Liste de vérifications avant l'achat (Croatie)
Liste de vérifications de l'acheteurProvjere prije kupnje nekretnine
Les documents et vérifications qu'un acheteur d'un logement en Croatie doit faire avant de verser des arrhes : registre foncier et cadastre, titre et capacité du vendeur, légalité de la construction, certificat énergétique, charges de l'immeuble, occupants, accord pour l'acheteur étranger et impôts.
Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature de l'avant-contrat, et vérifiez à nouveau le registre foncier le jour où vous signez le contrat de vente. Un notaire qui ne fait que certifier les signatures vérifie l'identité des parties, pas le bien. Consultez un avocat si vous voulez une vérification complète du titre de propriété.
Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.
L'essentiel
- S'applique à
- Tout le pays
- Feuilles du registre foncier
- A : description du bien. B : propriétaires. C : charges, par exemple hypothèques et servitudes (ZZK art. 20).
- Inscription de la propriété
- Exige des actes publics ou des actes privés à signatures légalisées par un notaire (ZZK art. 57).
- Mention de vente envisagée
- Réserve le rang au registre foncier pendant 1 an à compter de l'inscription (ZZK art. 77 et 79).
- Certificat énergétique
- Valable 10 ans. Le vendeur doit le montrer à l'acheteur potentiel et lui en remettre une copie (ZEUZ art. 13(4) et 14(2)).
- Impôt de mutation
- 3 % de la valeur de marché, payé par l'acheteur dans les 15 jours suivant la décision fiscale (ZPPN art. 12 et 26).
- TVA au lieu de l'impôt de mutation
- 25 % si un vendeur assujetti à la TVA vend un bâtiment neuf, utilisé depuis moins de 2 ans, ou un terrain à bâtir (administration fiscale).
- Taxe foncière annuelle
- 0,60 à 8,00 EUR par m², fixée par la commune. Non due sur une résidence permanente ou un logement loué 10 mois par an ou plus (ZLP art. 26 et 27).
- Fonds de réserve minimal
- 0,54 % du prix de construction de référence par m² du logement et par an (ZUOZ art. 29(3)).
- Acheteur hors UE, EEE, Suisse
- Exige l'accord du ministre. Après un refus, une nouvelle demande pour le même bien attend 5 ans (ZV art. 356 et 357).
- Changement de propriétaire
- Le nouveau propriétaire doit informer le représentant des copropriétaires dans les 30 jours (ZUOZ art. 41(1)).
La liste de contrôle
Registre foncier et cadastre
Extrait complet du registre foncier, imprimé le jour de la signature et à nouveau le jour du paiementZemljišnoknjižni izvadak
Vérifier l'absence de plomba sur l'extraitPlomba
Une plomba montre qu'une demande de modification est en cours. Un nouveau propriétaire ou une charge peut être inscrit avant vous.
Données cadastrales et plan de la parcellePosjedovni list, kopija katastarskog plana
Pour un appartement, vérifier son inscription comme lot distinct avec son propre sous-feuilletEtažno vlasništvo, poduložak
Sans inscription en copropriété, l'acheteur obtient une quote-part de tout l'immeuble, pas un appartement défini.
Demander au vendeur de requérir une mention de vente envisagéeZabilježba prvenstvenog reda (namjeravanog otuđenja)
Vendeur, titre et capacité
Pièce d'identité et OIB du vendeurOsobna iskaznica ili putovnica, OIB
L'acte d'inscription doit désigner chaque partie avec son OIB. Le notaire vérifie l'identité à la signature.
L'acte par lequel le vendeur a acquis le bienIsprava o stjecanju (ugovor, rješenje o nasljeđivanju)
Il montre la chaîne des titres. Un vendeur non inscrit doit prouver une chaîne ininterrompue d'acquisitions depuis le propriétaire inscrit.
Signatures de chaque copropriétaire inscrit
La vente du bien entier exige chaque copropriétaire. Un copropriétaire seul ne peut vendre que sa quote-part.
Procuration, si une autre personne signe pour le vendeurPunomoć s ovjerenim potpisom
Pour une société venderesse, un extrait du registre judiciaireIzvadak iz sudskog registra
Il montre que la société existe et qui peut signer pour elle.
Légalité de la construction et énergie
Permis d'utilisation, ou décision de légalisation pour un bâtiment construit sans permisUporabna dozvola, rješenje o izvedenom stanju
Il montre que le bâtiment peut être utilisé légalement. Les banques le demandent avant de prêter.
Permis de construire et projet principal pour un bâtiment récentGrađevinska dozvola, glavni projekt
Certificat énergétiqueEnergetski certifikat
Charges de l'immeuble et frais courants
Attestation du gestionnaire de l'immeuble qu'aucune contribution au fonds de réserve n'est duePotvrda upravitelja o podmirenoj zajedničkoj pričuvi
Accord des copropriétaires et dernier programme annuel d'entretienMeđuvlasnički ugovor, godišnji program održavanja
Pour la location touristique ou de courte durée, accord écrit des deux tiers des copropriétairesSuglasnost suvlasnika za kratkoročni najam
Pour la courte durée, accord écrit de chaque propriétaire dont le logement partage un mur, un sol ou un plafondSuglasnost suvlasnika za kratkoročni najam
Dernières factures des services et preuves de paiementRačuni za struju, vodu, plin, grijanje, odvoz otpada
Elles montrent les frais courants et l'absence de dettes à la remise des clés.
Situation de la taxe foncière communalePorez na nekretnine
Occupants et baux
Tout bail en cours, avec sa durée et son loyerUgovor o najmu
Qui est déclaré comme résidant à l'adresse
Des occupants sans contrat peuvent devoir partir avant la remise des clés.
Statut de l'acheteur et impôts
Accord du ministre de la Justice, sauf pour un ressortissant de l'UE, d'Islande, du Liechtenstein, de Norvège ou de SuisseSuglasnost ministra za stjecanje prava vlasništva
Sans lui, l'achat est nul. Les terres agricoles relèvent d'une loi spéciale.
Ressortissant suisse : preuve d'un séjour temporaire déclaré en CroatieSuglasnost ministra za stjecanje prava vlasništva
Un acheteur suisse doit la joindre à la demande d'inscription au registre foncier.
Si la vente est soumise à l'impôt de mutation ou à la TVAPorez na promet nekretnina / PDV
Budget pour les frais de notaire, de registre foncier et d'agent
L'acheteur paie en général les frais de légalisation et d'inscription. Convenez par écrit des honoraires de l'agent avant les visites.
Formalités
Une liste de vérifications préalables est par nature une check-list. Le droit croate ne prévoit aucun formulaire type.
- Vous ne signez pas cette liste. Gardez une copie de chaque document vérifié.
- Imprimez un extrait récent du registre foncier le jour de chaque paiement.
- La personne qui se fie de bonne foi au registre foncier est protégée.
- Cette protection ne couvre que ce que montre le registre et les demandes déjà déposées (signalées par une plomba).
- Les actes à inscrire doivent indiquer l'OIB de chaque partie et être dactylographiés ou imprimés.
Erreurs fréquentes
- Se fier à un extrait ancien ou partiel du registre foncier. Imprimez un extrait complet le jour du paiement et cherchez une plomba, signe d'une demande en cours.
- Supposer que le cadastre et le registre foncier concordent. Comparez le numéro de parcelle, la surface et le bâtiment dans les deux avant de signer.
- Acheter un appartement non inscrit comme lot distinct (etažno vlasništvo). Vous risquez d'acquérir seulement une quote-part indivise de l'immeuble.
- Ignorer la légalité de la construction. Un bâtiment sans permis d'utilisation ni décision de légalisation peut bloquer un prêt et une revente.
- Oublier les locataires. L'acheteur reprend le bail en cours et ne peut pas y mettre fin avant son terme.
- Verser des arrhes, en tant qu'acheteur hors UE, EEE et Suisse, sans promesse écrite de remboursement si le ministre refuse son accord.
Base légale
- Zakon o zemljišnim knjigama (NN 63/19, 128/22, 155/23, 127/24), art. 8 (protection of trust in the land register), art. 20 (sheets A, B and C), art. 46 (chain of off-register acquisitions), art. 49 (form of documents), art. 58 (power of attorney) and 57 to 59 (documents for registration), art. 77 to 80 (notice of priority), art. 108 (plomba)
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96 ... 94/17, 52/25), art. 354 to 358.a (purchases by foreigners)
- Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu (NN 155/25), in force from 1 January 2026, art. 13 and 14 (energy certificate)
- Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18), art. 5, 6, 12, 18, 19 and 26 (transfer tax)
- Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24), art. 25 to 27 (property tax)
- Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, correction NN 47/26), in force from 1 January 2025, art. 28 and 29 (reserve fund), art. 34 (short-term letting consent), art. 41 (co-owner duties)
- Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26), art. 570 to 573 (sale of let property)