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Liste de contrôle de l'avant-contrat de vente (Allemagne)

Liste de vérification du projet de contrat de vente du notairePrüfliste zum Entwurf des notariellen Kaufvertrags (Kaufvertragsentwurf)

L'Allemagne ne connaît pas d'avant-contrat de vente privé. Tout accord qui oblige une partie à acheter ou à vendre un terrain doit être reçu par un notaire. Cette liste aide l'acheteur à vérifier le projet de contrat du notaire (Kaufvertragsentwurf) avant le rendez-vous de signature.

Utilisez cette liste lorsque le notaire vous envoie le projet de contrat de vente. Passez chaque point en revue, notez vos questions et envoyez vos demandes de modification au notaire avant le rendez-vous. Utilisez-la aussi lorsqu'un agent immobilier ou un vendeur vous demande de signer un accord de réservation, un avant-contrat ou tout autre document avant le passage chez le notaire : si ce document vous oblige à acheter, directement ou par des frais, il est nul sans acte notarié.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays
Forme
Acte notarié pour tout contrat qui oblige une partie à acheter ou à vendre un terrain (BGB § 311b(1)).
Contrat sans acte
Nul, sauf si le transfert est ensuite inscrit.
Délai pour lire le projet
Deux semaines si le vendeur est un professionnel et l'acheteur un consommateur (BeurkG § 17(2a)). Aucun délai fixe entre particuliers.
Exigibilité du prix
Après l'avis du notaire : prénotation inscrite, mainlevée des charges assurée, autorisations obtenues, renonciation à la préemption communale.
Préemption communale
La commune peut l'exercer dans les 3 mois après réception du contrat (BauGB § 28(2)).
Garantie du vendeur
Une exclusion de la garantie des vices ne protège pas le vendeur qui a caché un vice par dol ou qui a donné une garantie (BGB § 444).
Bien loué
L'acheteur reprend les baux en cours avec tous les droits et obligations (BGB § 566(1)).
Frais
Par défaut, l'acheteur paie le notaire, l'inscription et l'impôt sur les mutations foncières de 3,5 % à 6,5 % (BGB § 448(2) ; GrEStG § 11, taux des Länder).
Débiteur de l'impôt
Le centre des impôts peut quand même réclamer l'impôt sur les mutations foncières à l'acheteur ou au vendeur (GrEStG § 13).
Avant-contrat ou réservation
Exige un acte notarié s'il pousse indirectement l'acheteur à acheter.
Frais de réservation
Des frais de réservation non remboursables dans les conditions générales d'un agent sont nuls (BGH, I ZR 113/22).

La liste de contrôle

Avant de recevoir le projet

Parties et bien

  • Vérifier que chaque propriétaire inscrit est vendeurEigentümer laut Grundbuch, Abteilung I

    Seuls les propriétaires nommés au registre foncier peuvent vendre. Copropriétaires, héritiers et conjoints qui ont une part doivent tous signer ou être représentés.

  • Comparer la description du bien avec le registre foncier et le plan cadastralBestandsverzeichnis, Flurstück, Liegenschaftskarte

    L'acte identifie le bien par feuillet du registre foncier et par parcelle. Vérifiez que garages, jardins et chemins vus sont sur les parcelles vendues.

  • Pour un appartement : vérifier le lot, la quote-part de copropriété et les droits de jouissance exclusiveSondereigentum, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrecht, Teilungserklärung

    Places de parking, caves et jardins sont souvent des lots séparés ou des droits de jouissance exclusive. Ils ne sont vendus que si l'acte les nomme.

  • Vérifier les charges que l'acheteur reprendAbteilung II (Lasten und Beschränkungen)

    Servitudes de passage, droits d'habitation et usufruits restent sur le bien. Le projet doit lister chacun de ceux que vous acceptez.

Prix, paiement et garanties

  • Vérifier le prix, la part des biens meubles et la date de paiementKaufpreis, Inventar, Fälligkeit

    Le prix dans l'acte doit être le prix réel. Les biens meubles vendus avec le bien doivent être listés avec leur valeur.

  • Vérifier les conditions d'exigibilitéFälligkeitsvoraussetzungen, Fälligkeitsmitteilung

    Le prix ne doit être exigible qu'après la prénotation, la mainlevée assurée des charges, les autorisations et la renonciation à la préemption.

  • Vérifier la prénotation en votre faveurAuflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung)

    Elle réserve le bien pour vous au registre foncier, pour que le vendeur ne puisse pas le vendre ou le grever au profit d'un tiers avant votre inscription.

  • Vérifier que l'acte dit comment les hypothèques du vendeur sont levéesLastenfreistellung, Löschungsbewilligung

    Une partie du prix peut aller à la banque du vendeur pour lever sa dette foncière. Vous devez recevoir le bien libre des charges que vous n'avez pas acceptées.

  • Vérifier le pouvoir de grever le bien pour votre prêtBelastungsvollmacht, Finanzierungsgrundschuld

    Votre banque a besoin d'une dette foncière avant que vous soyez propriétaire. Le vendeur l'autorise dans l'acte, limitée à la garantie du prix.

  • Vérifier la clause de soumission à l'exécution forcée immédiateZwangsvollstreckungsunterwerfung

    Les actes permettent en général au vendeur d'exécuter le prix sans procès. Limitez cette soumission au prix et à la période après l'avis d'exigibilité.

  • Remettre en question un compte séquestreNotaranderkonto

    Le paiement va en général directement au vendeur après l'avis d'exigibilité. Un compte séquestre coûte des frais en plus et sert aux cas particuliers.

État, vices et remise

Appartements en copropriété

Frais et impôts

Formalités

Un modèle privé serait nul. Le BGB § 311b(1) exige un acte notarié pour tout contrat qui oblige une partie à transférer ou acquérir un terrain. Sans acte, le contrat est nul (BGB § 125).

  1. Le contrat qui engage est l'acte notarié. Le notaire le lit en entier aux deux parties et l'explique.
  2. Les deux parties et le notaire signent l'acte. Une partie qui ne peut pas venir peut se faire représenter.
  3. Vendeur professionnel et acheteur consommateur : le notaire doit veiller à ce que l'acheteur vienne en personne ou par une personne de confiance.
  4. Le notaire doit aussi envoyer à cet acheteur le texte prévu deux semaines avant le rendez-vous, et noter le motif si ce délai est raccourci.
  5. Dans une vente entre particuliers, ces règles ne s'appliquent pas, donc demandez le projet tôt.
  6. Tout accord annexe qui fait partie de l'opération doit figurer dans l'acte.
  7. Après la signature, le notaire demande la prénotation, obtient les renonciations et autorisations, et indique à l'acheteur quand le prix est exigible.

Erreurs fréquentes

  • Signer une réservation payante ou un avant-contrat privé. Il est nul sans acte s'il vous pousse à acheter. Il peut falloir un tribunal pour récupérer les frais.
  • Payer une partie du prix avant l'avis d'exigibilité. Sans la prénotation, le vendeur pourrait encore vendre ou grever le bien au profit d'un tiers.
  • Accords annexes hors de l'acte, comme un prix plus bas sur le papier avec des espèces pour les meubles, ou une réparation promise. Un accord omis peut rendre nul tout le contrat.
  • Accepter l'exclusion standard de la garantie des vices sans expertise. Vérifiez le bâtiment avant de signer et faites inscrire les vices connus dans l'acte.
  • Signer avant l'accord du prêt. Le contrat habituel n'a pas de condition de prêt, et vous devez le prix même si la banque refuse. Obtenez d'abord l'offre de prêt ferme.
  • Ignorer un locataire en place. Vous reprenez le bail en l'état, avec dépôt et protection contre le congé. Un locataire d'un appartement converti peut avoir un droit de préemption.
  • Venir au rendez-vous sans avoir lu le projet. Les changements sont faciles avant la signature et coûteux après.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez