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Modèle d'avant-contrat de vente (Belgique)

Compromis de vente

La convention sous seing privé qui conclut la vente avant l'acte authentique. Une fois signée, elle lie les deux parties : le vendeur doit vendre et l'acheteur doit acheter au prix convenu, sous les conditions qu'elle prévoit. L'acheteur verse une garantie sur le compte tiers du notaire.

Utilisez-le une fois que le vendeur a accepté une offre, ou à la place d'une offre, lorsque les deux parties veulent s'engager. En Belgique, le compromis est une vente, pas une promesse : aucun délai de réflexion général ne s'applique ensuite. Demandez à un notaire de le rédiger, ou au moins de le relire, avant de signer. Un compromis bruxellois doit mentionner de nombreuses informations administratives (renseignements urbanistiques, attestation du sol, certificat PEB, contrôle de l'installation électrique). Notaire.be publie pour chaque région un modèle en langage clair que vous pouvez comparer avec le présent modèle.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Région de Bruxelles-Capitale. En Flandre (verkoopovereenkomst) et en Wallonie, la structure est la même, mais les certificats, les règles d'urbanisme et les droits d'enregistrement diffèrent.
Effet
Un compromis de vente est une vente : aucune partie ne peut se rétracter après la signature, même avant tout paiement (Notaire.be).
Garantie
En général 5 % à 10 % du prix, conservés sur le compte tiers du notaire jusqu'à l'acte (Notaire.be).
Délai d'enregistrement
4 mois pour le compromis, sauf si l'acte authentique est signé dans le même délai (SPF Finances).
Délai jusqu'à l'acte
Pas de délai légal général. Signer l'acte dans les 4 mois évite d'enregistrer le compromis (SPF Finances).
Droits d'enregistrement, Bruxelles
12,5 %. Pas de droits sur les premiers 200 000 EUR pour la résidence principale de l'acheteur si le prix est de 600 000 EUR au plus (SPF Finances).
Droits d'enregistrement, Wallonie
3 % pour l'habitation propre et unique de l'acheteur depuis le 1er janvier 2025, sinon 12,5 % (SPF Finances, Wallonie.be).
Droits d'enregistrement, Flandre
2 % pour l'habitation propre et unique pour les actes à partir du 1er janvier 2025, sinon 12 % (SPF Finances, Vlaanderen.be).
Taux flamand de 2 %, condition de résidence
Pour les conventions à partir du 1er janvier 2026, l'acheteur doit rester domicilié à l'adresse pendant au moins 1 an sans interruption (Vlaanderen.be).
Documents de copropriété
État des dettes dans les 30 jours (Code civil, art. 3.89, § 5). Documents dus avant le compromis (art. 3.94).
Droit de préférence du locataire (Bruxelles)
30 jours pour accepter le prix et les conditions notifiés ; 7 jours si le vendeur vend ensuite à de meilleures conditions (Code bruxellois du Logement, art. 247/2).

Le document

Compromis de vente

  1. 1.Désignation du vendeur et de l'acquéreur

    1. 1.1

      Le vendeur : Vendeur.

      Indiquez ici les nom complet, adresse, date de naissance, état civil, e-mail et téléphone de chaque vendeur, et plus bas de chaque acquéreur.

    2. 1.2

      L'acquéreur : Acquéreur, déclarant acquérir Répartition du bien entre acquéreurs.

      La répartition entre coacquéreurs a des effets sur l'impôt, la succession et la revente. Décidez-la avec le notaire avant de signer.

    3. 1.3

      Le vendeur vend à l'acquéreur, qui accepte, le bien décrit ci-après, aux conditions du présent compromis.

  2. 2.Bien vendu

    1. 2.1

      Le bien situé Adresse du bien, consistant en Description, cadastré Référence cadastrale. L'acquéreur déclare avoir visité le bien et ne pas en demander une description plus détaillée.

      Pour un appartement, indiquez l'étage, les numéros de lot, les quotes-parts des parties communes, la cave et le parking. Recopiez la référence cadastrale du titre ou de l'extrait.

    2. 2.2

      Le revenu cadastral non indexé du bien est de Revenu cadastral non indexé euros. Le vendeur déclare qu'aucune procédure de révision n'est en cours.

      Le revenu cadastral est la base du précompte immobilier annuel.

  3. 3.Prix et garantie

    1. 3.1

      La vente est consentie et acceptée pour le prix de Prix en euros, en chiffres euros (Prix en lettres euros).

    2. 3.2

      À la signature du présent compromis, l'acquéreur verse une garantie de Garantie euros sur le compte tiers de Notaire qui détient la garantie. Cette somme reste consignée au nom de l'acquéreur jusqu'à la signature de l'acte authentique, où elle vaut acompte sur le prix. Le solde du prix est payé à la signature de l'acte authentique.

      Indiquez le nom du notaire et son compte tiers. Ne payez jamais le vendeur. Les fonds du compte tiers sont à l'abri des créanciers du vendeur et du notaire.

  4. 4.Frais

    1. 4.1

      L'acquéreur paie les droits d'enregistrement, les débours, les honoraires et la TVA afférents à l'acte authentique, ainsi que les frais de son crédit. Le vendeur paie les frais de mise en vente et de délivrance du bien, notamment le certificat PEB, le contrôle de l'installation électrique, l'attestation du sol, les renseignements urbanistiques, les informations du syndic et les frais de mainlevée.

  5. 5.Condition suspensive de financement

    1. 5.1

      Facultatif

      La vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un financement d'un montant de Montant du crédit euros, au taux normal du marché, dans un délai de Semaines pour obtenir le crédit semaines à compter de la signature du présent compromis. L'acquéreur met tout en œuvre pour obtenir ce financement.

      Gardez les deux clauses de cette section si vous avez besoin d'un crédit. Supprimez la section seulement si vous payez sur fonds propres.

    2. 5.2

      Facultatif

      Si le financement est refusé, l'acquéreur en informe les notaires par écrit dans le même délai, en joignant la preuve du refus. La vente est alors réputée n'avoir jamais existé et la garantie est restituée à l'acquéreur. À défaut d'information dans ce délai, la condition est réputée réalisée.

      La dernière phrase protège le vendeur. Si vous êtes l'acquéreur, notez le délai et sollicitez tôt plusieurs banques.

  6. 6.Acte authentique

    1. 6.1

      L'acte authentique sera signé au plus tard le Date limite de l'acte authentique. Le vendeur et l'acquéreur sont solidairement tenus envers l'administration du paiement des droits d'enregistrement dans le délai légal.

      Un acte dans les 4 mois à compter d'aujourd'hui évite d'enregistrer ce compromis séparément.

    2. 6.2

      Chaque partie peut choisir librement son notaire. Le vendeur désigne Maître Notaire du vendeur et l'acquéreur désigne Maître Notaire de l'acquéreur.

  7. 7.Origine de propriété, situation hypothécaire et servitudes

    1. 7.1

      Le vendeur déclare être seul propriétaire du bien en vertu de l'acte Titre de propriété du vendeur et avoir le droit d'en disposer. Il s'engage à délivrer le bien quitte et libre de toutes dettes, privilèges, charges et inscriptions hypothécaires, au moyen du prix de vente si nécessaire.

      Indiquez la date et le notaire de l'acte d'achat du vendeur. Le notaire consulte le registre des hypothèques et paie les créanciers du vendeur sur le prix à l'acte.

    2. 7.2

      Le bien est vendu avec ses servitudes actives et passives et ses mitoyennetés. Le titre de propriété mentionne les servitudes et conditions spéciales suivantes : Servitudes et conditions spéciales.

      Recopiez les servitudes et conditions spéciales du titre de propriété.

  8. 8.Propriété et occupation

    1. 8.1

      L'acquéreur deviendra propriétaire du bien à la signature de l'acte authentique. Les risques sont transférés à ce moment et le vendeur maintient son assurance incendie jusqu'à cette date.

    2. 8.2

      Facultatif

      Le bien sera libre de toute occupation et vide de tout mobilier non compris dans la vente le jour de la signature de l'acte authentique. Le vendeur remettra alors toutes les clés.

      Gardez cette clause pour une vente libre d'occupation, ou la suivante pour un bien loué. L'une des deux doit rester.

    3. 8.3

      Facultatif

      Le bien est loué : Bail en cours. L'acquéreur a reçu une copie du bail. Si le bail est un bail de résidence principale de neuf ans, la vente est conclue sous la condition suspensive du non-exercice par le locataire de son droit de préférence prévu aux articles 247/1 et suivants du Code bruxellois du Logement.

      Ajoutez les charges et la référence d'enregistrement. Le locataire a 30 jours dès la notification. Un bail de 3 ans au plus n'a pas ce droit, sauf s'il est devenu un bail de 9 ans.

  9. 9.État du bien et superficie

    1. 9.1

      Le bien est vendu dans son état actuel, que l'acquéreur déclare connaître. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents. Il n'est tenu des vices cachés que s'il en avait connaissance et ne les a pas déclarés. Le vendeur déclare ne pas avoir connaissance de vices cachés.

      Cette exclusion ne protège pas un vendeur professionnel qui vend à un consommateur : un vendeur professionnel doit garantir les vices cachés.

    2. 9.2

      Facultatif

      La superficie mentionnée n'est pas garantie. Toute différence avec la superficie réelle ne modifie pas le prix.

      Supprimez cette clause si vous voulez que la superficie soit garantie, et joignez un mesurage par un géomètre.

  10. 10.Copropriété

    1. 10.1

      Facultatif

      L'acquéreur déclare avoir reçu, avant la signature du présent compromis, les statuts de la copropriété, le règlement d'ordre intérieur et la lettre du syndic du Date de la lettre du syndic contenant les informations visées à l'article 3.94, § 1er, du Code civil.

      Gardez cette section pour un appartement. Lisez les PV des 3 dernières assemblées générales pour les travaux déjà votés.

    2. 10.2

      Facultatif

      L'acquéreur supporte les charges communes ordinaires à compter de son entrée en jouissance. Les charges extraordinaires dont le paiement est demandé par le syndic avant la signature de l'acte authentique restent à charge du vendeur.

  11. 11.Situation administrative et environnementale

    1. 11.1

      Renseignements urbanistiques : Renseignements urbanistiques. Le vendeur garantit que les travaux qu'il a effectués sont conformes aux permis et déclare n'avoir connaissance d'aucune infraction urbanistique.

      Indiquez la date de la lettre, la zone PRAS, l'affectation licite et le nombre de logements. Un logement sous combles ou une extension sans permis est un problème courant à Bruxelles.

    2. 11.2

      Un certificat de performance énergétique (PEB) n° Numéro du certificat PEB a été établi pour le bien, classe Classe énergétique PEB. L'acquéreur déclare en avoir reçu une copie.

    3. 11.3

      Installation électrique : Procès-verbal de contrôle électrique. Si l'installation n'est pas conforme, l'acquéreur la mettra en conformité dans le délai indiqué dans le procès-verbal et en informera l'organisme de contrôle.

      Indiquez la date, l'organisme et « conforme » ou « non conforme ». Le vendeur fait contrôler l'installation et remet le procès-verbal à l'acte. Chiffrez d'abord les travaux.

    4. 11.4

      Le vendeur a remis à l'acquéreur l'attestation du sol délivrée par Bruxelles Environnement le Date de l'attestation du sol, conformément à l'ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l'assainissement des sols pollués.

      Si la parcelle est en catégorie 0 (potentiellement polluée), une reconnaissance de l'état du sol est exigée avant la vente.

    5. 11.5

      Le vendeur remettra à l'acquéreur, au plus tard à la signature de l'acte authentique, le dossier d'intervention ultérieure relatif aux travaux réalisés depuis le 1er mai 2001, ainsi que les attestations relatives à une éventuelle citerne à mazout.

  12. 12.Droits de préemption et de préférence

    1. 12.1

      Le vendeur déclare qu'à sa connaissance aucun droit de préemption ou de préférence légal ou conventionnel ne grève le bien, sous réserve de ce qui est indiqué ci-dessus. La vente est conclue sous la condition suspensive du non-exercice de tels droits.

  13. 13.Fiscalité

    1. 13.1

      La vente est soumise aux droits d'enregistrement. L'acquéreur déclare avoir été informé des conditions de l'abattement prévu en Région de Bruxelles-Capitale pour l'acquisition de sa résidence principale.

      L'abattement exige notamment que l'acquéreur ne possède aucun autre logement entier, s'y domicilie dans les 3 ans et y reste au moins 5 ans.

  14. 14.Sanctions

    1. 14.1

      Si une partie ne respecte pas ses obligations, l'autre partie la met en demeure. À défaut d'exécution dans les quinze jours, l'autre partie peut soit poursuivre l'exécution forcée, soit considérer la vente comme résolue en le notifiant par écrit.

    2. 14.2

      En cas de résolution, la partie défaillante paie à l'autre une indemnité forfaitaire de Indemnité % du prix, ainsi que les éventuels droits d'enregistrement et frais liés à la vente.

      Le vendeur peut retenir la garantie en paiement de cette indemnité. Ne signez pas si vous n'êtes pas sûr de pouvoir aller jusqu'au bout.

  15. 15.Signatures

    1. 15.1

      Fait à Lieu de signature, le Date de signature, en Nombre d'originaux originaux, chaque partie reconnaissant avoir reçu le sien, un exemplaire étant destiné à chaque notaire. Signatures du vendeur et de l'acquéreur.

      Si le bien est le logement familial du vendeur, son conjoint ou cohabitant légal doit aussi signer ou donner son accord écrit.

Formalités

  1. Un acte sous seing privé est valable. La signature électronique est possible.
  2. Le notaire ou l'agent prépare un original par partie ayant un intérêt distinct, plus des copies pour les notaires.
  3. L'acheteur verse la garantie sur le compte tiers du notaire, pas au vendeur. Chaque partie peut choisir son notaire.
  4. Enregistrez la convention sous seing privé dans les 4 mois, sauf si l'acte authentique est signé dans ce délai.
  5. En pratique, l'acte est signé dans les 4 mois et le notaire l'enregistre. Vendeur et acheteur sont solidairement tenus des droits.
  6. Avant la signature, le vendeur remet le certificat PEB, l'attestation du sol de Bruxelles Environnement, les renseignements urbanistiques et, pour un appartement, les documents du syndic.
  7. Si le logement est loué par un bail de résidence principale de 9 ans, la vente est réputée conclue sous la condition que le locataire n'exerce pas son droit de préférence.
  8. Selon ce modèle, la propriété et les risques passent à la signature de l'acte authentique. Les parties doivent le convenir expressément.

Erreurs fréquentes

  • Signer le compromis type d'un agent sans relecture par un notaire. Une fois signé, c'est une vente, et le notaire ne peut qu'exécuter ce que vous avez convenu.
  • Verser la garantie au vendeur ou sur le compte de l'agent. Versez-la sur le compte tiers du notaire, que les créanciers du vendeur ne peuvent pas saisir.
  • Rédiger une condition de crédit sans délai clair ni règle en l'absence de nouvelles. Dans le modèle des notaires, le silence peut signifier que la vente se poursuit.
  • Signer sans les attestations sol et PEB et sans les renseignements urbanistiques. Des lacunes peuvent cacher une pollution, une extension illégale ou un logement en trop non autorisé.
  • Manquer le délai de 4 mois. Un enregistrement tardif entraîne des amendes en plus des droits, et les deux parties en sont solidairement tenues.
  • Acheter un logement loué à Bruxelles sans vérifier le droit de préférence du locataire. Le locataire peut prendre votre place au même prix.
  • Sous-estimer la clause pénale. Si vous renoncez, le vendeur peut résoudre la vente et réclamer l'indemnité forfaitaire fixée dans le compromis.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez