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Liste de contrôle de l'avant-contrat de vente (Estonie)

Liste pour relire le projet de contrat de vente ou d'avant-contrat du notaireNotariaalse müügilepingu või eellepingu projekti kontrollnimekiri

L'Estonie ne connaît pas d'avant-contrat de vente privé valable. Tout contrat qui oblige une partie à acheter ou à vendre un immeuble, avant-contrat compris, doit être authentifié par un notaire. Cette liste aide l'acheteur à relire le projet du notaire avant le rendez-vous de signature.

Utilisez cette liste lorsque le notaire vous envoie le projet de contrat de vente (müügileping) ou le projet d'avant-contrat (eelleping). Vérifiez chaque point, notez vos questions et envoyez-les au notaire et à l'autre partie avant le rendez-vous. Utilisez-la aussi lorsqu'un agent immobilier ou un vendeur vous demande de signer un contrat de réservation (broneerimisleping) avant le passage chez le notaire.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays
Forme
Acte notarié pour tout contrat qui oblige une partie à acquérir ou transférer un immeuble (Asjaõigusseadus § 119).
Contrat privé conclu malgré tout
Ne devient valable que si le contrat réel est ensuite signé et inscrit au registre foncier (Asjaõigusseadus § 119).
Transfert de propriété
Exige un contrat réel notarié sans condition ni terme, et une inscription au registre foncier (Asjaõigusseadus § 120 ; Notarite Koda).
Traitement au registre foncier
Le tribunal statue sur une demande d'inscription dans le mois du dépôt (Justiits- ja Digiministeerium).
Prénotation (eelmärge)
Une fois inscrite, un acte de disposition ultérieur sur l'immeuble est nul dans la mesure où il nuit à la créance garantie de l'acheteur (Asjaõigusseadus § 63(3)).
Contrat de réservation
Valable sans notaire seulement pour une simple réservation : des frais raisonnables qui paient le retrait du bien du marché pour un temps.
Réservation contraignante
Aucune partie ne doit être obligée d'acheter ou de vendre plus tard. Sinon, c'est un avant-contrat, nul sans notaire (Cour suprême, 2-16-8456, point 16).
Dettes envers l'association
L'acheteur répond comme caution des dettes exigibles du vendeur envers l'association, jusqu'à la valeur de l'appartement (KrtS § 43(2)).
Bien loué
Le bail passe à l'acheteur (Võlaõigusseadus § 291).
Résilier un bail après l'achat
Seulement dans les 3 mois, seulement pour un besoin propre urgent, et avec le préavis de 3 mois (Võlaõigusseadus §§ 312 et 323).
Bail mentionné au registre foncier
L'acheteur ne peut pas du tout le résilier pour besoin propre (Võlaõigusseadus § 324).
Certificat de performance énergétique
Le certificat ou une copie est remis à l'acheteur au contrat, ou il figure au registre des bâtiments (Ehitusseadustik § 67(2)).

La liste de contrôle

Avant le notaire : réservation et paiements

Les parties et le bien dans le projet

Charges et droits existants

Prix, paiement et remise

État, défauts et bâtiment

Formalités

Un modèle privé serait nul. Tout contrat d'acquisition ou de transfert d'un immeuble, avant-contrat compris, exige un acte notarié (Asjaõigusseadus § 119(1), Võlaõigusseadus § 33(2)).

  1. Le document qui engage est l'acte notarié. Le notaire le rédige selon les termes des parties et envoie le projet avant la signature.
  2. Le notaire vérifie le registre foncier, l'identité, la capacité et les pouvoirs des parties, et l'origine des fonds.
  3. Les parties signent devant le notaire, à son office ou par authentification à distance.
  4. Le contrat de vente et le contrat réel (asjaõigusleping) peuvent figurer dans le même acte (Asjaõigusseadus § 120(3)).
  5. Si les parties ont besoin de temps, elles signent un avant-contrat notarié ou un contrat de vente avec une prénotation (eelmärge) pour l'acheteur.
  6. Le notaire dépose la demande au service du registre foncier du tribunal de comté. L'acheteur devient propriétaire quand le tribunal fait l'inscription.

Erreurs fréquentes

  • Signer un document privé qui vous oblige à acheter, et payer des frais. Comme avant-contrat, il est nul, et il faudra peut-être un tribunal pour récupérer l'argent.
  • Compter récupérer tous les frais de réservation. Un simple contrat de réservation est valable : vous pouvez perdre ces frais si vous renoncez.
  • Payer le vendeur avant que le notaire dépose le transfert. Utilisez le compte de dépôt du notaire, ou faites garantir votre créance par une prénotation.
  • Laisser des accords hors de l'acte, comme une réparation promise ou des espèces pour les meubles. Le notaire n'enregistre que l'acte et doit vérifier l'origine des fonds.
  • Accepter une large exclusion de la responsabilité du vendeur sans inspection technique. Le notaire ne vérifie que le côté juridique et ne fait aucune expertise du bâtiment.
  • Oublier l'association de copropriétaires. Demandez son attestation des dettes du vendeur : l'acheteur répond des dettes exigibles jusqu'à la valeur de l'appartement.
  • Acheter une quote-part comme si c'était un appartement. Une quote-part (mõtteline osa) ne donne pas la propriété séparée d'un logement. Les copropriétaires peuvent avoir un droit de préemption.
  • Signer avant que la banque accorde votre prêt. Le contrat authentifié vous oblige à payer. Obtenez d'abord la décision de prêt, ou demandez au notaire une condition de prêt.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez