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Liste de vérifications avant l'achat (Autriche)

Liste de vérification de l'acheteurPrüfliste vor dem Kaufanbot

Les documents et contrôles qu'un acheteur d'un logement en Autriche doit obtenir avant de signer un Kaufanbot : l'extrait du registre foncier, le certificat énergétique, les permis et l'affectation des sols, les documents de copropriété d'un appartement, les baux, la capacité du vendeur, l'autorisation foncière et les frais d'achat.

Utilisez cette liste de la première visite jusqu'à la signature du Kaufanbot. En Autriche, l'offre vous engage dès que le vendeur l'accepte : faites donc la plupart des vérifications avant de la signer, et non avant le Kaufvertrag. Demandez au vendeur ou à l'agent immobilier chaque document manquant, et demandez au rédacteur du contrat de consulter à nouveau le registre foncier juste avant la signature.

Relu le 28 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique. Faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer.

L'essentiel

S'applique à
Tout le pays. Chaque Land (Bundesland) et chaque commune fixent les règles d'affectation des sols, de construction et de transfert foncier.
Certificat énergétique
Présenté avant votre offre, de 10 ans au plus, remis dans les 14 jours suivant le contrat (EAVG 2012 § 4).
Données énergétiques des annonces
Besoin de chauffage, besoin en énergie finale et classe d'efficacité, pour les annonces publiées depuis le 1er juillet 2026 (EAVG 2012 § 3).
Droit de mutation immobilière
3,5 % du prix, au minimum de la valeur du bien.
Droits du registre foncier
1,1 % de la valeur pour la propriété, 1,2 % du montant garanti pour une hypothèque. L'exonération résidence principale a pris fin pour les demandes dès le 1er juillet 2026.
Fonds de réserve de copropriété
Tous les copropriétaires ensemble paient au moins 1,12 € par m² de surface utile par mois dès le 1er janvier 2026, sauf exceptions (WEG 2002 § 31(1)).
Acheteurs étrangers
Les citoyens de l'UE et de l'EEE sont traités comme les Autrichiens. Les autres ont en général besoin d'une autorisation ou d'une confirmation selon la loi du Land.
Rétractation du consommateur
1 semaine si vous signez le jour de la première visite pour un besoin urgent de logement, au plus 1 mois après cette visite (KSchG § 30a).

La liste de contrôle

Registre foncier

Bâtiment, permis et énergie

  • Le certificat énergétique, avec sa date, le besoin de chauffage et la classe d'efficacité.Energieausweis

    Le vendeur doit le présenter avant votre signature. Ses valeurs deviennent des qualités convenues du bâtiment.

  • Permis de construire et avis d'achèvement du bâtiment et de toute extension, comble aménagé ou changement d'usage ultérieur.Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige

    Des travaux sans permis peuvent mener à un ordre de démolition et bloquer un financement ou une revente. Interrogez le service communal de l'urbanisme.

  • L'affectation du terrain et tout plan d'aménagement.Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan

    L'affectation fixe ce que vous pouvez construire et si le logement peut servir de résidence principale ou de vacances.

  • L'état du chauffage, du toit, des fenêtres et des conduites, contrôlé de préférence par un expert.Bauzustand

    Les contrats des vendeurs excluent souvent la garantie : les défauts que vous n'avez pas trouvés restent à votre charge.

Appartement en copropriété

  • Le dernier décompte annuel et le budget en cours du gestionnaire.Jahresabrechnung, Vorausschau

    Ils montrent les charges courantes et les travaux prévus pour l'année suivante.

  • Le solde du fonds de réserve et la contribution mensuelle du lot.Rücklage

    La loi fixe une contribution minimale, relevée le 1er janvier 2026. Une réserve faible avec des travaux prévus signifie des appels de fonds.

  • Procès-verbaux et décisions des assemblées des copropriétaires des dernières années.Protokolle der Eigentümerversammlung, Beschlüsse

    Ils montrent les travaux votés, les litiges et les arriérés dans l'immeuble.

  • Une confirmation que le vendeur ne doit aucun arriéré à la communauté des copropriétaires.Bestätigung über Rückstände

    Demandez au fiduciaire de régler les arriérés sur le prix avant de payer le vendeur.

Vendeur, occupation et autorisations

Frais

Formalités

  1. Vous ne signez pas cette liste.
  2. Toute personne peut commander un extrait du registre foncier en ligne ou auprès d'un tribunal de district, contre paiement.
  3. Pour un appartement, le gestionnaire (Hausverwaltung) détient les comptes, le budget et les procès-verbaux. Le vendeur peut en demander des copies.
  4. Gardez une copie de chaque document sur lequel vous vous êtes fondé.

Erreurs fréquentes

  • Se fier à un ancien extrait du registre foncier. Commandez-en un récent et cherchez une « Plombe » en haut à gauche. Elle signale une demande en cours qui peut passer avant vous.
  • Lire seulement la feuille B. Hypothèques, servitudes, droits de préemption et interdictions d'aliéner ou de grever figurent dans la feuille C.
  • Supposer qu'un comble aménagé, un jardin d'hiver ou une extension est légal. Demandez à la commune le permis de construire et l'avis d'achèvement.
  • Négliger les procès-verbaux de copropriété et l'état du fonds de réserve. Des travaux déjà votés et une réserve faible peuvent entraîner des paiements peu après l'achat.
  • Acheter un logement qui ne sera pas votre résidence principale sans demander à la commune si l'affectation permet une résidence secondaire.
  • Ignorer un locataire en place. Sous le MRG, le bailleur ne peut résilier un bail que par le tribunal pour un motif prévu, donc le bail survit en général à la vente.
  • Oublier les règles hors MRG. Là, un acheteur peut résilier un bail non inscrit au registre foncier avec le préavis légal (ABGB § 1120).

Base légale

Sources

Décrivez le logement que vous voulez