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Liste de vérifications avant l'achat (Belgique)

Liste de vérifications avant l'achat

Les documents et vérifications qu'un acheteur d'un logement existant à Bruxelles doit obtenir avant de signer l'offre ou le compromis : propriétaire et titre, hypothèques, renseignements urbanistiques, certificats énergétique, électrique et de sol, documents de copropriété, locataires et impôts.

Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature. En Belgique, l'offre et le compromis vous engagent déjà : la plupart des vérifications doivent donc avoir lieu avant de signer l'un ou l'autre. Le vendeur doit remettre le certificat PEB, l'attestation du sol, les renseignements urbanistiques et, pour un appartement, les documents du syndic avant le compromis. Le notaire demande l'état hypothécaire et vérifie les droits de préemption entre le compromis et l'acte.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Région de Bruxelles-Capitale, avec les principales différences pour la Flandre et la Wallonie indiquées par point.
Certificat énergétique (PEB)
Obligatoire pour une vente. Le vendeur doit le remettre avant le compromis (Notaire.be).
Attestation du sol (Bruxelles)
Obligatoire pour toute cession de terrain à Bruxelles. Les parcelles de catégorie 0 exigent d'abord une reconnaissance de l'état du sol (Notaire.be).
Documents de copropriété
État des dettes dans les 30 jours (art. 3.89, § 5). PV des 3 dernières années et décomptes de charges de 2 ans (art. 3.94).
Contrôle de l'installation électrique
Le vendeur le fait faire. Si le procès-verbal relève des manquements, l'acheteur doit les corriger et faire un nouveau contrôle dans le délai légal (SPF Économie).
Droit de préférence du locataire (Bruxelles)
30 jours pour que le locataire accepte le prix et les conditions (Code bruxellois du Logement, art. 247/2).
Droits d'enregistrement, Bruxelles
12,5 %, sans droits sur les premiers 200 000 EUR pour une résidence principale d'un prix de 600 000 EUR au plus (SPF Finances).
Droits d'enregistrement, Wallonie
3 % pour l'habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025, sinon 12,5 % (SPF Finances, Wallonie.be).
Droits d'enregistrement, Flandre
2 % pour l'habitation propre et unique pour les actes à partir du 1er janvier 2025, sinon 12 % (SPF Finances, Vlaanderen.be).
Attestation amiante (Flandre)
Exigée pour la vente d'un bâtiment d'avant 2001, depuis le 23 novembre 2022 (OVAM).

La liste de contrôle

Vendeur, titre et capacité

  • Copie du titre de propriété du vendeurTitre de propriété

    Il prouve qui est propriétaire et donne la description du bien, les servitudes et les conditions spéciales.

  • Identité et état civil de chaque propriétairePièce d'identité, contrat de mariage

    Chaque propriétaire doit signer. Si le bien est le logement familial du vendeur, le conjoint ou cohabitant légal doit consentir à la vente.

  • Pour une société venderesse, ses statuts et les pouvoirs du signataireStatuts et pouvoirs de représentation

    Ils montrent qui peut signer pour la société.

  • Déclaration que le vendeur n'est pas en faillite, en réorganisation judiciaire ni en règlement collectif de dettesDéclaration de capacité

    Un vendeur en procédure d'insolvabilité peut ne pas être libre de vendre.

Hypothèques, servitudes et cadastre

  • État hypothécaire demandé par le notaireÉtat hypothécaire

    Il liste les hypothèques et saisies. Le notaire paie les créanciers du vendeur sur le prix, et vous achetez le bien libre de charges.

  • Extrait cadastral et revenu cadastralExtrait cadastral, revenu cadastral

    Le revenu cadastral est la base du précompte immobilier annuel et doit correspondre au bien visité.

  • Servitudes et mitoyennetésServitudes et mitoyennetés

    Un droit de passage ou une restriction de bâtir limite ce que vous pouvez faire du bien.

Urbanisme et travaux

  • Renseignements urbanistiques de la communeRenseignements urbanistiques

    Ils donnent la zone, l'affectation licite, les permis et le nombre de logements autorisés. Le vendeur doit informer l'acheteur de la situation urbanistique.

  • Permis pour les extensions, aménagements de combles et changements d'affectationPermis d'urbanisme

    Des travaux sans permis sont une infraction urbanistique qui peut suivre le bien chez le nouveau propriétaire.

  • Zone inondable, protection du patrimoine et plans d'expropriationZone d'aléa d'inondation, patrimoine, expropriation

    Ils influencent l'assurance, les travaux permis et la valeur du bien.

  • Dossier d'intervention ultérieure pour les travaux depuis le 1er mai 2001Dossier d'intervention ultérieure (DIU)

    Il contient les plans et données de sécurité des travaux passés. Le vendeur le remet à l'acte.

Certificats énergétique, électrique et environnementaux

Copropriété (appartements et lots d'un immeuble commun)

  • Fonds de réserve, fonds de roulement et éventuels arriérés du vendeurFonds de réserve, fonds de roulement, arriérés

    Le syndic doit donner ces chiffres avant que vous signiez l'offre ou le compromis.

  • PV des assemblées générales des 3 dernières années et décomptes de charges des 2 dernières annéesProcès-verbaux des assemblées générales, décomptes de charges

    Ils montrent les travaux votés, les litiges dans l'immeuble et le niveau réel des charges.

  • Procédures judiciaires en cours concernant la copropriété et dernier bilan approuvéProcédures judiciaires en cours, dernier bilan

    Un procès ou un bilan faible peut entraîner des appels de fonds supplémentaires.

  • Statuts et règlement d'ordre intérieurActe de base, règlement de copropriété, règlement d'ordre intérieur

    Ils définissent votre lot, votre quote-part dans les parties communes et les règles d'usage de l'immeuble.

Occupation et locataires

Impôts et frais

Formalités

Une liste de vérifications préalables est par nature une checklist. C'est le notaire, et non l'acheteur, qui demande les recherches officielles et rédige l'acte.

  1. Vous ne signez pas cette liste.
  2. Le compromis et l'acte authentique mentionnent ou annexent les certificats et les documents du syndic.
  3. Demandez des copies à l'agent du vendeur. Demandez à votre notaire de les examiner avant de signer.
  4. En Flandre, les noms et formulaires diffèrent : le certificat d'urbanisme, l'attestation du sol de l'OVAM et une attestation amiante pour les bâtiments d'avant 2001.
  5. En Wallonie, les informations sur le sol viennent de l'extrait BDES.

Erreurs fréquentes

  • Faire les vérifications après l'offre. Une offre acceptée est déjà une vente : vérifiez d'abord, ou mettez une condition à l'offre.
  • Se fier à la classe PEB de l'annonce. Lisez le certificat lui-même.
  • Oublier l'objectif bruxellois : tout logement doit consommer au plus 275 kWh/m² par an, soit aujourd'hui la classe E, d'ici le 1er janvier 2033 (Bruxelles Environnement).
  • Supposer que chaque appartement d'un immeuble est régulier. Les renseignements urbanistiques donnent le nombre de logements autorisés.
  • Reprendre une unité supplémentaire sans permis. C'est une infraction urbanistique, et l'acheteur la reprend.
  • Négliger les PV des assemblées générales. Les travaux votés avant la vente peuvent vous être imputés quand le syndic appelle les fonds.
  • Ignorer un locataire en place. Un locataire avec un bail de 9 ans reste après la vente et, à Bruxelles, peut aussi acheter à votre place.
  • Oublier que le procès-verbal électrique peut exiger des travaux. C'est vous, et non le vendeur, qui devez corriger les manquements après l'acte.

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez