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Liste de vérifications avant l'achat (France)

Vérifications avant la signature de l'avant-contrat

Les documents et vérifications qu'un acquéreur d'un logement ancien en France doit obtenir avant de signer le compromis ou la promesse de vente : titre de propriété et capacité du vendeur, hypothèques et servitudes, urbanisme, dossier de diagnostic technique, documents de copropriété, impôts et occupation.

Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature de l'avant-contrat. Le vendeur doit remettre le dossier de diagnostic technique et, pour un appartement, les documents de la copropriété au plus tard à la signature. Entre le compromis et l'acte, le notaire réunit le titre de propriété, l'état hypothécaire, les renseignements d'urbanisme et la purge du droit de préemption. Vérifiez chaque point et demandez au notaire tout élément manquant avant de signer.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Toute la France (dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, le registre foncier est le livre foncier)
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Obligatoire pour toute vente. Valable 10 ans, mais un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable.
Coefficient électricité du DPE
Depuis le 1er janvier 2026, un nouveau coefficient (1,9 au lieu de 2,3) peut améliorer la classe d'un logement chauffé à l'électricité.
Audit énergétique
Obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Classé D à partir du 1er janvier 2034.
État des risques
Valable 6 mois. Remis dès la première visite et annexé à la promesse (Code de l'environnement art. L125-5).
Termites / gaz / électricité
Termites : 6 mois (dans les zones délimitées). Gaz et électricité : 3 ans, si l'installation a plus de 15 ans.
Constat de risque d'exposition au plomb
Pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Valable 1 an s'il révèle du plomb au-delà du seuil légal, sans limite de durée sinon.
Procès-verbaux de copropriété
Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années (CCH art. L721-2).
Tolérance de la surface Carrez
Surface inférieure de plus de 1/20 à celle indiquée : baisse du prix au prorata, action dans le délai de 1 an à compter de l'acte.
Droit de préemption
La commune dispose de 2 mois à compter de la déclaration du notaire pour acheter en priorité. Son silence vaut renonciation.

La liste de contrôle

Vendeur, titre et propriété

  • Copie du titre de propriété du vendeurTitre de propriété

    Il prouve que le vendeur est propriétaire et indique la désignation du bien, les servitudes et les conditions de la vente précédente.

  • Identité, situation matrimoniale et capacité du vendeurPièce d'identité, contrat de mariage ou convention de Pacs

    Chaque propriétaire doit signer. Le conjoint peut devoir consentir à la vente du logement familial. Un vendeur sous tutelle a besoin d'une autorisation.

  • Pour une société venderesse, son extrait Kbis et ses statutsExtrait Kbis et statuts

    Ils prouvent que la société existe et indiquent qui peut signer pour elle.

  • Baux en cours, ou preuve du départ des anciens locatairesBail en cours, congé du locataire

    L'acquéreur reprend le bail en cours. Pour un bien libre, il faut la preuve que le bail a pris fin régulièrement.

Publicité foncière, hypothèques et servitudes

Urbanisme et travaux

  • Certificat d'urbanisme ou note de renseignements d'urbanismeCertificat d'urbanisme, note de renseignements d'urbanisme

    Il indique les règles d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les droits de préemption applicables à la parcelle.

  • Permis de construire, déclarations d'achèvement et certificats de conformité des travaux passésPermis de construire, déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux

    Ils prouvent que les extensions et transformations étaient autorisées.

  • Assurance dommages-ouvrage pour les travaux de moins de 10 ansAssurance dommages-ouvrage

    Elle couvre les désordres graves de structure pendant 10 ans après l'achèvement et passe à l'acquéreur.

  • Renonciation au droit de préemptionDéclaration d'intention d'aliéner (DIA)

    Le notaire adresse une déclaration à la commune. La vente ne peut pas être conclue avant que la commune renonce à son droit ou que 2 mois passent.

Dossier de diagnostic technique

Copropriété (appartements et lots dans un immeuble collectif)

  • Fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division, avec leurs modificatifsFiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division

    Ils définissent vos lots, leur quote-part des parties communes et les règles d'usage, par exemple pour la location ou l'usage professionnel.

  • Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières annéesProcès-verbaux des assemblées générales

    Ils révèlent les travaux votés, les votes prévus et les litiges.

  • Charges payées par le vendeur sur les 2 derniers exercices, sommes que vous pourriez devoir, et impayés de l'immeubleInformations financières, pré-état daté

    Ils indiquent vos coûts futurs et si d'autres copropriétaires ne paient pas.

  • Quote-part du fonds de travaux et dernière cotisationFonds de travaux

    La quote-part attachée au lot vous est transmise avec la vente.

  • Carnet d'entretien, diagnostic technique global et plan pluriannuel de travauxCarnet d'entretien, diagnostic technique global (DTG), plan pluriannuel de travaux

    Ils montrent l'état de l'immeuble et les travaux prévus dans les années à venir.

Impôts et frais

Formalités

Une liste de vérifications est par nature une liste de contrôle. C'est le notaire, et non l'acquéreur, qui réunit les pièces officielles.

  1. Vous ne signez pas cette liste.
  2. Le dossier de diagnostic technique et les documents de copropriété sont annexés au compromis ou à la promesse.
  3. Pour les documents de copropriété dans un acte sous seing privé, vous signez et datez de votre main une mention attestant leur réception.
  4. Le vendeur ne peut envoyer les documents par voie électronique que si vous l'acceptez expressément.
  5. Si l'état des risques ou les documents de copropriété arrivent après le compromis, votre délai de rétractation de 10 jours court à partir du lendemain de leur réception.

Erreurs fréquentes

  • Se fier à la classe DPE de l'annonce. Lisez le diagnostic et vérifiez sa date, l'adresse et les dépenses d'énergie estimées. Un logement classé G ne peut pas être loué par un nouveau bail.
  • Accepter des diagnostics qui expireront avant l'acte. L'état termites et l'état des risques ne valent que 6 mois, le vendeur devra peut-être les renouveler.
  • Négliger les procès-verbaux d'assemblée générale. Ils révèlent les travaux votés que vous pourriez devoir payer et les litiges dans l'immeuble.
  • Supposer qu'une extension ou des combles aménagés sont réguliers. Demandez le permis et la déclaration d'achèvement. Des travaux non autorisés peuvent compliquer l'assurance et la revente.
  • Ne pas vérifier qui est propriétaire. Un vendeur marié, une succession en cours ou une société venderesse peuvent exiger d'autres signatures ou une autorisation du juge.
  • Ignorer un locataire en place. Le locataire reste dans les lieux après la vente, et le bail vous lie.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez