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Liste de vérifications avant l'achat (Danemark)

Liste de vérification de l'acheteurTjekliste før underskrift af købsaftalen

Les documents et vérifications qu'un acheteur d'un logement au Danemark doit avoir avant l'expiration de la réserve du conseiller : registre foncier et servitudes, rapport de données publiques sur le bien, urbanisme et sols, rapports d'inspection de la maison, label énergétique, documents de l'association pour un appartement, coûts et droit d'acheter de l'acheteur.

Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à ce que votre conseiller approuve le contrat d'achat. Dans une vente par un agent immobilier, l'agent réunit la plupart des documents et les joint à la købsaftale. Dans une vente entre particuliers, le vendeur les réunit et votre conseiller les vérifie. Demandez tout élément manquant avant de signer ou avant la fin de la réserve du conseiller.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Danemark (hors îles Féroé et Groenland). Maisons, résidences secondaires et appartements en copropriété (ejerlejligheder).
Rapport d'état (tilstandsrapport)
Moins de 6 mois à la date où vous le recevez (forbrugerbeskyttelsesloven § 4).
Elinstallationsrapport
Rapport électrique. Moins de 1 an à la date où vous le recevez (§ 4 a).
Assurance changement de propriétaire
Le vendeur paie au moins la moitié de la prime. Couverture d'au moins 5 ans, extensible à 10 (§§ 2(3) et 5).
Label énergétique
Remis avant le contrat (bygningsenergispareloven § 6). Valable 10 ans (BEK 549/2023 § 15).
Pas de label énergétique requis
Résidences secondaires et bâtiments isolés de moins de 60 m² (BEK 549/2023 §§ 4-5).
Rapport de données sur le bien
Environ 50 données publiques pour 105 kr. sur boligejer.dk.
Droit d'inscription de l'acte
1 850 kr. plus 0,6 % du prix (tinglysningsafgiftsloven § 4).
Droit d'inscription de l'hypothèque
1 825 kr. plus 1,25 % du montant garanti dès le 1er janvier 2026, contre 1,45 % auparavant (Skattestyrelsen).
Acheteur non résident
Autorisation requise sauf résidence actuelle ou de 5 ans auparavant. Un acheteur UE/EEE ou suisse d'une résidence à l'année fait une déclaration (erhvervelsesloven § 1).

La liste de contrôle

Vendeur, titre et registre foncier

Données publiques, urbanisme et environnement

État des bâtiments

Appartement en copropriété (ejerlejlighed)

  • Réponse de l'administrateur sur l'associationEjerlejlighedsskema (administratorbesvarelse)

    Charges, acomptes de consommation, prêts communs et votre responsabilité, travaux et hausses prévus, assurance, règles de location et d'animaux.

  • Statuts, derniers comptes et budget, et dernier procès-verbal d'assemblée généraleVedtægter, regnskab, budget, generalforsamlingsreferat

    Ils montrent les finances de l'association, les décisions de travaux et les litiges.

  • Garantie inscrite au profit de l'association, et si elle doit être augmentéeEjerpantebrev til ejerforeningen

    L'acheteur reprend en général l'acte hypothécaire du propriétaire envers l'association. Une hausse coûte un droit d'inscription.

  • Police d'assurance de tout l'immeuble et plan de l'appartementHovedejendommens forsikringspolice, ejerlejlighedskort

    Ils montrent ce que couvre l'assurance de l'immeuble et quelles pièces appartiennent à l'appartement.

Associations, impôts et coûts

  • Confirmation de l'association de propriétaires que rien n'est dû, avec statuts, comptes, budget et procès-verbauxGrundejerforening

    Vous reprenez l'adhésion, les cotisations et les obligations communes, comme les routes et le déneigement.

  • Dernier avis d'impôt foncierEjendomsskattebillet

    Il montre l'impôt foncier et les taxes communales. Les paiements de votre période sont réglés dans le décompte.

  • Estimation de vos propres impôts fonciers après l'achatEjendomsværdiskat og grundskyld

    Les impôts suivent l'évaluation publique et peuvent différer de ce que paie le vendeur.

  • Budget pour les droits d'inscription et les conseillersTinglysningsafgift

    L'acte coûte 1 850 kr. plus 0,6 % du prix. Dès 2026, une nouvelle hypothèque coûte 1 825 kr. plus 1,25 % du montant garanti.

Votre droit d'acheter

Formalités

Une liste de vérification préalable est par nature une checklist. Le droit danois ne prévoit pas de notaire qui réunit les recherches : le conseiller de l'acheteur ou l'agent immobilier s'en charge.

  1. Vous ne signez pas cette liste. Les documents deviennent des annexes de la købsaftale, et en la signant vous confirmez les avoir reçus.
  2. Le rapport d'état, le rapport électrique et l'offre d'assurance ne protègent le vendeur que si vous les avez reçus avant le contrat.
  3. Si le bâtiment doit avoir un label énergétique, vous devez le recevoir avant l'accord sur la vente. Une résidence secondaire n'en exige aucun.
  4. La plupart des données publiques sont accessibles avec MitID sur boligejer.dk et tinglysning.dk.

Erreurs fréquentes

  • Lire seulement le résumé du rapport d'état. Les degrés de dommage et les notes sur le toit, l'humidité et les canalisations font le coût réel. En cas de doute, consultez votre propre expert.
  • Croire que l'assurance changement de propriétaire couvre tout. Elle ne couvre pas ce que le rapport décrit correctement. Lisez les exclusions avant de l'accepter.
  • Se fier au BBR sans vérifier. Une extension absente du BBR peut signifier qu'elle a été construite sans permis. Comparez le BBR avec le dossier de construction.
  • Négliger les servitudes. D'anciennes servitutter peuvent limiter la construction, la location ou les clôtures, et certaines n'existent que sur papier au Rigsarkivet.
  • Acheter un appartement sans la réponse de l'administrateur (ejerlejlighedsskema). Elle montre les travaux prévus, les prêts communs et les hausses de charges que les procès-verbaux peuvent omettre.
  • Ignorer les nouveaux impôts fonciers. Depuis 2024, ils suivent les nouvelles évaluations publiques. Demandez à votre conseiller d'estimer votre futur impôt, et non celui du vendeur.
  • Prévoir, comme non-résident, d'utiliser une résidence secondaire danoise. Même un citoyen UE/EEE doit avoir l'accord de Civilstyrelsen, donné seulement pour un lien particulier avec le Danemark.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez