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Modèle d'avant-contrat de vente (Tchéquie)

Contrat de conclusion d'un futur contrat de venteSmlouva o smlouvě budoucí kupní

Un contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent à signer un contrat de vente au contenu convenu quand l'un d'eux le demande, dans un délai fixé. Il fixe le prix, l'acompte sous séquestre, la condition de prêt hypothécaire de l'acheteur et l'obligation du vendeur de lever toute hypothèque.

Utilisez-le lorsque les parties sont d'accord sur la vente mais ne peuvent pas encore signer le contrat de vente : l'acheteur attend un prêt immobilier, le vendeur doit d'abord rembourser une hypothèque, ou un document manque. Si rien ne s'y oppose, beaucoup de parties sautent cette étape et signent tout de suite le contrat de vente avec séquestre. Faites-le rédiger ou relire par un avocat. Ne l'utilisez pas pour un appartement coopératif (družstevní byt), où l'on cède une part de membre, ni pour un appartement neuf acheté à un promoteur, dont les contrats suivent d'autres conditions.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays. Pour un appartement (lot) ou une maison inscrit au cadastre immobilier.
Délai pour demander le contrat
Le délai convenu, sinon 1 an (OZ § 1785). Si la partie en droit ne demande pas à temps, l'obligation de signer prend fin (OZ § 1788(1)).
Obligation après la demande
Signer le contrat de vente sans retard injustifié (OZ § 1786). Si une partie refuse, un tribunal peut fixer son contenu (OZ § 1787).
Changement de circonstances
L'obligation de signer prend fin si on ne peut plus raisonnablement l'exiger. La partie concernée le dit sans retard injustifié (OZ § 1788(2)).
Arrhes (závdavek)
Si le payeur est défaillant, l'autre partie peut les garder (OZ § 1808).
Arrhes et retrait
Si un droit de retrait est aussi convenu, le payeur qui se retire les perd. Le bénéficiaire qui se retire rend le double (OZ § 1809).
Pénalité contractuelle
Sauf accord contraire, elle remplace les dommages-intérêts pour la violation qu'elle couvre (OZ § 2050). Un tribunal peut réduire une pénalité excessive (OZ § 2051).
Inscription au cadastre
Au plus tôt 20 jours après que l'office a informé le propriétaire (zákon č. 256/2013 Sb., § 18(1)).
Transfert de propriété
À l'inscription, avec effet au jour du dépôt (zákon č. 256/2013 Sb., § 10 ; OZ § 1105).
Frais de dépôt au cadastre
2 000 CZK par demande d'inscription (zákon č. 634/2004 Sb., poste 120).
Vices cachés d'un bâtiment
L'acheteur doit signaler un vice caché dans les 5 ans suivant l'acquisition (OZ § 2129(2)).
Garantie du séquestre d'avocat
Dès le 1er janvier 2026, le fonds du Barreau paie jusqu'à 5 000 000 CZK par séquestre de prix perdu par le délit d'un avocat (zákon č. 85/1996 Sb., § 29a).
Limites de la garantie
Elle ne couvre que l'argent déposé après le 31 décembre 2025. Le fonds paie une fois par an.

Le document

Texte affiché

Vous signez la version en tchèque. La version en français vous aide à la comprendre. Vos réponses remplissent les deux.

Contrat de conclusion d'un futur contrat de vente

  1. 1.Parties

    1. 1.1

      Futur vendeur : Vendeur (ci-après « le vendeur »)

      Pour chaque vendeur et acheteur : nom complet, date de naissance (ou numéro de naissance) et adresse. Pour une société : nom, siège, numéro d'identification (IČO) et signataire.

    2. 1.2

      Futur acheteur : Acheteur (ci-après « l'acheteur »). En vertu des § 1785 et suivants de la loi n° 89/2012 Sb., le Code civil, les parties concluent le présent contrat de promesse de vente.

      Un acheteur qui ne parle pas tchèque doit recevoir une traduction, ou un contrat bilingue qui indique quelle version prévaut.

  2. 2.Bien à vendre

    1. 2.1

      Le vendeur est propriétaire de Bien tel que décrit au cadastre, inscrit au cadastre des immeubles tenu par l'Office du cadastre pour Office du cadastre sur la feuille de propriété n° N° de feuille de propriété (list vlastnictví) pour le territoire cadastral de Territoire cadastral (katastrální území) (ci-après « le bien »).

      Joignez un extrait du cadastre de quelques jours au plus. Pour un appartement, incluez la part des parties communes et le terrain. Pour une maison, le bâtiment et chaque parcelle.

    2. 2.2

      Les accessoires et équipements suivants seront transférés avec le bien : Accessoires et équipements compris.

  3. 3.Obligation de signer le contrat de vente

    1. 3.1

      Les parties s'engagent à signer un contrat de vente transférant la propriété du bien du vendeur à l'acheteur (ci-après « le contrat de vente »), sur demande écrite de l'une d'elles remise à l'autre partie au plus tard le Dernier jour pour demander le contrat.

      Sans date convenue, le délai est de 1 an. Choisissez une date qui laisse du temps pour la banque et pour la levée de l'hypothèque du vendeur.

    2. 3.2

      La demande comprend un projet de contrat de vente conforme au présent contrat. La partie sollicitée signe le contrat de vente sans retard injustifié, et au plus tard 15 jours après la remise de la demande.

      Les 15 jours sont un choix contractuel. La loi dit seulement 'sans retard injustifié'.

    3. 3.3

      Si aucune demande n'est remise dans ce délai, l'obligation de signer le contrat de vente prend fin et le séquestre rend à l'acheteur l'acompte versé en vertu du présent contrat, sauf si l'acheteur a manqué à une obligation prévue par le présent contrat.

  4. 4.Contenu du contrat de vente

    1. 4.1

      Le prix d'achat est de Prix de vente en CZK CZK (en lettres : Prix de vente en lettres, en tchèque couronnes tchèques).

    2. 4.2

      Le prix d'achat, déduction faite de l'acompte, sera versé sous séquestre auprès de Séquestre avant le dépôt de la demande d'inscription. Sur le séquestre, la dette garantie par l'hypothèque mentionnée dans les déclarations du vendeur sera payée en premier, et le solde remis au vendeur dans les 5 jours ouvrables suivant la réception par le séquestre d'un extrait du cadastre indiquant l'acheteur comme propriétaire du bien et aucune charge autre que celles que l'acheteur a acceptées.

      Indiquez le nom et l'adresse du séquestre. La convention de séquestre prévoit les mêmes conditions de libération. Une banque prêteuse verse en général sa part au même séquestre.

    3. 4.3

      L'acheteur dépose la demande d'inscription de la propriété au cadastre dans les 5 jours ouvrables suivant la signature du contrat de vente. L'acheteur paie les frais de dépôt. La propriété passe à l'acheteur lors de l'inscription au cadastre, avec effet au jour du dépôt de la demande.

    4. 4.4

      Le vendeur remet le bien au plus tard le Date ou délai de remise, mais pas avant l'inscription de la propriété de l'acheteur. Les parties signent un procès-verbal de remise avec les relevés des compteurs. Le risque de dommage au bien passe à l'acheteur lors de la remise.

  5. 5.Acompte et séquestre

    1. 5.1

      Au plus tard le Date limite de versement sous séquestre, l'acheteur verse un acompte sur le prix d'achat de Acompte en CZK CZK sur le compte séquestre tenu par Séquestre. Une convention de séquestre écrite distincte entre les parties et le séquestre fixe les conditions du séquestre.

      C'est un acompte (záloha), souvent 10% du prix, et non des arrhes (závdavek). Il s'impute sur le prix et est rendu si l'affaire échoue sans faute.

    2. 5.2

      À la signature du contrat de vente, l'acompte s'impute sur le prix d'achat. Si l'obligation de signer le contrat de vente prend fin pour une raison dont l'acheteur n'est pas responsable, le séquestre rend l'acompte à l'acheteur dans les 5 jours ouvrables.

  6. 6.Financement hypothécaire

    1. 6.1

      Facultatif

      L'acheteur paiera une partie du prix d'achat au moyen d'un prêt hypothécaire de Prêt hypothécaire en CZK CZK. Le vendeur apporte à la banque la coopération dont elle a besoin pour prendre une hypothèque sur le bien, notamment en signant un contrat d'hypothèque ou un consentement à l'hypothèque avant le transfert de propriété.

      Supprimez cette section si l'acheteur paie entièrement sur ses fonds propres.

    2. 6.2

      Facultatif

      Si, au plus tard le Date limite de la décision de la banque, l'acheteur ne présente pas l'accord de la banque sur le prêt, bien qu'il en ait fait la demande correctement et à temps, l'acheteur peut se retirer du présent contrat. Dans ce cas, le séquestre rend l'intégralité de l'acompte à l'acheteur.

      Demandez à l'acheteur de montrer la date de la demande de prêt. Sans cette clause, un refus de la banque ne libère pas l'acheteur.

  7. 7.Déclarations du vendeur

    1. 7.1

      Le vendeur déclare que le bien n'est grevé d'aucune hypothèque, servitude, droit de préemption, bail ou autre droit de tiers, sauf : Hypothèque existante à lever. La dette garantie par cette hypothèque sera payée sur le prix d'achat à partir du séquestre et l'hypothèque sera radiée.

      Nommez la banque créancière et l'inscription en partie C. La banque du vendeur donne un relevé de la dette (vyčíslení) et consent à la radiation après paiement.

    2. 7.2

      Le vendeur déclare en outre qu'aucune procédure d'insolvabilité ni d'exécution forcée n'est en cours contre lui, qu'il n'a aucune dette envers la personne chargée de la gestion de l'immeuble, et qu'il a remis à l'acheteur le certificat de performance énergétique.

