Liste de vérifications avant l'achat (Estonie)
Liste de vérifications avant l'achatKinnisvara ostueelne kontrollnimekiri
Les registres à consulter et les documents à demander avant de décider fermement d'acheter une maison, un terrain ou un appartement en Estonie : registre foncier, registre des bâtiments, certificat énergétique, association de copropriétaires, baux, capacité du vendeur et règles pour les acheteurs étrangers.
Utilisez cette liste après une première visite et avant de prendre rendez-vous chez le notaire. La plupart des registres sont en ligne. Le notaire vérifie à nouveau les aspects juridiques avant la signature, mais il ne fait aucune expertise technique du bâtiment et ne vérifie pas l'état du bien.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays
- Registre foncier
- Public. Chacun peut le consulter, et nul ne peut prétendre ignorer son contenu (Asjaõigusseadus § 55).
- Confiance dans le registre
- Les inscriptions sont présumées exactes (Asjaõigusseadus §§ 56 et 56¹).
- Acheteur de bonne foi
- Protégé s'il se fie aux inscriptions, sauf si une opposition est inscrite ou s'il savait qu'elles étaient fausses (Asjaõigusseadus §§ 56 et 56¹).
- Certificat de performance énergétique
- Une annonce de vente doit indiquer la classe énergétique. Un certificat fondé sur la consommation réelle vaut 10 ans (Ehitusseadustik §§ 66 et 67).
- Dettes envers l'association
- L'acheteur répond comme caution des dettes exigibles du vendeur, jusqu'à la valeur de l'appartement (KrtS §§ 43 et 44).
- Gage de l'association
- Égal aux charges de gestion de l'appartement de l'année précédente (KrtS §§ 43 et 44).
- Baux en cours
- Un bail passe à l'acheteur. Il ne peut résilier un bail d'habitation dans les 3 mois que pour un besoin propre urgent (Võlaõigusseadus §§ 291 et 323).
- Permis d'usage des petites maisons
- Depuis le 1er août 2026, une maison individuelle ou à deux logements exige une déclaration d'usage au lieu d'un permis d'usage (Maa- ja Ruumiamet).
- Terres agricoles et forestières
- Libre pour les citoyens de l'EEE et de l'OCDE. Les autres personnes physiques ont besoin d'un permis du conseil local (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 4 et 5).
- Zones frontalières et îles
- Les citoyens hors EEE et hors Royaume-Uni ont besoin d'un permis du Gouvernement pour acquérir un immeuble sur les îles et communes frontalières listées.
- Appartements
- Ces restrictions ne s'appliquent pas à un appartement (korteriomand) (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 2(4) et 10).
La liste de contrôle
Vendeur et propriété
Vérifiez que le vendeur est le propriétaire inscrit au registre foncier, et listez chaque copropriétaire.kinnistusraamatu registriosa
Seul le propriétaire inscrit peut transférer l'immeuble. Chaque copropriétaire doit intervenir.
Demandez si le vendeur est marié ou en partenariat enregistré, et si le bien est un bien commun.ühisvara, lahusvara
Si une société vend, consultez le registre du commerce : membres du conseil, dettes fiscales et avis d'insolvabilité.e-Äriregister
Registre foncier : charges et droits
Lisez les servitudes, droits d'usage, droits de superficie et droits de préemption inscrits sur l'immeuble.servituut, isiklik kasutusõigus, hoonestusõigus, ostueesõigus
Lisez les hypothèques, et demandez au vendeur comment et quand chacune sera levée.hüpoteek
Cherchez les prénotations au profit d'un tiers.eelmärge
Une prénotation au profit d'un tiers rend une vente ultérieure nulle face à la créance de ce tiers.
Cherchez les mentions d'interdiction et les oppositions.keelumärge, vastuväide
Pour une quote-part en copropriété, vérifiez si un règlement d'usage est mentionné au registre foncier.mõtteline osa, kasutuskord
Bâtiment, permis et énergie
Trouvez le bâtiment au registre des bâtiments et comparez la surface, les étages et l'usage avec l'annonce.ehitisregister
Vérifiez que le bâtiment et chaque extension ont un permis d'usage, ou une déclaration d'usage si achevés selon les règles du 1er août 2026.kasutusluba, kasutusteatis
Lisez le certificat de performance énergétique : sa classe, sa date et les recommandations.energiamärgis
Faites inspecter par un expert la toiture, la structure, l'humidité, la moisissure, le chauffage, l'eau et l'électricité.ehitustehniline ülevaatus
Demandez par écrit au vendeur tous les défauts connus, problèmes d'humidité ou de moisissure, d'accès et litiges de voisinage.teadaolevad puudused
Le vendeur doit révéler les défauts connus. Une liste écrite vous aide à les prouver plus tard.
Association de copropriétaires (appartements)
Demandez à l'association une attestation des dettes du vendeur au jour de la vente.korteriühistu võlgnevuse tõend
L'acheteur répond comme caution des dettes exigibles du vendeur, jusqu'à la valeur de l'appartement.
Obtenez le budget, le dernier rapport annuel, le fonds de réserve et les procès-verbaux des dernières assemblées générales.majanduskava, majandusaasta aruanne, üldkoosoleku protokoll
Vérifiez au registre foncier quels débarras et places de parking appartiennent à l'appartement.eriomand, korteriomand
Le registre foncier montre si une cave ou une place de parking fait partie de l'appartement.
Occupants, acheteurs étrangers et argent
Demandez chaque bail du bien et la garantie payée par chaque locataire.üürileping, tagatisraha
Si vous n'êtes pas citoyen d'un État de l'EEE ou de l'OCDE, vérifiez si le terrain contient des terres agricoles ou forestières.kinnisasja omandamise kitsendused
Si vous n'êtes pas citoyen de l'EEE ou du Royaume-Uni, vérifiez si le terrain se trouve dans une île ou une zone frontalière restreinte.kinnisasja omandamise kitsendused
Préparez des relevés bancaires qui montrent l'origine de vos fonds propres.raha päritolu
Le notaire ne peut authentifier l'acte tant que l'origine des fonds n'est pas connue et plausible.
Faites traduire les documents étrangers par un traducteur juré ou un notaire, et faites-les légaliser ou apostiller.vandetõlge, apostill
Formalités
- Aucune forme ne s'applique aux vérifications.
- Le notaire vérifie le registre foncier, le propriétaire, les hypothèques, les mentions d'interdiction, les servitudes et les droits d'usage.
- Le notaire vérifie aussi l'identité des parties, leur capacité et leurs pouvoirs.
- L'acheteur doit vérifier l'état du bâtiment, les permis et l'association de copropriétaires.
- Les documents en langue étrangère vont au registre foncier avec une traduction certifiée par un traducteur juré ou un notaire.
- Les documents officiels émis à l'étranger exigent une légalisation ou une apostille.
Erreurs fréquentes
- Se fier à l'annonce ou à l'agent pour la surface et les pièces. Comparez-les avec le registre foncier et le registre des bâtiments.
- Renoncer à une inspection technique. Le notaire ne vérifie que le côté juridique : humidité, moisissure, toiture ou électricité, c'est à vous de les détecter.
- Acheter un appartement sans l'attestation de dettes, les procès-verbaux et le budget de l'association. Charges impayées, prêt de rénovation ou gros travaux prévus augmentent vos coûts.
- Acheter une quote-part d'un bâtiment en copropriété comme s'il s'agissait d'un appartement inscrit. Une quote-part ne donne pas la propriété séparée d'un logement.
- Se fier à un règlement d'usage pour une quote-part. Il ne lie les propriétaires suivants que s'il est mentionné au registre foncier.
- Ignorer une extension ou des combles aménagés absents du registre des bâtiments. Les notaires conseillent de vérifier la légalité des travaux et le permis d'usage.
- Oublier un locataire en place. Le bail vous est transmis, et vous ne pouvez pas y mettre fin à votre gré.
Base légale
- Asjaõigusseadus (Law of Property Act), §§ 55, 56, 56¹ (public land register and reliance on it), § 63 (notes in the land register)
- Ehitusseadustik (Building Code), §§ 66 and 67 (energy performance certificate)
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), §§ 43 and 44 (buyer's liability and association's pledge)
- Võlaõigusseadus (Law of Obligations Act), § 14 (disclosure during negotiations), §§ 291, 304(3) and 323 (lease and tenant's security on change of owner)
- Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (Restrictions on Acquisition of Immovables Act), § 2(4) (apartments excluded), §§ 4 and 5 (agricultural and forest land), § 10 (national defence areas)