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Modèle d'avant-contrat de vente (Croatie)

Avant-contrat de vente (predugovor)Predugovor o kupoprodaji nekretnine

Un contrat écrit par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent à signer le contrat de vente à une date fixée, au prix et aux conditions indiqués. L'acheteur verse en général des arrhes (kapara) à la signature. Un tribunal peut contraindre à signer le contrat de vente la partie qui refuse de le faire.

Utilisez-le lorsque les parties sont d'accord sur le bien et le prix mais ne peuvent pas encore signer le contrat de vente, par exemple pendant que l'acheteur attend un prêt ou que le vendeur fait lever une hypothèque. Passez-vous-en si vous pouvez signer le contrat de vente et payer tout de suite. Demandez à un avocat de le relire avant de verser la kapara.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays
Forme
Écrite, car les règles de forme du contrat de vente s'appliquent aussi au predugovor (ZOO art. 268(2) et 377).
Moment où il engage
Seulement s'il contient les conditions essentielles du contrat de vente : le bien et le prix (ZOO art. 268(3)).
Refus de signer le contrat de vente
L'autre partie peut agir en justice. La demande doit être déposée dans les 6 mois après la date de signature convenue (ZOO art. 268(4) et (5)).
Arrhes (kapara)
En général 10 % du prix, selon le guide d'achat de gov.hr. Imputées sur le prix à la conclusion (ZOO art. 303(2)).
L'acheteur n'exécute pas
Le vendeur peut exiger l'exécution ou des dommages-intérêts, ou garder la kapara (ZOO art. 304(1)).
Le vendeur n'exécute pas
L'acheteur peut exiger l'exécution, des dommages-intérêts et la restitution de la kapara, ou le double de la kapara (ZOO art. 304(2)).
Droit de se retirer
Seulement si les parties l'ont convenu. La kapara sert alors de dédit : celui qui l'a versée la perd, celui qui l'a reçue rend le double (ZOO art. 307).
Consentement à l'inscription
Exige le consentement exprès du vendeur à l'inscription et une signature certifiée par un notaire (ZZK art. 57 et 59).
Mention de vente envisagée
Réserve le rang au registre foncier pendant 1 an à partir de l'inscription (ZZK art. 77 et 79).
Impôt de mutation
3 % de la valeur de marché, payés par l'acheteur dans les 15 jours après la décision fiscale (ZPPN art. 12 et 26).
Accord pour un acheteur étranger
Le ministère veut la base juridique, par exemple le contrat de vente, avec la demande. L'accord est donc une condition de ce contrat.

Le document

Texte affiché

Vous signez la version en croate. La version en français vous aide à la comprendre. Vos réponses remplissent les deux.

Avant-contrat de vente (predugovor)

  1. 1.Parties

    1. 1.1

      Nom complet du vendeur, OIB OIB du vendeur, demeurant Adresse du vendeur (ci-après : le vendeur),

      Nommez chaque copropriétaire inscrit au registre foncier. L'inscription exige l'OIB de chaque partie ainsi que le lieu et la date de signature.

    2. 1.2

      et Nom complet de l'acheteur, OIB OIB de l'acheteur, demeurant Adresse de l'acheteur (ci-après : l'acheteur),

      Un acheteur étranger obtient un OIB auprès de l'administration fiscale.

    3. 1.3

      ont conclu à Lieu de signature, le Date de signature, l'avant-contrat de vente immobilière suivant.

  2. 2.Bien

    1. 2.1

      Le vendeur est inscrit au registre foncier du Tribunal municipal tenant le registre foncier comme propriétaire du bien inscrit au feuillet du registre foncier numéro Feuillet du registre foncier (z.k. uložak), commune cadastrale Commune cadastrale (k.o.), numéro de parcelle cadastrale Numéro de parcelle cadastrale (k.č.), à savoir : Description de l'appartement ou de la maison, situé Adresse postale (ci-après : le bien).

      Recopiez la description mot pour mot de l'extrait du registre foncier. Le consentement à l'inscription devra ensuite y correspondre. Pour un appartement, ajoutez le sous-feuillet.

    2. 2.2

      Les parties s'engagent à conclure un contrat de vente par lequel le vendeur vend et l'acheteur achète le bien, aux conditions du présent avant-contrat.

  3. 3.Déclarations du vendeur

    1. 3.1

      Le vendeur déclare qu'il est le seul propriétaire du bien, que le bien ne supporte aucune charge ni aucun droit de tiers autres que les suivants : Charges que l'acheteur accepte, et qu'aucun litige relatif au bien n'est en cours.

      Recopiez les charges de la feuille C de l'extrait du registre foncier. Comparez cette clause avec les feuilles B et C.

    2. 3.2

      Le vendeur garantit que le bien n'est ni loué ni occupé par des tiers et que, jusqu'à la remise, il ne louera ni ne grèvera le bien.

      L'acheteur reprend un bail existant. Un nouveau propriétaire ne peut pas expulser un locataire avant la fin du bail.

    3. 3.3

      Le vendeur a remis à l'acheteur le certificat énergétique du bien et la preuve que le bâtiment est légal, et il s'engage à payer, au plus tard à la remise, toutes les contributions au fonds de réserve, les frais de services et les impôts pour la période allant jusqu'à la remise.

  4. 4.Prix

    1. 4.1

      Le prix d'achat du bien est de Prix en euros, en chiffres EUR (en lettres : Prix en lettres euros).

    2. 4.2

      L'acheteur versera le solde de Solde du prix EUR sur le compte du vendeur IBAN IBAN du vendeur à la signature du contrat de vente, au moment de la remise du consentement à l'inscription.

      Si une banque paie une partie du prix, elle fixe l'ordre du paiement et de l'inscription. Écrivez la procédure de la banque dans le contrat de vente.

  5. 5.Arrhes

    1. 5.1

      À la signature du présent avant-contrat, l'acheteur a versé au vendeur des arrhes (kapara) de Arrhes (kapara) EUR, ce que le vendeur confirme par sa signature. La kapara s'impute sur le prix d'achat.

      Payez par virement bancaire, non en espèces, pour pouvoir prouver le paiement.

    2. 5.2

      Facultatif

      Si l'acheteur ne conclut pas le contrat de vente pour des raisons dont il est responsable, le vendeur peut garder la kapara. Si le vendeur ne conclut pas le contrat de vente pour des raisons dont il est responsable, l'acheteur peut réclamer le double de la kapara. Cela ne porte pas atteinte aux autres droits des parties selon l'article 304 de la loi sur les obligations.

      Gardez cette clause ou la suivante, pas les deux. Celle-ci maintient le contrat obligatoire : la partie non fautive peut encore exiger l'exécution.

    3. 5.3

      Facultatif

      Chaque partie peut se retirer du présent avant-contrat. Si l'acheteur se retire, il perd la kapara. Si le vendeur se retire, il restitue le double de la kapara.

      Gardez cette clause ou la précédente. Avec celle-ci, la kapara devient un dédit et chaque partie peut se retirer en la payant.

  6. 6.Condition de prêt

    1. 6.1

      Facultatif

      L'acheteur entend payer Montant du prêt EUR du prix au moyen d'un prêt immobilier. Si la banque n'accorde pas le prêt au plus tard le Délai d'accord du prêt bancaire, et que l'acheteur le prouve par la décision écrite de la banque, chaque partie peut résilier le présent avant-contrat, et le vendeur restituera la kapara à l'acheteur dans les huit jours, sans intérêts.

      Gardez cette clause si vous avez besoin d'un prêt. Sans elle, un refus de prêt ne vous libère pas, et vous pouvez perdre la kapara.

  7. 7.Contrat de vente et consentement à l'inscription

    1. 7.1

      Les parties concluront le contrat de vente par écrit au plus tard le Dernière date de signature du contrat de vente et feront certifier leurs signatures par le notaire Notaire pour les signatures ou le dépôt.

      Si la date passe, une partie peut agir en justice pour forcer la signature dans les 6 mois après cette date.

    2. 7.2

      Immédiatement après le paiement intégral du prix d'achat, le vendeur remettra à l'acheteur un consentement à l'inscription avec signature certifiée, par lequel il autorise expressément l'inscription de l'acheteur comme propriétaire du bien, sans autre question ni approbation de sa part.

      C'est la clausula intabulandi. Sans elle, le registre foncier ne peut pas inscrire l'acheteur comme propriétaire.

    3. 7.3

      Facultatif

      Les parties conviennent que, à la signature du contrat de vente, le vendeur déposera le consentement à l'inscription auprès du notaire Notaire pour les signatures ou le dépôt, avec instruction de le remettre à l'acheteur lorsque le vendeur ou la banque confirme que le prix a été payé en totalité.

      Gardez cette clause quand le paiement et la signature n'ont pas lieu au même moment.

  8. 8.Remise de la possession

    1. 8.1

      Le vendeur remettra à l'acheteur la possession du bien, libre de personnes et de biens, le Date de remise de la possession, mais pas avant le paiement intégral du prix. Les parties établiront un procès-verbal de remise avec les relevés des compteurs.

      Le risque de perte fortuite passe à l'acheteur à la remise.

    2. 8.2

      Facultatif

      Pour chaque jour de retard dans la remise du bien, le vendeur paiera à l'acheteur une pénalité contractuelle de Pénalité journalière de retard de remise EUR.

      Une pénalité est permise pour l'obligation de remise du vendeur, mais pas pour une dette d'argent comme le prix.

  9. 9.Frais et impôts

    1. 9.1

      L'acheteur supporte l'impôt de mutation, les frais de certification des signatures et les frais d'inscription au registre foncier. Le vendeur supporte les frais de radiation des charges et d'obtention des documents relatifs au bien.

      Si le vendeur accepte de payer l'impôt de mutation, il en devient solidairement responsable avec l'acheteur.

  10. 10.Accord pour l'acquisition

    1. 10.1

      Facultatif

      Si l'acheteur a besoin de l'accord du ministre chargé de la justice pour acquérir la propriété, les parties concluront le contrat de vente sous la condition suspensive que cet accord soit accordé, et l'acheteur le demandera sans délai. Si l'accord est refusé, le vendeur restituera la kapara à l'acheteur dans les huit jours suivant la notification de la décision.

      Gardez cette clause pour un acheteur qui n'est pas ressortissant d'un État membre de l'UE, d'Islande, du Liechtenstein, de Norvège ou de Suisse. Sans accord, le contrat est nul.

  11. 11.Dispositions finales

    1. 11.1

      Les modifications du présent avant-contrat ne sont valables que par écrit. La loi sur les obligations s'applique à tout ce que le présent avant-contrat ne règle pas.

    2. 11.2

      Les litiges nés du présent avant-contrat relèvent du tribunal compétent à raison de la matière à Siège du tribunal compétent.

    3. 11.3

      Le présent avant-contrat est établi en quatre exemplaires identiques, deux pour chaque partie.

      Si les signatures sont certifiées, le notaire garde un exemplaire supplémentaire.

  12. 12.Signatures

    1. 12.1

      Vendeur : Nom complet du vendeur, signature manuscrite. Acheteur : Nom complet de l'acheteur, signature manuscrite.

      Chaque partie lit et paraphe chaque page. Une partie qui signe pour une autre personne a besoin d'une procuration avec signature certifiée.

Formalités

  1. Les deux parties signent le predugovor par écrit. Un notaire n'est pas requis pour sa validité.
  2. Le guide officiel conseille de faire certifier les signatures par un notaire. Les banques le demandent en général.
  3. Un notaire peut aussi solenniser le predugovor. Il a alors la force d'un acte notarié.
  4. Le predugovor ne transfère pas la propriété. Le registre foncier ne l'inscrit pas comme un transfert.
  5. Pour garantir son rang, le vendeur peut demander une mention de vente envisagée au registre foncier. La demande exige une signature certifiée.
  6. Chaque partie garde un original.
  7. L'impôt de mutation est établi plus tard, sur le contrat de vente. Le notaire envoie ce contrat à l'administration fiscale.

Erreurs fréquentes

  • Verser la kapara sans extrait du registre foncier imprimé le jour de la signature. Une nouvelle hypothèque, une mention de litige ou une demande en cours (plomba) peut apparaître.
  • Appeler le paiement une avance (predujam) alors que vous voulez dire kapara, ou l'inverse. Les deux ont des effets différents si l'affaire échoue.
  • Omettre la date du contrat de vente. Une demande pour contraindre l'autre partie à signer doit être déposée dans les 6 mois après cette date.
  • Remettre le consentement à l'inscription avant le paiement intégral, ou payer intégralement sans l'obtenir. Utilisez un dépôt chez le notaire (polog) pour le document ou pour l'argent.
  • Acheter à une personne qui n'est pas le propriétaire inscrit, ou à une partie seulement des copropriétaires inscrits.
  • Acheter un appartement qui n'est pas inscrit comme lot distinct. Vous pouvez alors n'acquérir qu'une quote-part de copropriété de tout l'immeuble.
  • Signer comme acheteur hors UE, EEE et Suisse sans condition d'accord. Sans l'accord du ministre, l'achat est nul.
  • Prévoir une pénalité pour retard de paiement du prix. La loi n'admet pas de clause pénale pour une dette d'argent. Les intérêts moratoires s'appliquent à la place.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez