôt cadastral (Agenzia delle Entrate).
Résidence principale (prima casa)
Droit d'enregistrement de 2 %, ou TVA de 4 % si le vendeur est un constructeur (Agenzia delle Entrate).
Lieu de la résidence principale
Dans la commune où l'acheteur vit ou travaille, sinon l'acheteur doit y transférer sa résidence dans les 18 mois (Agenzia delle Entrate).
Ancien logement avec l'avantage
Doit être vendu dans les 2 ans suivant le nouvel achat (legge 207/2024, art. 1, comma 116 ; Agenzia delle Entrate).
Achats visés par le délai de 2 ans
Achats à partir du 1er janvier 2025, et achats antérieurs dont le délai de 1 an courait encore le 31 décembre 2024.
Valeur imposable (prezzo-valore)
Sur demande dans l'acte, l'acheteur privé d'un logement est imposé sur le revenu cadastral x 1,05 x 120 (x 110 pour une résidence principale), pas sur le prix.
Acheteur hors UE et EEE
Ne peut acheter que sous réciprocité avec son pays ou en vertu d'un traité, sauf exemption (preleggi art. 16 ; Ministero degli Esteri).

La liste de contrôle

Vendeur, titre et capacité

Registres fonciers et charges

Cadastre

Urbanisme et construction

  • Tous les permis de construire depuis la constructionTitoli edilizi: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA

    Ils établissent l'état légitime du bien (stato legittimo). Les sanctions pour travaux non autorisés suivent le bien chez le nouveau propriétaire.

  • Déclaration sous serment du géomètre sur l'état légitimeDichiarazione asseverata di stato legittimo

    Facultative. Le Notariato la recommande pour prouver la conformité et éviter les litiges. Le Salva Casa (2024) a changé les règles de tolérance et d'état légitime.

  • Certificat d'aptitude à l'usageCertificato di agibilità or segnalazione certificata di agibilità (SCA)

    Il certifie que le bâtiment est apte à l'usage. S'il n'existe pas, demandez pourquoi, par exemple pour un bâtiment ancien ou des travaux récents.

  • Toute demande de régularisation ou d'amnistie en coursDomanda di condono o sanatoria in corso

    Une demande ouverte signifie que la commune n'a pas encore décidé. D'ici là, l'issue et le coût sont incertains.

Énergie et installations

Copropriété

Impôts, frais et paiement

Formalités

Une liste de vérifications est par nature une checklist. En Italie, le notaire fait les contrôles finaux du titre, mais seulement à l'acte. Ces vérifications protègent l'acheteur avant tout paiement.

  1. Vous ne signez pas cette liste.
  2. Toute personne peut obtenir en ligne auprès de l'Agenzia delle Entrate un extrait cadastral (visura catastale) gratuit et une recherche aux registres fonciers (ispezione ipotecaria) payante.
  3. L'accès en ligne à l'Agenzia delle Entrate se fait avec SPID, CIE ou CNS.
  4. La recherche cadastrale gratuite en ligne ne couvre pas les provinces de Trente et Bolzano.
  5. Les plans cadastraux sont accessibles seulement aux propriétaires et aux personnes qu'ils autorisent. Demandez-les au vendeur.
  6. Les permis de construire sont aux archives de la commune. Obtenez-les par une demande d'accès aux documents.

Erreurs fréquentes

  • Se fier à l'annonce pour la surface et la distribution. Comparez le plan cadastral avec le logement pièce par pièce.
  • Ne pas voir des travaux faits sans permis, comme un mur déplacé ou un balcon fermé. Ils peuvent retarder ou bloquer l'acte.
  • Confondre conformité cadastrale et conformité d'urbanisme. Le cadastre enregistre le bien pour l'impôt. Seuls les permis montrent qu'il a été construit et modifié légalement.
  • Ne pas interroger le syndic sur les travaux extraordinaires votés. Le vendeur peut vouloir vous faire payer des travaux décidés avant la vente.
  • Verser un gros acompte avant la recherche aux registres fonciers. Une hypothèque ou saisie inscrite plus tard vous lie, sauf si votre contrat préliminaire a été transcrit avant.
  • Demander l'avantage résidence principale sans remplir les conditions. Si vous le perdez, vous payez la différence d'impôt, des intérêts et une pénalité de 30 %.
  • Acheter à un constructeur avant l'achèvement sans le contrat préliminaire notarié et la garantie bancaire ou d'assurance exigés par la loi.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez