Liste de vérifications avant l'achat (Tchéquie)
Vérifications avant de signerPrověrka nemovitosti před podpisem smlouvy
Les documents et vérifications qu'un acheteur d'un logement existant en Tchéquie doit obtenir avant de signer une réservation ou un contrat : titre et vendeur, hypothèques et autres droits, insolvabilité et exécution forcée, construction et urbanisme, certificat énergétique, association des copropriétaires, argent et impôts.
Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature du contrat de vente. Refaites la vérification au cadastre le jour de la signature, puis avant que le séquestre ne libère le prix. En général, un avocat effectue ces vérifications pour l'acheteur. Vous pouvez faire vous-même une grande partie d'entre elles en ligne.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays. Pour un appartement (lot) ou une maison inscrit au cadastre immobilier.
- Consultation du cadastre
- Gratuit et sans inscription sur Nahlížení do KN : propriétaire, numéro de la feuille de propriété et procédures en cours.
- Extrait complet du cadastre
- Par le service d'accès à distance (dálkový přístup).
- Extrait du cadastre de l'agent
- De 3 jours ouvrables au plus au contrat de courtage. Sans lui, le client peut se retirer dans les 14 jours (zákon č. 39/2020 Sb., § 11).
- Certificat de performance énergétique (PENB)
- Montré à l'acheteur avant le contrat et remis au plus tard à la signature. Valable 10 ans (zákon č. 406/2000 Sb., § 7a).
- Dettes envers l'association des copropriétaires
- Passent à l'acheteur s'il pouvait les connaître. Le vendeur doit montrer la confirmation du gestionnaire (OZ § 1186).
- Vices cachés d'un bâtiment
- À signaler dans les 5 ans suivant l'acquisition (OZ § 2129(2)).
- Recherche au registre des exécutions
- 60 CZK pour l'extrait de base et 60 CZK pour chaque extrait détaillé, pour un utilisateur non inscrit.
- Taxe de mutation
- Aucune depuis le 26 septembre 2020 (zákon č. 386/2020 Sb.).
- Impôt foncier
- L'acheteur dépose une déclaration avant le 31 janvier de l'année suivant l'achat. L'impôt suit la propriété au 1er janvier (zákon č. 338/1992 Sb., § 13a).
- Impôt foncier, inscription tardive
- Si le transfert n'est inscrit qu'après le 31 décembre de l'année de dépôt, déclarez avant la fin du troisième mois suivant le mois de l'inscription.
- Frais de dépôt au cadastre
- 2 000 CZK par demande d'inscription.
La liste de contrôle
Titre, vendeur et capacité
Extrait du cadastre à jour pour le bienVýpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví)
Parties C et D de l'extrait du cadastre
Recherche d'une 'plomba' et état de toute procédure en coursPlomba, vyhledání řízení
L'acte d'acquisition antérieur du vendeur, tiré du recueil des actesNabývací titul, sbírka listin
Il montre comment le vendeur a acquis le bien et si ce contrat a créé des droits de préemption, des interdictions de cession ou d'autres conditions.
Pièce d'identité du vendeur et, pour une société, un extrait du registre du commerceDoklad totožnosti, výpis z obchodního rejstříku
Elle confirme que le signataire est le propriétaire ou peut signer pour la société. Des époux en SJM agissent ensemble, ou l'un avec l'accord de l'autre (OZ § 714).
Recherche au registre d'insolvabilité sur chaque vendeurInsolvenční rejstřík (ISIR)
Recherche au registre central des exécutions sur chaque vendeurCentrální evidence exekucí
Hypothèques et droits des tiers
Relevé de la dette hypothécaire restante par la banque du vendeur, et son accord de radiationVyčíslení zůstatku úvěru, souhlas s výmazem zástavního práva
Le séquestre paie d'abord la banque sur le prix. Le relevé de la banque fixe le montant et le compte.
Servitudes et droits d'habitation en partie CVěcná břemena (služebnost, právo užívání, výměnek)
Elles lient chaque propriétaire suivant. Un droit d'habitation viager peut rendre une maison inutilisable pour vous.
Droits de préemption des copropriétairesPředkupní právo
Les copropriétaires dont la copropriété est née d'une succession ou d'une cause semblable ont un droit de préemption pendant 6 mois à partir de son début (OZ § 1124).
Droits de préemption inscritsPředkupní právo
Les droits de préemption inscrits au cadastre lient aussi le vendeur.
Contrats de bail en coursNájemní smlouvy
Un bail passe à l'acheteur avec le bien (OZ § 2221). Obtenez les contrats, les dépôts détenus et l'historique des paiements de loyer.
Construction, urbanisme et état
Autorisation définitive d'utilisation et plans de l'office de la constructionKolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas, stavební dokumentace
Elle montre que le bâtiment, et toute extension ou aménagement de combles, peut servir de logement. Des travaux non autorisés peuvent entraîner des amendes ou une démolition.
Plan d'occupation des sols et informations d'urbanisme pour une maison ou un terrainÚzemní plán, územně plánovací informace
Il montre ce qui peut être construit sur le terrain et sur les terrains voisins, et si une route ou un projet public est prévu.
Accès au bien depuis une voie publique et raccordements aux réseauxPřístup z veřejné komunikace, přípojky
Un accès par le terrain d'un voisin exige une servitude. Vérifiez à qui appartient chaque raccordement.
Inspection technique par un expert indépendantTechnická prohlídka
Un défaut que vous auriez dû remarquer avec une attention ordinaire à la signature ne vous donne plus de droit ensuite (OZ § 2103).
Certificat énergétique
Certificat de performance énergétique, ou une copiePrůkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Appartement dans un immeuble en lots
Confirmation des dettes par l'association des copropriétaires ou le gestionnaire de l'immeublePotvrzení osoby odpovědné za správu domu o dluzích (§ 1186 OZ)
Déclaration du propriétaire, statuts et règlement intérieurProhlášení vlastníka, stanovy společenství vlastníků, domovní řád
Ils définissent votre lot, votre part des parties communes et les règles, par exemple sur la location de courte durée ou les animaux.
Procès-verbaux des assemblées générales récentes, solde du fonds de réparation et prêts de l'associationZápisy ze shromáždění, fond oprav, úvěry SVJ
Ils montrent les travaux prévus et les contributions futures. Un prêt de l'association augmente les paiements mensuels que vous reprenez.
Provisions mensuelles et dernière régularisation annuelle des chargesPředpis záloh, vyúčtování služeb
Argent, impôts et procédure
Convention de séquestre écrite avec un avocat, un notaire ou une banqueSmlouva o úschově (advokátní, notářská, bankovní)
Conditions de courtage, si un agent intervientSmlouva o realitním zprostředkování, rezervační smlouva
Un contrat de courtage ne peut pas obliger un consommateur à acheter (zákon č. 39/2020 Sb., § 14).
Où l'agent garde votre argent
Seulement à votre demande écrite distincte, sur un compte distinct (zákon č. 39/2020 Sb., § 4).
Demande d'inscription et frais de dépôtNávrh na vklad, správní poplatek
Déclaration d'impôt foncier l'année suivant l'achatPřiznání k dani z nemovitých věcí
Délai de déclaration plus tardif après une inscription tardivePřiznání k dani z nemovitých věcí
Formalités
Une liste de vérifications préalables est par nature une liste de contrôle. En Tchéquie, l'acheteur ou son avocat doit réunir ces documents, car aucun notaire ni agent public ne le fait dans le cadre de la vente.
- Vous ne signez pas cette liste de contrôle.
- Aucune loi n'oblige quelqu'un à faire ces recherches pour vous. Un notaire n'intervient que si vous en choisissez un.
- Joignez au contrat l'extrait du cadastre et le certificat énergétique.
- Un agent qui agit pour vous doit vous remettre un extrait du cadastre de 3 jours ouvrables au plus à la signature du contrat de courtage (zákon č. 39/2020 Sb., § 11).
- L'agent doit vous signaler les défauts et restrictions qu'il connaît ou devrait connaître (zákon č. 39/2020 Sb., § 12).
Erreurs fréquentes
- Se fier au seul extrait de l'agent. Consultez vous-même le cadastre le jour de la signature. Une 'plomba' signale un changement de droits en cours. Renseignez-vous sur sa nature.
- Acheter un appartement sans la confirmation des dettes par le gestionnaire. Les dettes que vous pouviez connaître passent à vous.
- Ignorer un bail. Une vente n'y met pas fin, et le bailleur d'un appartement ne peut pas donner congé parce que la propriété a changé (OZ § 2224).
- Manquer un droit d'habitation ou une autre servitude dans la partie C de la feuille de propriété. Il vous lie en tant que nouveau propriétaire.
- Traiter un appartement coopératif (družstevní byt) comme un lot. Il n'est pas une propriété au cadastre. Vous achetez une part de membre. Les statuts et les dettes de la coopérative comptent.
- Négliger l'autorisation de construire. Des combles, une extension ou un changement d'usage sans autorisation peuvent entraîner des amendes ou un ordre de démolition.
- Payer quoi que ce soit hors séquestre avant que le cadastre ne vous montre comme propriétaire.
Base légale
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 980 and § 984 (reliance on the public register), § 1186 (debts to the building manager), § 2103 and § 2129 (defects), § 2221 and § 2224 (a lease survives a sale)
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, § 7a (energy performance certificate)
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, § 4, § 11 and § 12
- Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 13a (tax return, including § 13a(11) for a transfer registered after 31 December)
- Zákon č. 67/2013 Sb., on services in buildings with flats, § 7 (settlement of service charges)