      Vérifiez-les vous-même au registre d'insolvabilité (ISIR) et au registre central des exécutions. Pour un appartement, demandez au gestionnaire la confirmation du § 1186.

    3. 7.3

      Jusqu'à la signature du contrat de vente, le vendeur s'engage à ne pas transférer, grever ni louer le bien, et à ne rien faire qui modifierait son état ou sa situation juridique.

      Ceci ne lie que le vendeur. Ce n'est pas inscrit au cadastre et cela n'empêche pas une vente à un tiers, mais cela fonde une demande de pénalité et de dommages-intérêts.

  8. 8.Pénalité et retrait

    1. 8.1

      Si l'une des parties manque à l'obligation de signer le contrat de vente, ou si une déclaration du vendeur se révèle inexacte, cette partie paie à l'autre une pénalité contractuelle de Pénalité contractuelle en CZK CZK. Le paiement de la pénalité n'affecte pas le droit à des dommages-intérêts.

      Sans la dernière phrase, la pénalité remplace les dommages-intérêts (OZ § 2050). Gardez une pénalité proportionnée. Un tribunal peut réduire une pénalité excessive.

    2. 8.2

      L'acheteur peut se retirer du présent contrat si une déclaration du vendeur se révèle inexacte. Le vendeur peut se retirer du présent contrat si l'acheteur ne verse pas l'acompte à temps ou dans un délai supplémentaire de 10 jours. Le retrait se fait par écrit et prend effet à sa remise à l'autre partie.

  9. 9.Dispositions finales

    1. 9.1

      Le présent contrat ne peut être modifié que par des avenants écrits signés par les deux parties sur le même document. Les notifications au titre du présent contrat sont remises aux adresses des parties indiquées ci-dessus, sauf si une partie communique par écrit une autre adresse.

    2. 9.2

      Le contrat est régi par le droit tchèque. Il est établi en trois exemplaires : un pour chaque partie et un pour le séquestre. Un extrait du cadastre et le certificat de performance énergétique sont joints.

  10. 10.Signatures

    1. 10.1

      À Lieu de signature, le Date de signature. Vendeur : .................... Acheteur : ....................

      Toutes les parties signent le même document. Les signatures légalisées sont facultatives ici, mais prouvent bien qui a signé.

Formalités

  1. Le Code civil ne fixe aucune forme. La Cour suprême a jugé qu'il n'a pas à être écrit, même pour un immeuble (NS 33 Cdo 340/2024 du 6 mai 2025).
  2. Une partie de la doctrine n'est pas d'accord. Faites-le quand même par écrit, avec toutes les signatures sur un seul document, pour prouver son contenu et éviter le litige.
  3. Le futur contrat de vente doit avoir cette forme (OZ § 560 et § 561(2)).
  4. Des signatures légalisées ne sont pas requises ici, mais elles évitent un litige ultérieur sur l'identité des signataires.
  5. Le contrat de vente exige des signatures légalisées, ou le demandeur les prouve à l'office du cadastre dans les 30 jours (zákon č. 256/2013 Sb., § 7(2)).
  6. Personne ne dépose ce contrat au cadastre. La future demande d'inscription (návrh na vklad) coûte 2 000 CZK. Aucune taxe de mutation ne s'applique.
  7. Placez l'acompte sous séquestre chez un avocat, un notaire ou une banque, selon une convention de séquestre écrite distincte.
  8. Si le bien est en communauté de biens des époux (SJM), les deux époux signent.

Erreurs fréquentes

  • Décrire le contrat de vente de façon trop vague. Convenez au moins dans les grandes lignes du bien, du prix et du mode de paiement, pour qu'un tribunal puisse l'imposer.
  • Manquer le délai de demande. Si aucune partie ne demande à temps, l'obligation de signer le contrat de vente prend fin et le vendeur peut vendre à quelqu'un d'autre.
  • Verser l'acompte directement au vendeur. Il est en danger si les créanciers du vendeur ou un huissier agissent d'abord. Utilisez un séquestre avec des conditions écrites de libération.
  • Ne consulter le cadastre qu'une fois. Vérifiez à nouveau le jour de la signature et avant le contrat de vente. Une nouvelle hypothèque, une mention d'exécution ou une 'plomba' peut apparaître.
  • Convenir d'une condition de prêt sans date. Fixez quand l'acheteur doit montrer la décision de la banque, et ce que devient l'acompte si la banque refuse.
  • Ignorer les dettes envers l'association des copropriétaires. Pour un appartement, obtenez la confirmation des dettes du gestionnaire. L'acheteur reprend celles qu'il pouvait connaître (OZ § 1186).
  • Accepter le séquestre d'un avocat sans vérifier. Il exige un compte distinct marqué 'advokátní úschova', et l'avocat doit figurer au registre du Barreau.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez