Lista di controllo del contratto preliminare (Svizzera)
Compravendita di un fondo e contratto preliminare: lista per verificare la bozza del notaioGrundstückkaufvertrag und Vorvertrag: Prüfliste zum Entwurf der Urkundsperson
Il diritto svizzero non conosce un contratto preliminare di vendita privato. La vendita di un fondo, il contratto preliminare, il diritto di compera e il diritto di prelazione a prezzo fisso richiedono tutti l'atto pubblico. Questa lista aiuta l'acquirente o il venditore a verificare la bozza del notaio prima della firma.
La usi quando le parti sono d'accordo sul prezzo e il notaio ha inviato una bozza del contratto di compravendita (Kaufvertrag), oppure di un contratto preliminare (Vorvertrag) o di un diritto di compera (Kaufsrecht) se la vendita non può ancora essere conclusa, per esempio per un appartamento ancora in costruzione. Esamini ogni punto, chieda al notaio di spiegare o modificare ogni clausola che non comprende e si rivolga a un consulente indipendente per un acquisto importante o insolito.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Cantoni germanofoni, con dettagli di Zurigo. Le norme di forma sono federali e valgono in tutti i Cantoni.
- Forma
- Atto pubblico per la vendita, il contratto preliminare, il diritto di compera o il diritto di prelazione a prezzo fisso (OR Art. 216).
- Durata massima dei diritti
- Diritto di compera 10 anni, diritti di prelazione e di ricupera 25 anni (OR Art. 216a).
- Avviso dei difetti
- 60 giorni. Per un difetto che un esame normale non poteva rivelare, 60 giorni dalla scoperta (OR Art. 219a para 1, dal 1° gennaio 2026).
- Termine di avviso più breve
- Un termine più breve pattuito nell'atto non ha effetto (OR Art. 219a para 1).
- Prescrizione delle pretese per difetti
- 5 anni dal trasferimento della proprietà. Non può essere ridotta a danno dell'acquirente (OR Art. 219a para 3).
- Edifici nuovi
- Se l'edificio è ancora da costruire o ha meno di 2 anni, l'acquirente può esigere la riparazione gratuita dei difetti (OR Art. 219a para 2).
- Ipoteca legale degli artigiani
- Gli artigiani possono iscrivere un'ipoteca fino a 4 mesi dopo la fine dei lavori, anche contro un nuovo proprietario (ZGB Art. 837 e 839).
- Utili e rischi
- Si presume che passino all'acquirente alla data di consegna fissata nel contratto (OR Art. 220).
- Locazioni in corso
- Passano all'acquirente, che può disdire anticipatamente una locazione d'abitazione solo per bisogno urgente proprio, per il prossimo termine legale (OR Art. 261).
- Costi a Zurigo
- Nessuna imposta di trapasso dal 2005. Si pagano gli emolumenti del notaio e del registro fondiario, e l'immobile garantisce l'imposta sugli utili immobiliari del venditore.
La lista di controllo
Prima che il notaio rediga l'atto
Inviare al notaio i dati del contratto: parti, immobile, prezzo, pagamento, data di consegna e clausole particolariVertragsangaben
Il notaio redige l'atto in base a questi dati. A Zurigo i Notariati pubblicano un modulo per questo.
Conferma scritta dell'ipoteca da parte della bancaFinanzierungsbestätigung
L'atto La obbliga a pagare. Senza finanziamento rischia un risarcimento. Almeno il 10% del valore di anticipo deve venire da fondi esterni al 2° pilastro.
Verificare se l'acquirente è una persona all'estero secondo la Lex KollerBewilligungspflicht nach BewG
Consenso del coniuge del venditore se l'immobile è l'abitazione familiareZustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB)
Senza consenso espresso la vendita dell'abitazione familiare non è valida.
Parti e immobile nella bozza
Identità completa di ogni venditore e acquirente, e forma di proprietà dei coacquirenti (quote o proprietà comune)Miteigentum, Gesamteigentum
La forma di proprietà decide chi potrà vendere in futuro e cosa succede in caso di morte o separazione.
Descrizione dell'immobile conforme all'estratto attuale del registro fondiario: numero di fondo, superficie, unità di PPP e quota di valoreGrundstückbeschrieb, Wertquote
L'atto trasferisce ciò che descrive il registro fondiario, non ciò che prometteva l'annuncio.
Servitù, oneri fondiari, menzioni e pegni elencati nell'atto, e quali pegni il venditore deve estinguereDienstbarkeiten, Anmerkungen, Grundpfandrechte
L'acquirente riprende ogni diritto che resta iscritto. Le cartelle ipotecarie che il venditore tiene vanno cancellate o trasferite all'esecuzione.
Locazioni che passano all'acquirente, con pigioni e garanzieMietverträge (Art. 261 OR)
Le locazioni passano con l'immobile. Lei può disdire anticipatamente una locazione d'abitazione solo per bisogno urgente proprio.
Prezzo, pagamento e imposte
Prezzo, data e modalità di pagamento, e data di consegna che trasferisce utili e rischiKaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Antritt
Utili e rischi passano alla data di consegna pattuita. La faccia coincidere con la data di pagamento e la notifica al registro fondiario.
Garanzia per l'imposta sugli utili immobiliari del venditoreSicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
Chi paga gli emolumenti del notaio e del registro fondiario ed eventuali imposte cantonali di trapassoGebühren, Handänderungssteuer
Garanzia e difetti
Portata di un'eventuale esclusione della garanzia, ed elenco dei difetti noti al venditoreGewährleistungsausschluss
Un'esclusione è comune per gli edifici esistenti. Non copre i difetti che il venditore ha taciuto dolosamente (OR Art. 199).
Termine di avviso dei difetti e termine di prescrizioneMängelrüge, Verjährung (Art. 219a OR)
Per un edificio nuovo o su progetto: riparazione gratuita, data di ultimazione, collaudo alla consegna e protezione contro le ipoteche degli artigianiNachbesserung, Bauhandwerkerpfandrecht
Chi acquista un edificio con meno di 2 anni può esigere la riparazione gratuita. Gli artigiani non pagati possono iscrivere un'ipoteca per 4 mesi dopo la fine dei lavori.
Contratto preliminare, diritto di compera e riservazione
Eventuale contratto di riservazione già firmato. Chieda al notaio di registrare la restituzione o di imputare il pagamento sul prezzo.Reservationsvereinbarung
Senza atto pubblico è nullo. Lo è anche una clausola che trattiene il pagamento, salvo che copra solo spese inutili del venditore fatte confidando nella vendita.
Per un contratto preliminare o un diritto di compera: data di scadenza, condizioni, prezzo e sorte di un eventuale accontoVorvertrag, Kaufsrecht
Entrambi richiedono l'atto pubblico. Un diritto di compera può durare al massimo 10 anni e può essere annotato nel registro fondiario.
Diritti di prelazione di vicini, comproprietari o del ComuneVorkaufsrecht
Un diritto di prelazione annotato o legale può permettere a un altro di acquistare l'immobile al Suo prezzo.
Firma ed esecuzione
Leggere per intero la bozza finale prima dell'appuntamento e portare documenti d'identità validiBeurkundungstermin
Entrambe le parti firmano l'atto davanti al notaio. Dopo la firma Lei è vincolato.
Conferma dell'iscrizione nel registro fondiarioGrundbucheintrag
Lei diventa proprietario solo quando il registro fondiario iscrive il trasferimento (ZGB Art. 656).
Formalità
Un modello privato sarebbe nullo, e lo è anche un contratto privato di riservazione con acconto (OR Art. 216). Il notaio deve redigere l'atto, quindi questa lista indica i punti da verificare.
- Il notaio redige l'atto in base ai dati forniti dalle parti. Entrambe le parti lo firmano davanti al notaio.
- Un contratto, un contratto preliminare o un diritto di compera firmato solo per scrittura privata è nullo (OR Art. 216).
- L'acquirente diventa proprietario solo quando il registro fondiario iscrive la vendita (ZGB Art. 656).
- A Zurigo il notariato di Stato del distretto stende l'atto e riceve la notifica al registro fondiario.
- Berna, Basilea, Argovia e i Cantoni francofoni e italofoni hanno notai indipendenti. Questi notificano l'atto al registro fondiario cantonale.
- Il coniuge deve consentire espressamente alla vendita dell'abitazione familiare (ZGB Art. 169).
- Una persona all'estero può avere bisogno di un'autorizzazione secondo la Lex Koller prima che il registro fondiario accetti la notifica.
- Il venditore deve l'imposta cantonale sugli utili immobiliari. L'immobile garantisce l'imposta, quindi l'atto di regola prevede una garanzia per essa.
Errori frequenti
- Firmare un contratto privato di riservazione con acconto prima dell'atto. È nullo, e di regola lo è anche la sua clausola penale. Chieda la restituzione del denaro se la vendita non avviene.
- Accettare un'ampia esclusione della garanzia senza leggerla. È ammessa per un edificio esistente, ma non per i difetti che il venditore ha taciuto dolosamente (OR Art. 199).
- Non chiedere al venditore di elencare nell'atto i difetti noti.
- Mancare il termine di avviso di 60 giorni dopo aver scoperto un difetto. Invii l'avviso per scritto e conservi la prova.
- Pagare l'intero prezzo senza garantire l'imposta sugli utili immobiliari del venditore. A Zurigo l'immobile la garantisce, quindi l'acquirente può doverla pagare se il venditore non paga.
- Acquistare un edificio nuovo o appena ristrutturato senza verificare che gli artigiani siano stati pagati. Chieda le fatture finali quietanzate o una garanzia nell'atto.
- Dimenticare il coniuge. Se l'immobile è l'abitazione familiare del venditore, il coniuge deve consentire espressamente, anche se l'immobile appartiene a un solo coniuge.
- Concludere un contratto preliminare o un diritto di compera senza una data limite o senza dire cosa succede all'acconto se il contratto principale non si conclude.
Base giuridica
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 216 and 216a (form and duration)
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 197 and 199 (warranty and its exclusion) and Art. 219a (notice, free repair and limitation), Art. 219a inserted by the Federal Act of 20 December 2024 on building defects (AS 2025 270), in force since 1 January 2026
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 220 (benefit and risk) and Art. 261 (sale of a let property)
- Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), Art. 169 (family home), 656 and 657 (land register, public deed), 837 and 839 (builders' lien)
- Bundesgericht, BGE 140 III 200 and Urteil 4A_109/2018 vom 8. November 2018 (reservation agreement is a preliminary contract and needs a public deed)