Liste de vérifications avant l'achat (Hongrie)
Liste de vérifications de l'acheteurEllenőrzések ingatlanvásárlás előtt
Les documents et vérifications qu'un acheteur d'un logement existant en Hongrie doit obtenir avant de verser des arrhes : la feuille de propriété, les propriétaires et les charges, les droits de préemption, les permis de construire, le certificat énergétique, les documents de copropriété, les occupants, le droit de mutation et, pour certains étrangers, une autorisation.
Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature d'un avant-contrat ou du contrat de vente et au versement des arrhes (foglaló). La plupart des vérifications coûtent peu et prennent quelques jours. La fiche de propriété change : obtenez donc une copie récente juste avant de payer, et demandez à votre avocat de vérifier à nouveau le jour de la signature.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays. Les terres agricoles et forestières hors des zones bâties relèvent de la loi CXXII de 2013 et sont exclues.
- Certificat énergétique
- Obligatoire pour une vente. Valable 5 ans. Présenté au plus tard à la signature, remis au plus tard à l'entrée en possession (176/2008. Korm. rendelet 3. § (3), 8. § (1)).
- Droit de mutation
- 4 % de la valeur de marché jusqu'à 1 milliard HUF par bien, 2 % au-delà, au plus 200 millions HUF (Itv. 19. § (1)).
- Déclaration du droit
- La demande au registre foncier déclare l'achat. Les déclarations sont dues dans les 30 jours suivant la naissance du droit (Itv. 91. § (1)).
- Allègement vente et achat
- Dès le 1er janvier 2026, droit sur la seule différence de valeur si l'acheteur vend un autre logement 5 ans avant ou 1 an après (Itv. 21. §).
- Jeune primo-accédant
- Jusqu'à 50 % d'allègement avant 35 ans, si le logement entier vaut au plus 15 millions HUF (Itv. 26. § (6)).
- Autorisation acheteur étranger
- Requise pour les acheteurs hors UE, EEE et Suisse. Frais de 65 000 HUF par bien (Ltv. 1/A. §, 1/B. § (1)).
- Décision sur l'autorisation
- Dans les 45 jours (indication du bureau gouvernemental).
- Préemption du copropriétaire
- Les autres copropriétaires peuvent acheter une quote-part en priorité aux mêmes conditions (Ptk. 5:81. § (1)).
La liste de contrôle
Titre et vendeur
Copie authentifiée de la feuille de propriété, de moins de quelques jours, obtenue sur E-Ingatlan via magyarorszag.huHiteles tulajdoni lap
Identification électronique hongroise (Ügyfélkapu+, DÁP ou carte d'identité électronique)
Copie du plan du registre foncierTérképmásolat
Il montre les limites de la parcelle. Comparez-les aux clôtures et aux bâtiments que vous avez vus.
Identité de chaque propriétaire, et situation du conjointSzemélyazonosító igazolvány, házassági vagyonjogi helyzet
Chaque propriétaire de la partie II doit signer. Un logement acheté pendant le mariage peut être un bien commun même si un seul époux est inscrit.
Pour un vendeur société, un extrait récent du registre du commerceCégkivonat
Il montre que la société existe, n'est pas en liquidation, et qui peut signer pour elle.
Toute procuration du vendeurMeghatalmazás
Une procuration établie à l'étrangerMeghatalmazás
Charges et droits des tiers
Hypothèques et décompte de remboursement de la banqueJelzálogjog, tartozásigazolás, törlési engedély
Le prix rembourse en général le prêt du vendeur. La banque indique la somme exacte, et sa mainlevée permet à l'avocat de radier l'hypothèque.
Droits d'exécution, interdictions de vente et procèsVégrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, perfeljegyzés
Ils limitent ou bloquent la vente. Demandez comment chacun sera levé avant de payer.
Usufruit ou droit d'usageHaszonélvezeti jog, használati jog
Un usufruitier inscrit peut habiter le logement après la vente. Le droit doit être radié avec l'accord de son titulaire.
Préemption sur un monument classéElővásárlási jog
Préemption dans le site du patrimoine mondial de Budapest (rives du Danube, quartier du Château, Andrássy út)Elővásárlási jog
L'État en a un sur les maisons et sur les appartements de plus de 200 m².
Construction et urbanisme
Permis d'occupation ou prise d'acte de l'utilisation pour le bâtiment et les extensions ultérieuresHasználatbavételi engedély, használatbavétel tudomásulvétele
Il montre que le bâtiment peut être utilisé légalement. Comparez la surface de la feuille de propriété avec la surface réelle.
Règles d'urbanisme et restrictions de construction de la parcelleHelyi építési szabályzat
Demandez à l'architecte en chef de la commune ce que vous pouvez construire, agrandir ou modifier, avant d'en tenir compte dans le prix.
Protection du patrimoineMűemlék, helyi védettség
Expertise technique indépendanteMűszaki állapotfelmérés
Le certificat énergétique ne décrit pas l'état du bâtiment. Un expert vérifie l'humidité, la toiture, l'électricité, le gaz et la structure.
Certificat énergétique
Certificat de performance énergétique avec son identifiant officielEnergetikai tanúsítvány
Copropriété (appartements)
Acte constitutif et règlement intérieurAlapító okirat, szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ)
Ils définissent votre appartement, sa quote-part des parties communes, et les règles d'usage, animaux, locations courtes et travaux.
Attestation du syndic qu'aucune charge commune n'est impayéeKözös költség nullás igazolás
Procès-verbaux des dernières assemblées générales, budget et fonds de rénovationKözgyűlési jegyzőkönyvek, költségvetés, felújítási alap
Ils montrent la charge mensuelle, les travaux prévus comme une toiture ou une façade, et tout appel de fonds que vous partageriez.
Occupants et services
Baux et autres occupantsBérleti szerződés
Dernières factures des services et relevés des compteursKözüzemi számlák
Elles montrent les coûts courants et que les comptes sont réglés. Relevez les compteurs à la remise des clés.
Impôts, coûts et statut de l'acheteur
Estimation du droit de mutation et de tout allègementVagyonszerzési illeték
Autorisation du bureau gouvernemental, si vous n'êtes pas citoyen de l'UE, de l'EEE ou de la SuisseKülföldi ingatlanszerzési engedély
Avocat inscrit pour les affaires de registre foncierIngatlan-nyilvántartási ügyben való eljárási jogosultság
Formalités
Une liste de vérifications préalables est par nature une liste de contrôle. L'avocat qui contresigne vérifie le registre foncier et identifie les parties. L'acheteur doit vérifier le bâtiment, la copropriété, les occupants et les coûts.
- Vous ne signez pas cette liste.
- Obtenez une copie authentifiée de la feuille de propriété (hiteles tulajdoni lap) en ligne au registre foncier électronique ou par votre avocat.
- L'avocat vérifie les données du registre foncier avant de contresigner le contrat de vente.
- Demandez les documents au vendeur par écrit, et joignez les principaux au contrat.
- Le vendeur doit présenter le certificat énergétique avant la signature et le remettre au plus tard le jour de l'entrée en possession.
Erreurs fréquentes
- Se fier à une copie de la feuille de propriété vieille de plusieurs semaines. Les demandes en cours figurent en mentions (széljegy) et peuvent tout changer en quelques jours.
- Verser les arrhes à une personne qui n'est pas le propriétaire inscrit, ou à un agent sans accord écrit de séquestre.
- Ignorer un droit d'exécution (végrehajtási jog) en partie III. La vente peut être impossible sans l'accord du créancier.
- Ignorer une interdiction d'aliéner et de grever (elidegenítési és terhelési tilalom) en partie III. La vente peut être impossible sans l'accord du créancier.
- Acheter un appartement sans l'attestation du syndic sur les charges communes. Les charges impayées peuvent être garanties par une hypothèque sur l'appartement.
- Acheter une maison avec une extension, des combles aménagés ou un garage jamais autorisés. Les régulariser peut coûter plus que la remise obtenue.
- Croire qu'un acheteur de l'UE peut acheter une terre agricole comme une maison. Les terres agricoles suivent des règles distinctes, avec des limites strictes et une longue chaîne de préemption.
Base légale
- 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.), in force from 15 January 2025, 35. § to 40. §
- 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.), 5:81. § (co-owners' pre-emption) and 6:340. § (sale of a let property)
- 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról, 1. § (3), 3. § (3), 8. § (1)
- 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről (Itv.), 19. § (1), 21. §, 26. § (6) and 91. § (1)
- 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény), 1/A. § and 1/B. § (permit for foreign buyers)
- 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet a külföldiek mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokat érintő tulajdonszerzéséről
- 2023. évi C. törvény a magyar építészetről, 127. § (1) and (8) (pre-emption right of the State, then the municipality, on listed monuments)
- 2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről, 86. § (1) (State pre-emption right on protected cultural goods, and on land in a protected archaeological site when the decree says so)
- 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Tht.), 30. § to 32. § (mortgage for unpaid common charges)
- 2017. évi LXXVIII. törvény az ügyvédi tevékenységről (Üttv.), 39/A. § (lawyers registered for land registry matters)