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Modello di contratto di locazione abitativa (Svizzera)

Contratto di locazione di un appartamento (durata indeterminata)Mietvertrag für Wohnräume (unbefristet)

Una locazione di durata indeterminata per un appartamento non ammobiliato secondo il Codice delle obbligazioni (OR Art. 253 a 273c) e l'ordinanza VMWG (OLAL). Stabilisce parti, appartamento, pigione e spese accessorie, basi di calcolo della pigione, garanzia, consegna e riconsegna, manutenzione, sublocazione e disdetta.

Lo usi quando un locatore privato dà in locazione un appartamento o una casa come abitazione per una durata indeterminata. Non lo usi per un appartamento di vacanza locato per 3 mesi o meno, che le norme sulla locazione di abitazioni non coprono, per locali commerciali o per abitazioni sussidiate con pigioni controllate dall'autorità. Per un appartamento di lusso o una casa unifamiliare di lusso con sei o più locali abitabili, cucina esclusa, le norme sulle pigioni abusive non si applicano (VMWG Art. 2). Molte norme sulla locazione sono imperative: una clausola che se ne discosta a svantaggio del conduttore non ha effetto.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

Modello ufficiale: Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses (Kanton Zürich, Art. 270 Abs. 2 OR)

Obbligatorio nel Cantone di Zurigo per ogni nuova locazione di abitazioni, insieme al contratto, finché la percentuale di alloggi sfitti resta pari o inferiore all'1,5%. Per il contratto stesso non esiste un modello ufficiale. Dal 1° ottobre 2025 il modulo deve indicare anche il tasso d'interesse di riferimento e l'indice dei prezzi al consumo su cui si basava la pigione precedente (VMWG Art. 19 cpv. 3).

L'essenziale

Si applica a
Cantoni germanofoni, con le regole del Cantone di Zurigo segnalate. I Cantoni francofoni, in particolare Vaud, aggiungono regole descritte nelle formalità.
Limite della garanzia
3 mesi di pigione, su un conto bancario o un deposito intestato al conduttore (OR Art. 257e).
Liberazione della garanzia
Solo con il consenso di entrambe le parti, un precetto esecutivo definitivo o una sentenza passata in giudicato (OR Art. 257e para 3).
Garanzia dopo 1 anno
Se il locatore non fa valere pretese entro 1 anno dalla fine della locazione, il conduttore può chiederla alla banca (OR Art. 257e para 3).
Disdetta di un appartamento
Almeno 3 mesi, per un termine locale o, in mancanza di uso locale, per la fine di un periodo di 3 mesi (OR Art. 266c).
Disdetta del locatore
Con il modulo ufficiale cantonale, inviato separatamente al coniuge del conduttore per l'abitazione familiare. Altrimenti è nulla (OR Art. 266l, 266n, 266o).
Pigione iniziale
Il conduttore può contestarla come abusiva entro 30 giorni dalla consegna dell'appartamento, nei casi di OR Art. 270 para 1.
Aumento della pigione
Con il modulo ufficiale cantonale, motivato, almeno 10 giorni prima dell'inizio del termine di disdetta (OR Art. 269d).
Firma dell'aumento di pigione
Dal 1° ottobre 2025 basta una firma stampata sul modulo.
Spese accessorie
Solo se pattuite espressamente. Acconto: conteggio almeno una volta all'anno. Forfait: basato sulla media di 3 anni (OR Art. 257a, VMWG Art. 4).
Mora nel pagamento della pigione
Termine scritto di almeno 30 giorni, poi disdetta con preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese (OR Art. 257d).
Pigione scalare
Valida solo in una locazione di almeno 3 anni, con al massimo un aumento all'anno, fissato in franchi (OR Art. 269c).
Difetto non eliminato
Il conduttore può chiedere una riduzione della pigione o, dopo un termine scritto, depositare la pigione presso l'ufficio designato dal Cantone.

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in tedesco. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di locazione di un appartamento (durata indeterminata)

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Locatore: Locatore.

      Indichi nome o ragione sociale e indirizzo. Se agisce un'amministrazione (Verwaltung), indichi sia il locatore sia l'amministrazione.

    2. 1.2

      Conduttore: Conduttore o conduttori. Più conduttori rispondono in solido di tutti gli obblighi derivanti dal presente contratto.

      Indichi nome completo, data di nascita e indirizzo attuale di ogni conduttore. Per l'abitazione familiare, le norme proteggono anche il coniuge che non firma (OR Art. 266m, 266n).

  2. 2.Ente locato

    1. 2.1

      È locato il seguente appartamento nello stabile in Indirizzo dello stabile: Appartamento. Locali accessori e uso comune: Locali accessori e impianti comuni. Posteggio o autorimessa: Posteggio o autorimessa.

      Un posteggio locato con l'appartamento segue le regole dell'appartamento (VMWG Art. 1). Lo locate nello stesso contratto.

    2. 2.2

      Installazioni e apparecchi locati con l'appartamento: Apparecchi e impianti locati.

    3. 2.3

      L'ente locato è locato esclusivamente a uso abitativo.

  3. 3.Inizio e disdetta

    1. 3.1

      La locazione inizia il Inizio della locazione ed è conclusa a tempo indeterminato.

    2. 3.2

      Ciascuna parte può disdirla con un preavviso di tre mesi per le seguenti scadenze: Termini di disdetta.

      Il contratto può prevedere termini più lunghi. Se non indica scadenze, chieda all'autorità di conciliazione l'uso locale. Una disdetta tardiva vale per il termine successivo possibile.

    3. 3.3

      Facoltativo

      La prima disdetta è possibile per il Primo termine di disdetta possibile.

      Una durata minima vincola entrambe le parti. Cancelli questa clausola se non la vuole. Il conduttore può comunque partire prima con un subentrante idoneo (OR Art. 264).

    4. 3.4

      La disdetta deve essere data per iscritto. La disdetta del locatore è data con il modulo approvato dal cantone e, per un'abitazione familiare, deve essere inviata separatamente al conduttore e al suo coniuge o partner registrato.

      Una disdetta del locatore che viola queste regole è nulla (OR Art. 266o). Il conduttore può contestarla davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla ricezione.

  4. 4.Pigione

    1. 4.1

      La pigione mensile è: pigione netta CHF Pigione netta mensile in CHF; spese accessorie CHF Spese accessorie mensili in CHF (Spese accessorie in acconto o a forfait); posteggio o autorimessa CHF Pigione mensile del posteggio in CHF; totale CHF Importo mensile totale in CHF.

      A Zurigo gli stessi importi figurano sul modulo per la pigione iniziale, con la pigione precedente e i motivi di un eventuale aumento.

  5. 5.Spese accessorie

    1. 5.1

      Oltre alla pigione netta sono addebitate le seguenti spese accessorie: Spese accessorie addebitate. Le spese accessorie non elencate sono comprese nella pigione netta.

      Le riparazioni e il rinnovo del riscaldamento non sono addebitabili (VMWG Art. 6).

    2. 5.2

      Per gli acconti, il locatore allestisce un conteggio almeno una volta l'anno per il periodo di conteggio Periodo di conteggio delle spese accessorie. Il conduttore può chiedere di consultare i giustificativi. Un importo forfettario si basa sulla media di tre anni.

      Con un forfait (Pauschale) non c'è conteggio annuale né saldo da pagare o rimborsare.

  6. 6.Pagamento

    1. 6.1

      La pigione comprese le spese accessorie è pagabile mensilmente in anticipo, il primo giorno di ogni mese, sul seguente conto: Conto per il pagamento della pigione.

      Senza questa clausola, la pigione è dovuta alla fine di ogni mese, salvo che l'uso locale preveda un'altra data (OR Art. 257c).

  7. 7.Base della pigione

    1. 7.1

      La pigione si basa su un tasso d'interesse ipotecario di riferimento del Tasso di riferimento della pigione%, sull'indice svizzero dei prezzi al consumo di Livello e base dell'indice dei prezzi al consumo e sul livello generale dei costi fino al Aumento generale dei costi compensato fino al.

      Il dipartimento federale pubblica il tasso di riferimento ogni trimestre (VMWG Art. 12a). Gli aumenti successivi e le domande di riduzione si misurano su questi valori.

    2. 7.2

      Gli adeguamenti della pigione seguono il Codice delle obbligazioni. Il locatore li notifica con il modulo approvato dal cantone.

      Un aumento vale al più presto dal termine di disdetta successivo. Il conduttore può contestarlo davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni (OR Art. 270b).

  8. 8.Garanzia

    1. 8.1

      Il conduttore presta una garanzia di CHF Garanzia in CHF. Il locatore la deposita presso una banca su un libretto di risparmio o un conto di deposito intestato al conduttore.

      La garanzia può essere al massimo di 3 mesi di pigione (OR Art. 257e para 2). I Cantoni possono emanare norme complementari sulle garanzie (OR Art. 257e para 4).

    2. 8.2

      La banca restituisce la garanzia solo con il consenso di entrambe le parti o in base a un precetto esecutivo passato in giudicato o a una sentenza passata in giudicato. Se il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa in via giudiziale entro un anno dalla fine della locazione, il conduttore può chiedere alla banca di restituirla.

  9. 9.Consegna

    1. 9.1

      Il locatore consegna l'ente locato il Data di consegna pulito e idoneo all'uso convenuto. Alla consegna le parti redigono insieme un verbale di consegna, che fa parte del presente contratto.

      Il conduttore dovrebbe segnalare per scritto, poco dopo l'entrata, i difetti non elencati nel verbale, affinché non gli siano addebitati alla fine della locazione.

    2. 9.2

      Su richiesta, il locatore mostra il verbale di riconsegna della locazione precedente e indica l'importo della pigione precedente.

      È un diritto legale del conduttore (OR Art. 256a).

  10. 10.Uso e regolamento della casa

    1. 10.1

      Il conduttore usa l'ente locato con diligenza e ha riguardo per gli altri abitanti e per i vicini. Il regolamento della casa allegato fa parte del presente contratto.

      Dopo una diffida scritta, una violazione grave e persistente permette al locatore di disdire con preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (OR Art. 257f).

    2. 10.2

      Facoltativo

      Animali domestici: Animali domestici ammessi.

      Tenga la clausola se vuole ammettere o limitare gatti o cani. La cancelli se il regolamento della casa già disciplina gli animali.

    3. 10.3

      Rinnovamenti e modifiche dell'ente locato da parte del conduttore richiedono il consenso scritto del locatore.

      Se il locatore acconsente e vuole il ripristino dello stato originario alla fine, ciò va pattuito per scritto (OR Art. 260a).

  11. 11.Manutenzione e difetti

    1. 11.1

      Il conduttore elimina a proprie spese i difetti che si possono eliminare con piccoli lavori di pulizia o di riparazione necessari per la normale manutenzione, secondo l'uso locale, fino a CHF Limite piccole riparazioni del conduttore, CHF per caso.

      Senza importo, l'uso locale definisce le piccole riparazioni. Il locatore deve mantenere l'appartamento idoneo all'uso. Una clausola che addossa ciò al conduttore è nulla (OR Art. 256 para 2).

    2. 11.2

      Il conduttore segnala senza ritardo al locatore gli altri difetti. Il locatore li elimina entro un termine ragionevole. Il conduttore consente i lavori necessari e le visite annunciate in tempo utile.

      Il conduttore che omette di segnalare un difetto risponde del danno che ne deriva (OR Art. 257g).

  12. 12.Sublocazione

    1. 12.1

      Il conduttore può sublocare in tutto o in parte l'ente locato con il consenso del locatore. Il locatore può negare il consenso solo se il conduttore non gli comunica le condizioni della sublocazione, se tali condizioni sono abusive rispetto a quelle della locazione principale, o se la sublocazione causa al locatore inconvenienti rilevanti.

      Riprende OR Art. 262. Il conduttore resta responsabile verso il locatore dell'uso che il subconduttore fa dell'appartamento.

  13. 13.Riconsegna anticipata

    1. 13.1

      Se il conduttore riconsegna l'ente locato senza rispettare il termine o la scadenza di disdetta, è liberato solo se propone un conduttore subentrante accettabile per il locatore, solvibile e disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni.

      Altrimenti il conduttore deve la pigione fino alla successiva fine possibile della locazione. Il locatore deve imputare la pigione ottenuta da una nuova locazione (OR Art. 264).

  14. 14.Riconsegna dell'ente locato

    1. 14.1

      Alla fine della locazione il conduttore riconsegna l'ente locato pulito e nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Il conduttore non risponde della normale usura.

      Il risarcimento è limitato al costo della riparazione o al valore attuale dell'oggetto. La tabella paritetica di durata di vita delle associazioni di proprietari e inquilini aiuta a fissarlo.

    2. 14.2

      Alla riconsegna le parti verificano insieme l'ente locato e registrano i difetti in un verbale di riconsegna. Il locatore notifica immediatamente i difetti di cui il conduttore è responsabile.

      Il locatore che non notifica subito i difetti perde la pretesa, salvo per i difetti che un esame normale non poteva rivelare (OR Art. 267a).

  15. 15.Condizioni particolari

    1. 15.1

      Altri accordi

      Una clausola non può derogare al diritto imperativo della locazione a sfavore del conduttore. Non aggiunga un'indennità fissa di uscita né un obbligo di acquistare o assicurare qualcosa.

  16. 16.Allegati

    1. 16.1

      Fanno parte del presente contratto: Allegati.

      Nel Cantone di Zurigo, e negli altri Cantoni con l'obbligo del modulo, elenchi qui il modulo firmato per la pigione iniziale e lo consegni al più tardi alla consegna.

  17. 17.Firme

    1. 17.1

      Il presente contratto è redatto in due esemplari. Luogo della firma, Data della firma. Il locatore: ______. Il conduttore: ______.

      Ogni conduttore firma. Faccia un esemplare per parte se le parti sono più di due.

Formalità

  1. Metta il contratto per scritto e lo firmi. Dia un originale a ogni parte. Alleghi il regolamento della casa e il verbale di consegna.
  2. A Zurigo il locatore deve consegnare al conduttore il modulo ufficiale per la pigione iniziale (Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses) al più tardi alla consegna.
  3. Il modulo indica la pigione precedente e le sue basi di calcolo. Zurigo lo esige quando il tasso di sfitto è dell'1,5% o meno. La regola vale dal 1° novembre 2013.
  4. Basilea Città, Berna (dal 1° dicembre 2025), Friburgo, Ginevra, Lucerna e Zugo hanno lo stesso obbligo del modulo. Neuchâtel e Vaud lo applicano in parte del loro territorio.
  5. Su richiesta, il locatore deve mostrare al nuovo conduttore il verbale di riconsegna della locazione precedente e comunicargli la pigione precedente (OR Art. 256a).
  6. Nei Cantoni francofoni il contratto quadro romando di locazione si applica solo se il contratto lo richiama.
  7. Nel Cantone di Vaud le regole cantonali RULV vincolano ogni locazione dal 1° luglio 2026 al 30 giugno 2032, con regole speciali su garanzia, sublocazione e riconsegna anticipata.
  8. Usi i moduli ufficiali del Cantone in cui si trova l'appartamento, nella sua lingua.

Errori frequenti

  • Omettere il modulo per la pigione iniziale a Zurigo. La pigione non è allora fissata validamente, e il conduttore non è vincolato al termine di 30 giorni per farla stabilire.
  • Non indicare sul modulo il tasso di riferimento e l'indice dei prezzi precedenti. Il Consiglio federale ha avvertito che ciò potrebbe avere lo stesso effetto dell'assenza del modulo.
  • Chiedere una garanzia superiore a 3 mesi di pigione, o farla versare sul conto del locatore. La garanzia deve stare su un conto intestato al conduttore.
  • Fatturare spese accessorie che il contratto non elenca. Il conduttore deve solo le spese pattuite espressamente.
  • Subordinare la locazione all'acquisto di mobili o alla stipulazione di un'assicurazione. Un tale negozio accoppiato è nullo (OR Art. 254, VMWG Art. 3).
  • Prevedere un importo forfettario per pulizia o tinteggiatura dovuto alla fine della locazione. Una promessa anticipata di pagare più del danno effettivo è nulla (OR Art. 267 para 2).
  • Non indicare il tasso di riferimento e l'indice dei prezzi su cui si basa la pigione. Senza di essi, aumenti o riduzioni successivi sono difficili da calcolare.
  • Come locatore, disdire la locazione con una lettera o un'e-mail. Senza il modulo ufficiale cantonale, la disdetta è nulla.

Base giuridica

Fonti

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