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Modello di proposta d'acquisto (Svizzera)

Offerta d'acquisto (lettera d'intenti non vincolante)Kaufangebot (unverbindliche Kaufabsichtserklärung)

Una lettera in cui l'acquirente indica il prezzo e le condizioni a cui vuole acquistare un immobile determinato. In Svizzera non può vincolare nessuna delle parti: la vendita di un fondo e ogni promessa di venderlo o acquistarlo richiedono l'atto pubblico. La lettera apre le trattative e fornisce al notaio i dati per l'atto.

La usi dopo una visita, quando vuole mostrare al venditore o all'agente immobiliare che è seriamente interessato, a quale prezzo e a quali condizioni. La usi anche per fissare i punti che il notaio inserirà nell'atto: prezzo, data di consegna, finanziamento e i documenti che Le servono prima. Non la usi per assicurarsi l'immobile. Solo un atto di compravendita o un contratto preliminare firmato davanti a un notaio può farlo.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Cantoni germanofoni. Le norme di forma sono federali e valgono in tutti i Cantoni. I dettagli di Zurigo sono segnalati.
Effetto della lettera
Non vincolante. La vendita di un fondo è valida solo per atto pubblico (OR Art. 216 para 1).
Contratto preliminare o diritto di compera
Richiede anch'esso l'atto pubblico (OR Art. 216 para 2). Un diritto di compera dura al massimo 10 anni, un diritto di prelazione 25 anni (OR Art. 216a).
Contratto di riservazione
Nullo se firmato senza notaio. Di regola l'acquirente può recuperare l'acconto di riservazione.
Clausola che trattiene il pagamento
Valida solo se copre al massimo le spese inutili del venditore fatte confidando nella vendita (BGE 140 III 200; BGer 4A_109/2018).
Trasferimento della proprietà
Solo con l'iscrizione nel registro fondiario (ZGB Art. 656).
Fondi propri per un'ipoteca
Almeno il 10% del valore di anticipo con fondi esterni alla previdenza professionale, il 2° pilastro (direttive dell'Associazione svizzera dei banchieri).
Ammortamento dell'ipoteca
Il debito deve scendere a 2/3 del valore di anticipo entro 15 anni (direttive dell'Associazione svizzera dei banchieri).
Persone all'estero
Hanno bisogno di un'autorizzazione cantonale, salvo per l'abitazione principale nel domicilio legale ed effettivo in Svizzera o un'altra eccezione (BewG Art. 2 e 5).
Imposta di trapasso
Nessuna a Zurigo dal 1° gennaio 2005. Altri Cantoni riscuotono un'imposta di trapasso.
Emolumenti di notaio e registro fondiario
Si applicano a Zurigo. Le due parti ne rispondono solidalmente.

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in tedesco. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Offerta d'acquisto (lettera d'intenti non vincolante)

  1. 1.Mittente e destinatario

    1. 1.1

      Mittente: Acquirente o acquirenti, Indirizzo dell'acquirente (di seguito "il potenziale acquirente").

      Indichi nome completo, data di nascita e cittadinanza di ogni acquirente. Per una società, indichi la ragione sociale e la sede.

    2. 1.2

      Destinatario: Venditore o suo mediatore, Indirizzo del venditore o del mediatore.

      Se un mediatore ha il mandato di vendita, indirizzi la lettera al mediatore e gli chieda di trasmetterla al proprietario.

  2. 2.Immobile

    1. 2.1

      Sono interessato/a all'acquisto dell'immobile in Indirizzo dell'immobile, fondo n. Numero di fondo e Comune, composto da Descrizione dell'immobile, offerto al prezzo di CHF Prezzo richiesto in CHF.

      Copi il numero di fondo (Grundstück-Nr. o Kat.-Nr.) dall'estratto del registro fondiario. Per un appartamento, aggiunga il numero dell'unità di PPP (Stockwerkeinheit).

  3. 3.Prezzo offerto

    1. 3.1

      Offro per l'immobile un prezzo d'acquisto di CHF Prezzo offerto in CHF (in lettere: Prezzo offerto in lettere franchi). Il prezzo è pagabile al trasferimento della proprietà.

      L'atto stabilisce come e quando si paga il prezzo. Concordi la modalità di pagamento con il notaio e la Sua banca prima della data della firma.

  4. 4.Finanziamento

    1. 4.1

      Finanzierò il prezzo con fondi propri di CHF Fondi propri in CHF e un'ipoteca di CHF Importo dell'ipoteca in CHF. La mia offerta è subordinata alla conferma definitiva del finanziamento da parte della mia banca.

      Cancelli la riserva se paga interamente con fondi propri. Il venditore chiederà una prova del finanziamento prima che il notaio fissi una data.

  5. 5.Condizioni e documenti

    1. 5.1

      Propongo il Data di consegna (passaggio di utili e rischi) come data di consegna, con il trasferimento di utili e rischi.

      Quando il contratto fissa una data di consegna, la legge presume che utili e rischi passino all'acquirente in quella data (OR Art. 220).

    2. 5.2

      Prima della firma dell'atto, ho bisogno dei seguenti documenti: Documenti necessari prima dell'atto.

    3. 5.3

      Facoltativo

      Altre condizioni: Altre condizioni.

      La tenga per condizioni come una perizia, l'immobile libero o oggetti venduti con l'immobile. Se non ce ne sono, la cancelli.

  6. 6.Nessun effetto vincolante

    1. 6.1

      La presente offerta è una dichiarazione d'intenti non vincolante. Un contratto di compravendita di un fondo e un eventuale contratto preliminare sono validi solo per atto pubblico (Art. 216 OR). Nessuna parte è vincolata finché il contratto di compravendita autenticato non è firmato.

      Tenga questa clausola. Espone la situazione giuridica ed evita una controversia su un presunto accordo.

    2. 6.2

      Con la presente offerta non si effettua alcun pagamento, in particolare nessuna tassa di riservazione né acconto.

  7. 7.Prossimi passi

    1. 7.1

      Se accetta la mia offerta, La prego di incaricare il notaio del luogo in cui si trova l'immobile di preparare una bozza di contratto di compravendita e di inviarmela per esame in tempo utile prima dell'appuntamento per la firma.

      A Zurigo il notaio competente è il Notariat di Stato del distretto. Chieda la bozza ben prima della firma. In caso di dubbio, la faccia verificare da un avvocato indipendente.

  8. 8.Validità

    1. 8.1

      La presente offerta è valida fino al Data fino alla quale vale l'offerta. La prego di rispondere per iscritto entro tale data.

      Fissi un termine breve. Poiché la lettera non La vincola, può anche ritirarla prima.

  9. 9.Firma

    1. 9.1

      Distinti saluti. Luogo della firma, Data della firma. Firma: Acquirente o acquirenti.

      Ogni acquirente firma. I coniugi che acquisteranno insieme firmano entrambi.

Formalità

  1. La lettera non richiede forma, testimoni o notaio. La firmi e la dati.
  2. La invii per e-mail o per posta al venditore, o al mediatore che ha il mandato di vendita.
  3. La lettera non La vincola, anche se una clausola lo dice. Un contratto di vendita di un fondo e ogni contratto preliminare richiedono l'atto pubblico (OR Art. 216).
  4. Non paghi nulla con l'offerta. I mediatori chiedono spesso un contratto di riservazione firmato e un acconto di riservazione.
  5. Il Tribunale federale tratta il contratto di riservazione come un contratto preliminare. Senza atto pubblico è nullo, e di regola Lei può recuperare il pagamento.
  6. Se è una persona all'estero secondo la Lex Koller, verifichi prima dell'offerta se Le serve un'autorizzazione cantonale.
  7. A Zurigo l'atto è steso dal notariato di Stato (Notariat) del distretto in cui si trova l'immobile.
  8. A Berna, Basilea e nella maggior parte dei Cantoni francofoni e italofoni, le parti scelgono un notaio indipendente.

Errori frequenti

  • Pagare un acconto di riservazione per assicurarsi l'immobile. Senza atto pubblico il contratto di riservazione è nullo, e può servire un tribunale per riavere il denaro.
  • Credere che l'accettazione scritta del venditore lo vincoli. Finché l'atto non è firmato davanti a un notaio, il venditore può ancora vendere a un altro.
  • Fare l'offerta prima che la banca confermi l'ipoteca per scritto. Verifichi che almeno il 10% del valore di anticipo venga da fondi esterni al 2° pilastro.
  • Ignorare la Lex Koller. Un acquisto soggetto ad autorizzazione non ha effetto finché l'autorizzazione non è definitiva.
  • Mancare il termine per l'autorizzazione. L'ufficiale del registro fondiario respinge la notifica se l'autorizzazione non è ottenuta in tempo (BewG Art. 18 e 26).
  • Descrivere l'immobile solo con l'indirizzo. Indichi il numero di fondo e, per un appartamento, il numero dell'unità di proprietà per piani secondo il registro fondiario.
  • Dimenticare i costi oltre al prezzo: emolumenti del notaio e del registro fondiario, emolumenti per l'iscrizione del pegno e, in molti Cantoni, un'imposta di trapasso.

Base giuridica

Fonti

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