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Modèle de bail d'habitation (Allemagne)

Bail d'habitationMietvertrag über Wohnraum

Un bail pour un logement non meublé, à durée indéterminée par défaut, selon le BGB §§ 535 ff. Il couvre les parties, le logement, la durée, le loyer et les charges, l'évolution du loyer, le dépôt de garantie, l'usage, les réparations, le congé, la restitution du logement, et les obligations du bailleur pour la déclaration domiciliaire et le certificat énergétique.

Utilisez ce bail lorsqu'un bailleur privé loue un appartement ou une maison comme logement du locataire. Ne l'utilisez pas pour une chambre meublée dans l'appartement du bailleur, une location de vacances ou de courte durée pour un usage temporaire, un logement pour étudiants ou pour jeunes, ou un logement social soumis à une limitation publique du loyer : des règles spéciales s'y appliquent. La plupart des protections du locataire dans le BGB sont impératives : une clause qui y déroge au détriment du locataire est donc sans effet.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays. Le frein aux loyers et le plafond réduit des hausses de loyer ne s'appliquent que dans les communes désignées par un règlement du Land ; le barème local des loyers (Mietspiegel) fixe le loyer de référence.
Plafond du dépôt
3 mois de loyer hors charges. Le locataire peut le payer en 3 versements mensuels (BGB § 551).
Préavis du locataire
Sans motif. Au plus tard le 3e jour ouvrable d'un mois, pour la fin du mois suivant le mois prochain, soit environ 3 mois (§ 573c(1)).
Congé du bailleur
Seulement avec un intérêt légitime, comme le besoin personnel (§ 573). 3 mois, 6 mois après 5 ans, 9 mois après 8 ans (§ 573c(1)).
Frein aux loyers
Dans les zones désignées, le loyer initial peut dépasser d'au plus 10 % le loyer de référence local. Désignations possibles jusqu'au 31 déc. 2029 (§ 556d).
Exceptions au frein aux loyers
Loyer du locataire précédent, modernisation dans les 3 dernières années, première occupation après le 1er octobre 2014, première location après modernisation complète.
Hausse au loyer de référence
Après 15 mois sans changement. Au plus 20 % en 3 ans, 15 % dans les zones désignées (§ 558).
Décompte des charges
Dû dans les 12 mois après la fin de la période de décompte. Les rappels plus tardifs sont perdus (§ 556(3)).
Échéance du loyer
D'avance, au plus tard le 3e jour ouvrable de chaque mois (§ 556b(1)).
Forme écrite
Un bail de plus de 1 an sans forme écrite vaut pour une durée indéterminée (§ 550). Un congé doit être en forme écrite (§ 568(1)).
Créances du bailleur pour dégâts
Prescrites 6 mois après que le bailleur a récupéré le logement (§ 548(1)).

Le document

Texte affiché

Vous signez la version en allemand. La version en français vous aide à la comprendre. Vos réponses remplissent les deux.

Bail d'habitation

  1. 1.Parties

    1. 1.1

      Bailleur : Bailleur, Adresse du bailleur, représenté par Représentant du bailleur, le cas échéant.

      Nommez chaque propriétaire qui loue le logement. Un gestionnaire ne signe qu'avec une procuration écrite.

    2. 1.2

      Locataire : Locataire ou locataires, demeurant actuellement Adresse actuelle du locataire.

      Indiquez la date de naissance de chaque locataire. Chaque personne nommée ici est partie et signe. Un partenaire qui emménage plus tard sans être nommé n'est pas locataire.

  2. 2.Locaux loués

    1. 2.1

      L'appartement situé Adresse du logement, Étage et position, composé de Pièces, est loué à usage d'habitation. La surface habitable est d'environ Surface habitable m².

      Indiquez la surface que vous avez mesurée. Une surface réelle bien plus petite que celle indiquée entraîne des litiges sur le loyer.

    2. 2.2

      Sont également loués : Locaux loués avec le logement. Le locataire peut utiliser les équipements communs suivants conformément au règlement intérieur : Équipements communs.

      Indiquez le numéro de chaque cave, garage ou place de parking.

    3. 2.3

      Les clés suivantes sont remises au locataire : Clés remises.

      Indiquez le nombre et le type de chaque clé. Notez de nouveau les clés dans l'état des lieux.

  3. 3.Durée

    1. 3.1

      Facultatif

      Le bail commence le Début du bail et est conclu pour une durée indéterminée.

      Gardez cette clause ou la suivante. Un bail à durée indéterminée est le cas normal en Allemagne.

    2. 3.2

      Facultatif

      Le bail commence le Début du bail et prend fin le Fin de la durée fixe. À la signature, le bailleur informe le locataire par écrit du motif de la durée déterminée : après la fin de la durée, le bailleur a l'intention de Motif de la durée fixe (article 575(1) BGB).

      Gardez l'une des deux clauses. Motifs : besoin personnel du bailleur ou de sa famille, gros travaux, location à un salarié. Décrivez-le concrètement, sinon le bail est à durée indéterminée.

  4. 4.Loyer

    1. 4.1

      Le loyer mensuel est le suivant : loyer de base hors charges Loyer net (Nettokaltmiete) euros ; provision sur charges Provision sur charges euros ; provision sur frais de chauffage et d'eau chaude Provision chauffage et eau chaude euros ; total Paiement mensuel total euros.

      Les provisions doivent être raisonnables, proches des frais réels attendus.

    2. 4.2

      Facultatif

      L'appartement se trouve dans une zone à marché du logement tendu désignée par règlement (article 556d BGB). Avant la signature du locataire, le bailleur lui a donné les informations suivantes sous forme de texte selon l'article 556g(1a) BGB : Information sur le frein aux loyers.

      À garder seulement dans une zone de frein aux loyers où une exception permet de dépasser le loyer de référence de plus de 10 %. Sans cette information préalable, l'exception ne vaut pas.

  5. 5.Évolution du loyer

    1. 5.1

      Facultatif

      Le loyer peut être modifié conformément aux règles légales, en particulier jusqu'au loyer de référence local (article 558 BGB).

      Gardez l'une des trois clauses. C'est le cas par défaut. Le bailleur peut demander une hausse après 15 mois sans changement, dans les plafonds des points clés.

    2. 5.2

      Facultatif

      Le loyer de base augmente comme suit (loyer échelonné selon l'article 557a BGB) : Paliers de loyer. Chaque loyer reste inchangé pendant au moins un an. Tant que le loyer échelonné s'applique, les augmentations selon les articles 558 à 559b BGB sont exclues.

      Gardez l'une des trois clauses. Indiquez chaque palier en euros, à au moins un an d'intervalle. En zone de frein aux loyers, chaque palier doit respecter le plafond à sa date de début.

    3. 5.3

      Facultatif

      Le loyer de base est indexé sur l'indice des prix à la consommation pour l'ensemble des ménages privés en Allemagne publié par l'Office fédéral de la statistique (loyer indexé selon l'article 557b BGB). La valeur de base est l'indice du mois de Mois de base de l'indice des prix. Une modification du loyer doit être demandée par une déclaration sous forme de texte qui indique l'évolution de l'indice et le nouveau loyer ou l'augmentation en euros. Chaque loyer doit rester inchangé pendant au moins un an. Le loyer modifié est dû à compter du début du deuxième mois suivant la réception de la déclaration.

      Gardez l'une des trois clauses. Pendant un loyer indexé, le bailleur ne peut pas utiliser la hausse au loyer de référence. Voir le projet de loi sur les hausses d'indice au-delà de 3 %.

  6. 6.Charges

    1. 6.1

      Le locataire supporte les charges suivantes au sens de l'article 2 du règlement sur les charges locatives (Betriebskostenverordnung) : Charges payées par le locataire. Elles sont réparties selon Clé de répartition, sauf si elles font l'objet d'un comptage.

      Nommez chaque type. Le bailleur ne peut répercuter que les charges que le bail nomme. Les réparations et les frais de gestion ne sont pas des charges.

    2. 6.2

      Les frais de chauffage et d'eau chaude sont facturés selon la consommation en application du règlement sur les frais de chauffage (Heizkostenverordnung).

      Supprimez cette clause si le locataire a son propre contrat de gaz ou d'électricité pour le chauffage.

    3. 6.3

      Le bailleur établit une fois par an le décompte des provisions. Le décompte doit parvenir au locataire au plus tard douze mois après la fin de la période de décompte. Le locataire peut consulter les justificatifs.

      Après ce délai, le bailleur perd tout rappel, sauf s'il n'est pas en faute. Le locataire a 12 mois après réception du décompte pour le contester.

  7. 7.Paiement du loyer

    1. 7.1

      Le loyer est payable mensuellement d'avance, au plus tard le troisième jour ouvrable de chaque mois, sans frais, sur le compte suivant : Compte bancaire du bailleur.

  8. 8.Dépôt de garantie

    1. 8.1

      Le locataire verse un dépôt de garantie de Dépôt de garantie euros. Il s'élève au plus à trois fois le loyer mensuel de base. Le locataire peut le payer en trois versements mensuels égaux. Le premier versement est dû au début du bail, les autres avec les paiements de loyer qui suivent immédiatement.

      Au plus 3 fois le loyer hors charges. Une clause qui demande plus, ou toute la somme en une fois, est nulle sur ce point.

    2. 8.2

      Le bailleur place le dépôt de garantie séparément de son propre patrimoine auprès d'un établissement de crédit au taux d'intérêt usuel pour les dépôts d'épargne avec préavis de trois mois. Les intérêts reviennent au locataire et augmentent le dépôt de garantie.

    3. 8.3

      Après la fin du bail et la restitution de l'appartement, le bailleur établit le décompte du dépôt de garantie dans un délai raisonnable et le rembourse avec les intérêts, dans la mesure où il n'a plus de créances au titre du bail.

      La loi ne fixe aucun délai. Le bailleur peut garder une part raisonnable jusqu'au dernier décompte des charges.

  9. 9.Usage des locaux

    1. 9.1

      L'appartement sera occupé par les personnes suivantes : Personnes qui habiteront le logement. La sous-location ou toute autre mise à disposition de l'appartement à des tiers requiert l'autorisation du bailleur.

      Listez toutes les personnes qui habiteront l'appartement. Demandez l'accord écrit du bailleur avant que quelqu'un d'autre emménage.

    2. 9.2

      Animaux de compagnie : Animaux.

      Convenez de chaque animal par écrit pour éviter les litiges.

    3. 9.3

      Le règlement intérieur figurant en annexe fait partie du présent contrat.

      Supprimez cette clause s'il n'y a pas de règlement intérieur.

  10. 10.Entretien et travaux de décoration

    1. 10.1

      Le bailleur maintient l'appartement dans un état conforme à l'usage contractuel pendant toute la durée du bail. Le locataire signale sans délai au bailleur les défauts et dommages.

    2. 10.2

      Facultatif

      L'appartement est remis fraîchement rénové. Le locataire effectue correctement les travaux de décoration (Schönheitsreparaturen), dans la mesure où l'état de l'appartement l'exige du fait de l'usage du locataire. Les travaux de décoration comprennent la pose de papier peint et la peinture des murs et plafonds, ainsi que la peinture des radiateurs et des conduites, des portes intérieures, et des fenêtres et portes extérieures côté intérieur.

      À supprimer pour un appartement non rénové, sauf juste compensation du locataire. N'ajoutez ni intervalles fixes ni obligation de repeindre à la fin quel que soit l'état.

  11. 11.Congé

    1. 11.1

      Le congé doit être donné en la forme écrite. Pour le respect du délai, c'est la réception par le destinataire qui compte.

      La forme écrite signifie une lettre papier signée à la main. Un e-mail, un fax ou un SMS ne suffit pas.

    2. 11.2

      Le locataire peut donner congé au plus tard le troisième jour ouvrable d'un mois civil pour la fin du deuxième mois suivant. Le bailleur ne peut donner congé que s'il a un intérêt légitime à mettre fin au bail (article 573 BGB). Le délai de préavis du bailleur augmente de trois mois après cinq ans puis après huit ans à compter de la remise du logement.

      Le congé du bailleur doit indiquer ses motifs. Un congé pour augmenter le loyer est exclu.

    3. 11.3

      Le droit de résiliation sans préavis pour motif grave selon les articles 543 et 569 BGB n'est pas affecté.

      Un motif grave est notamment un impayé de plus d'un mois de loyer sur deux échéances successives, ou un impayé atteignant deux mois de loyer sur une période plus longue.

  12. 12.Restitution des locaux

    1. 12.1

      À la fin du bail, le locataire restitue l'appartement vidé, balayé et avec toutes les clés. Le locataire ne répond pas des modifications ou détériorations causées par l'usage contractuel.

    2. 12.2

      À l'entrée et à la sortie, les parties établissent ensemble un procès-verbal de remise avec les relevés des compteurs. Les deux parties le signent et chacune en reçoit un exemplaire.

      Les créances du bailleur pour dégâts se prescrivent six mois après qu'il a récupéré l'appartement, d'où l'importance de l'état des lieux de sortie.

  13. 13.Pluralité de locataires

    1. 13.1

      Les locataires sont tenus solidairement de toutes les obligations du présent contrat. Un congé doit être donné par tous les locataires et adressé à tous les locataires.

      Supprimez cette section s'il n'y a qu'un locataire. Un seul locataire ne peut pas mettre fin au bail pour tous.

  14. 14.Certificat énergétique, attestation d'emménagement et agent

    1. 14.1

      Le bailleur a montré au locataire le certificat de performance énergétique au plus tard lors de la visite et lui en remet une copie : Certificat énergétique. Le certificat énergétique est donné à titre d'information ; il ne constitue pas un accord sur l'état de l'appartement.

      Indiquez le type (sur besoins ou sur consommation), la classe énergétique et la date d'émission.

    2. 14.2

      Le bailleur confirme par écrit l'emménagement au locataire dans les deux semaines qui suivent l'emménagement (attestation du bailleur selon l'article 19 BMG).

      Le locataire a besoin de cette attestation pour déclarer son adresse au bureau des déclarations domiciliaires dans les deux semaines suivant l'emménagement.

    3. 14.3

      Facultatif

      Si le bailleur a mandaté un agent immobilier, il supporte seul la commission de l'agent.

      Un agent ne peut facturer le locataire que si le locataire l'a mandaté et que l'agent a trouvé l'appartement uniquement pour ce locataire.

  15. 15.Autres accords

    1. 15.1

      Autres accords

      Une clause qui déroge aux règles du bail du BGB au détriment du locataire est nulle quand la loi le prévoit : dépôt, préavis, frein aux loyers, hausses de loyer.

    2. 15.2

      Il n'existe aucun accord accessoire oral.

  16. 16.Annexes et signatures

    1. 16.1

      Annexes : copie du certificat de performance énergétique, règlement intérieur, procès-verbal de remise, Autres annexes.

    2. 16.2

      Lieu de signature, Date de signature. Signature du bailleur. Signature de tous les locataires.

      Chaque partie signe les deux exemplaires à la main.

Formalités

  1. Il n'existe pas de modèle officiel de bail, et aucun enregistrement n'est nécessaire.
  2. Faites deux exemplaires. Le bailleur et chaque locataire signent les deux sur papier à la main.
  3. Présentez le certificat de performance énergétique au plus tard à la visite, et remettez-en une copie au locataire après la signature.
  4. Dans les deux semaines suivant l'emménagement, le bailleur confirme l'emménagement par écrit pour que le locataire puisse déclarer son adresse.
  5. Avant de fixer le loyer, vérifiez si un règlement du Land place le logement dans une zone de frein aux loyers, et lisez le barème local des loyers.
  6. Si le bailleur invoque une exception au frein aux loyers, il doit en informer le locataire en forme textuelle avant que le locataire signe.
  7. Si le bailleur a mandaté un agent, le bailleur paie l'agent.

Erreurs fréquentes

  • Demander un dépôt de plus de 3 mois de loyer hors charges, ou tout le dépôt avant les clés. L'excédent est nul, et le locataire peut toujours payer en 3 versements.
  • Fixer le loyer sans vérifier le frein aux loyers et le barème local. Dans une zone désignée, le locataire peut contester et récupérer le loyer au-delà du plafond.
  • Faire repeindre au locataire un appartement non rénové. La Cour fédérale de justice juge une telle clause type nulle, sauf si le locataire reçoit une juste compensation.
  • Convenir d'une durée fixe sans l'un des motifs du § 575, ou sans indiquer le motif par écrit à la signature. Le bail vaut alors pour une durée indéterminée.
  • Faire payer au locataire un agent mandaté par le bailleur. Le locataire peut récupérer la commission.
  • Envoyer le décompte des charges en retard, ou facturer des charges non nommées. Un décompte tardif perd tout rappel. Les charges non convenues ne peuvent pas être répercutées.
  • Oublier l'attestation d'emménagement. Le locataire doit déclarer son adresse dans les deux semaines et en a besoin du bailleur.
  • Croire définitive une résiliation sans préavis pour impayés. Payer tous les impayés dans les deux mois après la signification d'une action en expulsion la rend caduque, une fois en deux ans.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez