Liste de vérifications avant l'achat (Allemagne)
Liste de vérification préalable de l'acheteurPrüfliste vor dem Immobilienkauf (Unterlagen und Prüfungen)
Les documents et vérifications qu'un acheteur d'une maison ou d'un appartement existant en Allemagne doit obtenir avant la signature notariée : propriétaire et registre foncier, urbanisme et droit de la construction, certificat de performance énergétique, documents de copropriété, baux en cours, impôts et frais.
Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature chez le notaire. En Allemagne, aucune étape ne vous engage avant le contrat notarié : toutes les vérifications doivent donc être faites avant de le signer. Le notaire consulte le registre foncier et s'occupe de la prénotation, de la mainlevée des charges et de la renonciation de la commune à son droit de préemption. Il ne vérifie ni le bâtiment, ni la situation d'urbanisme, ni les finances de la copropriété. Demandez chaque document au vendeur, et demandez au notaire de régler dans le contrat tout point manquant.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays. Les registres du droit de la construction, comme le registre des charges de construction, relèvent du droit du Land et diffèrent selon le Land.
- Accès au registre foncier
- Seulement pour une personne ayant un intérêt légitime (GBO § 12(1)). Le notaire le consulte avant de recevoir le contrat.
- Certificat énergétique
- Présenté au plus tard à la visite, remis après le contrat (GModG § 80(4)).
- Décisions de copropriété
- Le gestionnaire conserve toutes les décisions depuis le 1er juillet 2007. Un propriétaire ou une personne qu'il autorise peut les consulter (WEG § 24(7)).
- Préemption communale
- La commune peut l'exercer dans les 3 mois après réception du contrat (BauGB § 28(2)).
- Baux en cours
- L'acheteur reprend chaque bail avec tous les droits et obligations (BGB § 566(1)).
- Projet de contrat
- Deux semaines avant la signature si le vendeur est un professionnel et l'acheteur un consommateur (BeurkG § 17(2a)). Aucun délai fixe entre particuliers.
- Impôt sur les mutations foncières
- 3,5 % à 6,5 % du prix, selon le Land (GrEStG § 11 et taux des Länder).
La liste de contrôle
Vendeur, propriétaire et registre foncier
Extrait récent du registre foncier (demandez une copie récente au vendeur)Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis, Abteilungen I bis III)
Identité du vendeur et pouvoir de vendrePersonalausweis, Erbschein, Vollmacht, Betreuungsgericht
Chaque propriétaire inscrit doit signer. Des héritiers ont en général besoin d'un certificat d'héritier. Un vendeur sous tutelle peut avoir besoin de l'accord du tribunal.
Charges que le vendeur doit leverGrundschulden, Hypotheken, Lastenfreistellung
Plan cadastral et données de la parcelleLiegenschaftskarte (Flurkarte), Flurstücksnachweis
Le service du cadastre indique les limites et la surface de chaque parcelle. Comparez-les avec le terrain visité et le registre foncier.
Urbanisme et droit de la construction
Permis de construire et plans approuvésBaugenehmigung, genehmigte Bauzeichnungen
Ils montrent ce qui a été autorisé. Les extensions, combles aménagés et logements ajoutés sans permis peuvent être un vice et entraîner des mesures de l'autorité.
Registre des charges de construction (la Bavière n'en tient pas)Baulastenverzeichnis
Des obligations comme un accès pour un voisin ou des distances imposées ne figurent pas au registre foncier. L'autorité de construction les tient selon le droit du Land.
Plan d'urbanisme et renseignements d'urbanismeBebauungsplan, Flächennutzungsplan
Il indique ce que vous pouvez construire ou modifier, et ce qui peut être construit à côté. Demandez au service d'urbanisme de la commune.
Registre des sites polluésAltlastenkataster
Il montre les pollutions du sol connues. Demandez à l'autorité environnementale du district ou de la ville.
Attestation sur les contributions de voirie et de réseauxErschließungsbeitragsbescheinigung (Anliegerbescheinigung)
La commune confirme si les contributions de voirie et de réseaux sont payées ou restent à facturer. Le contrat doit dire qui paie les contributions dues.
Protection au titre des monuments historiquesDenkmalschutz
Un bâtiment classé exige une autorisation pour la plupart des travaux. Demandez à l'autorité des monuments.
État du bâtiment et énergie
Certificat de performance énergétiqueEnergieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Vérifiez la date d'émission, la classe énergétique et le type de chauffage.
Expertise du bâtiment par un expert indépendantBausachverständigengutachten
Un bien ancien est en général vendu sans garantie des vices. Une expertise avant la signature révèle humidité et défauts de toiture, de structure et d'équipements.
Chauffage, rapports du ramoneur et travaux récentsHeizungsanlage, Feuerstättenbescheid, Rechnungen
Police d'assurance du bâtiment et historique des sinistres (la police vous est transférée)Wohngebäudeversicherung, Schadensfälle
Appartements en copropriété
Déclaration de division et règlement de copropriétéTeilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan
Ils définissent votre lot, votre quote-part des parties communes, la jouissance exclusive, les parts de charges et les limites d'usage (location, usage commercial).
Recueil des décisions et procès-verbaux des assembléesBeschluss-Sammlung, Protokolle der Eigentümerversammlungen
Budget, décompte annuel et rapport patrimonialWirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
Ils montrent la charge mensuelle de copropriété, les impayés de la copropriété et le solde du fonds de réserve pour travaux.
Confirmation que le vendeur ne doit ni charges ni appels de fondsHausgeld, Sonderumlage
Demandez une attestation au gestionnaire. Le contrat doit dire qui paie les appels de fonds votés avant la remise.
Accord nécessaire à la venteVeräußerungszustimmung
Baux et occupation
Baux en cours, loyers, dépôts de garantie et correspondanceMietverträge, Mietkaution, Mieterhöhungen
Droit de préemption du locataireVorkaufsrecht des Mieters
Droit de préemption de la communeVorkaufsrecht der Gemeinde, Negativattest
Impôts et frais
Impôt sur les mutations foncières du LandGrunderwerbsteuer
Dernier avis de taxe foncièreGrundsteuerbescheid
Conditions de la commission d'agentMaklervertrag, Provision
Formalités
Une vérification préalable prend par nature la forme d'une liste. Le notaire rédige et reçoit le contrat, mais il ne vérifie pas pour l'acheteur le bâtiment, la situation d'urbanisme ou les finances de la copropriété.
- Vous ne signez pas cette liste.
- Seule une personne ayant un intérêt légitime peut consulter le registre foncier. Demandez au vendeur un extrait récent ou une autorisation écrite.
- Seuls les propriétaires et les personnes qu'ils autorisent peuvent consulter le recueil des décisions de la copropriété. Demandez une autorisation au vendeur.
- Le vendeur ou l'agent doit présenter le certificat de performance énergétique au plus tard à la visite, et le remettre après la signature du contrat.
- Les autorités locales tiennent des registres publics, par exemple des charges de construction et des sites pollués. L'accès exige en général l'accord du propriétaire et des frais.
Erreurs fréquentes
- Se fier à la brochure de l'agent au lieu de l'extrait du registre foncier. Seul le registre montre le propriétaire et les servitudes de passage, droits d'habitation ou charges.
- Ne pas lire les procès-verbaux des assemblées. Ils montrent les travaux votés, les appels de fonds exceptionnels et les litiges que vous reprenez avec l'appartement.
- Supposer qu'un comble aménagé, une extension ou un sous-sol transformé est autorisé. Obtenez le permis et les plans approuvés. Sinon, l'autorité peut imposer des mesures.
- Acheter un appartement loué pour l'habiter sans lire le bail. Vous reprenez le locataire. Un congé pour besoin personnel exige un intérêt légitime et jusqu'à neuf mois de préavis.
- Appartement mis en copropriété après sa location : pas de congé pour besoin personnel avant 3 ans après votre achat, ou jusqu'à 10 ans selon un règlement du Land (BGB § 577a).
- Ignorer la classe énergétique et l'âge du chauffage. Demandez le certificat, le type de chauffage et la date du dernier contrôle de la chaudière, et prévoyez le coût des travaux.
- Ne pas vérifier si le vendeur peut vendre seul. Un conjoint, des cohéritiers ou un tuteur peuvent devoir donner leur accord.
- Ne pas laisser de temps pour une expertise du bâtiment. Le contrat exclut en général la garantie des vices, donc une expertise avant la signature est votre protection principale.
Base légale
- Grundbuchordnung (GBO) § 12 (inspection of the land register)
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, formerly GEG) § 80 (issuing and showing energy performance certificates)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 24 Abs. 7 und 8 (collection of resolutions)
- WEG § 12 (consent to the sale of a unit)
- BauGB § 28 (municipal pre-emption right: procedure and deadline)
- BGB § 566 (purchase does not break a lease) and § 577 (tenant's pre-emption right)
- BGB § 577a (no notice for own use for 3 years, up to 10 years in designated areas, after a let flat converted into a condominium unit is sold)
- BeurkG § 17 Abs. 2a (two-week period for the draft)