Liste de vérifications avant l'achat (Grèce)
Liste de vérifications de l'acheteurΈλεγχος ακινήτου πριν από την αγορά
Les documents et vérifications qu'un acheteur d'un logement en Grèce doit obtenir avant de verser des arrhes ou de signer l'acte : vendeur et titre au Cadastre, charges, légalité du bâtiment par l'Identité électronique du bâtiment, certificat énergétique, impôts, charges communes de l'immeuble et éventuels locataires.
Utilisez cette liste de la première visite sérieuse jusqu'à l'acte définitif. De nombreux documents parviennent désormais au notaire par le dossier numérique de transfert sur akinita.gov.gr, qui reprend des données de l'AADE, du Cadastre, de l'e-EFKA et de la Chambre technique. Vous avez quand même besoin de votre propre avocat et, pour un bâtiment ancien ou modifié, de votre propre ingénieur, car l'ingénieur du vendeur et le notaire n'agissent pas pour vous.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays
- Légalité du bâtiment
- Toute mutation exige le certificat de complétude de l'Identité du bâtiment. Il remplace le certificat d'ingénieur de l'art. 83 de la loi 4495/2017.
- Certificat énergétique (ΠΕΑ)
- Valable 10 ans. Exigé pour une vente. Son absence peut entraîner une amende de 200 € à 10 000 € (loi 4122/2013, art. 20).
- Certificat ENFIA
- Prouve que le bien figure dans les déclarations ENFIA du vendeur. Joint à l'acte (Code de procédure fiscale, loi 5104/2024, art. 60).
- Certificat municipal ΤΑΠ
- N'est plus exigé pour une mutation depuis le 13 décembre 2023 (loi 5076/2023, art. 33).
- Impôt de mutation
- 3 % de la valeur imposable, payés par l'acheteur sur myPROPERTY avant l'acte, plus 3 % de l'impôt pour les communes (loi 5219/2025, art. 27).
- TVA sur les bâtiments neufs
- Un bâtiment neuf vendu par son constructeur est soumis à la TVA, sauf si le constructeur a suspendu la TVA jusqu'au 31 décembre 2026 (loi 5000/2022, art. 9).
- TVA suspendue
- Si le constructeur a suspendu la TVA, l'impôt de mutation de 3 % s'applique à la place.
- Inscription au Cadastre
- Le notaire dépose l'acte en ligne par akinita.gov.gr. Le Cadastre l'inscrit en un jour ouvré environ si rien d'antérieur n'est en attente.
La liste de contrôle
Vendeur et titre
Identité, numéro fiscal et situation matrimoniale de chaque propriétaire, et procuration de toute personne qui signe pour un autre.Ταυτότητα, ΑΦΜ, πληρεξούσιο
Chaque propriétaire inscrit doit signer. Un copropriétaire ou un héritier manquant bloque l'acte.
Le titre de propriété du vendeur avec la preuve de son inscription.Τίτλος κτήσης, πιστοποιητικό μεταγραφής
Fiche cadastrale et extrait du plan cadastral, comparés au titre et au bien sur place.Κτηματολογικό φύλλο, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, ΚΑΕΚ
Recherche d'hypothèques, de prénotations d'hypothèque, de saisies, de procès et de droits sur le bien.Πιστοποιητικό βαρών, υποθήκη, προσημείωση, κατάσχεση, διεκδικήσεις
Si le vendeur a hérité du bien ou l'a reçu en donation, le certificat qu'aucun droit de succession ou de donation n'est dû.Πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου κληρονομιάς ή δωρεάς
Légalité et état du bâtiment
Identité électronique du bâtiment et son certificat de complétude, établis par l'ingénieur du vendeur pour cette mutation.Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, πιστοποιητικό πληρότητας
Permis de construire, plans approuvés et toute déclaration qui a régularisé des travaux non autorisés.Οικοδομική άδεια, κατόψεις, δήλωση αυθαιρέτων (ν. 4495/2017)
Comparez-les au bien. Des travaux ni autorisés ni régularisés bloquent la vente.
Certificat de performance énergétique : classe, date d'émission et recommandations.Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Pour un terrain ou une maison individuelle, un relevé topographique. Pour un terrain rural, les cartes forestières et le zonage.Τοπογραφικό διάγραμμα, δασικοί χάρτες
Ils montrent les limites et si le terrain est constructible.
L'expertise de votre propre ingénieur pour un bâtiment ancien ou modifié.Αυτοψία μηχανικού
Le certificat de complétude couvre la légalité, pas l'état de la structure ni les vices cachés.
Impôts et attestations
Certificat ENFIA du bien.Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
Attestation de régularité fiscale du vendeur pour la mutation et, le cas échéant, attestation de régularité sociale.Φορολογική ενημερότητα για μεταβίβαση ακινήτου, ασφαλιστική ενημερότητα e-ΕΦΚΑ
Votre situation au regard de l'impôt de mutation ou de la TVA, et toute exonération résidence principale que vous pouvez demander.Φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), ΦΠΑ, απαλλαγή πρώτης κατοικίας
Votre propre numéro fiscal grec et vos codes TAXISnet.ΑΦΜ, κωδικοί TAXISnet
Immeuble, usage et occupation
Règlement de l'immeuble et quote-part de l'appartement dans l'immeuble.Κανονισμός πολυκατοικίας, πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, χιλιοστά
Ils fixent votre part des charges communes et toute limite d'usage, d'animaux ou de location de courte durée.
Un relevé du gestionnaire de l'immeuble des charges communes impayées et des travaux votés.Βεβαίωση διαχειριστή για κοινόχρηστα
Il montre les dettes et les coûts prévus avant que vous ne vous engagiez.
Tout bail sur le bien, avec sa déclaration de bail à l'AADE.Μισθωτήριο, δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης
Formalités
Une liste de vérifications préalables est par nature une checklist.
- Vous ne signez pas cette liste. Le vendeur paie et fournit la plupart des documents.
- Le notaire joint à l'acte le certificat de complétude de l'Identité du bâtiment, le certificat de performance énergétique et le certificat ENFIA.
- Avant l'acte, le notaire dépose la déclaration d'impôt de mutation sur myPROPERTY.
- Les deux parties acceptent la déclaration en ligne avec leurs codes TAXISnet, et l'acheteur paie l'impôt.
- Après la signature, le notaire dépose l'acte au Cadastre par akinita.gov.gr.
- L'acheteur paie les droits du Cadastre en ligne.
Erreurs fréquentes
- Se fier à la surface de l'annonce. La surface du titre ancien, de la déclaration E9 du vendeur et du terrain diffère souvent. La corriger peut prendre des mois.
- Supposer qu'un balcon fermé, une mezzanine ou une pièce en plus est légal. Des travaux non régularisés bloquent le certificat de complétude, donc la vente.
- Renoncer à votre propre vérification au Cadastre parce que le notaire regardera. Le notaire vérifie ce que la mutation exige. Votre avocat vérifie les droits et procès en cours.
- Acheter un appartement sans relevé des charges communes du gestionnaire de l'immeuble. Les charges impayées et les travaux votés causent des litiges après la vente.
- Ignorer un locataire en place. Un bail d'habitation dure au moins 3 ans, et l'acheteur reprend un bail prouvé par un acte ayant date certaine (Code civil, art. 614).
- Acheter un logement loué sans voir le bail. Obtenez-le, et convenez par écrit d'une remise libre de tout occupant si vous en avez besoin.
- Acheter un terrain rural sans vérifier les cartes forestières et le zonage. Une parcelle classée forêt peut être inconstructible.
Base légale
- Ν. 4495/2017, art. 83 (engineer's certificate for transfers, now replaced by the completeness certificate)
- Ν. 4495/2017, art. 54 (Electronic Building Identity)
- Ν. 4122/2013 (ΦΕΚ Α' 42/19.2.2013) on the energy performance of buildings
- Αστικός Κώδικας (Civil Code), arts. 369 and 1033 (notarial deed and registration to transfer ownership) and art. 614 (a buyer takes over a lease proved by a document of certain date)
- Ν. 5104/2024 (Tax Procedure Code), art. 60 (ENFIA certificate needed for a transfer)
- Ν. 5219/2025 (Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ΦΕΚ Α' 130/18.7.2025), art. 27 paras. 1 and 5 (3% transfer tax and 3% surcharge for municipalities) and art. 29 (payment). The Code replaced arts. 1 to 20 of law 1587/1950 (art. 123).
Sources
- Μεταβίβαση ακινήτου
- Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου: γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές στο akinita.gov.gr
- Δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου 2026
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: εγκύκλιοι για το πιστοποιητικό πληρότητας
- Ταυτότητα Κτιρίου - ΠΕΑ
- Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ)
- Αναστολή ΦΠΑ σε νέες οικοδομές
- Ν. 5076/2023: κατάργηση βεβαίωσης ΤΑΠ (άρθρο 33)
- Σχέδιο νόμου εξαγγελιών ΔΕΘ 2026: τι αλλάζει σε ΕΝΦΙΑ, μεταβιβάσεις, κενά ακίνητα, ενοίκια και οικοδομές