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Lista di controllo prima dell'acquisto (Svizzera)

Lista di verifica dell'acquirente (due diligence)Prüfliste vor dem Kauf einer Liegenschaft oder Eigentumswohnung

I documenti e le verifiche che l'acquirente di una casa o di un appartamento esistente in Svizzera dovrebbe ottenere prima che il notaio fissi la data della firma: registro fondiario, restrizioni di diritto pubblico, stato dell'edificio, documenti della proprietà per piani, locazioni, statuto dell'acquirente secondo la Lex Koller, finanziamento e imposte.

La usi dalla prima visita fino alla firma dell'atto davanti al notaio. Chieda per iscritto al venditore ogni documento. Se l'atto esclude la garanzia del venditore, un difetto che Lei non ha verificato prima della firma resta a Suo rischio.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Cantoni germanofoni, con fonti di Zurigo. Le norme federali valgono ovunque. I Cantoni differiscono su imposte, emolumenti e norme edilizie.
Dati pubblici del registro fondiario
Descrizione del fondo, proprietario, forma e data della proprietà, senza rendere verosimile un interesse (ZGB Art. 970 para 2).
Pubblici anche per diritto federale
Servitù, oneri fondiari e la maggior parte delle menzioni (ZGB Art. 970 para 3).
Pegni immobiliari
Visibili solo con un interesse verosimile (ZGB Art. 970 para 1).
Buona fede nel registro fondiario
L'acquirente che si fida in buona fede di un'iscrizione è protetto. Nessuno può eccepire di non aver conosciuto un'iscrizione (ZGB Art. 970 para 4, Art. 973).
Ipoteca legale degli artigiani
Iscrizione possibile fino a 4 mesi dopo la fine dei lavori (ZGB Art. 839).
Contributi della proprietà per piani
La comunione può iscrivere un'ipoteca sull'unità per i contributi degli ultimi 3 anni, contro ogni proprietario successivo (ZGB Art. 712i).
Avviso dei difetti dopo l'acquisto
60 giorni, o 60 giorni dalla scoperta per un difetto che un esame normale non poteva rivelare (OR Art. 219a, dal 1° gennaio 2026).
Prescrizione delle pretese per difetti
Le pretese si prescrivono 5 anni dopo il trasferimento (OR Art. 219a).
Fondi propri
Almeno il 10% del valore di anticipo con fondi esterni al 2° pilastro (direttive dell'Associazione svizzera dei banchieri).
Ammortamento dell'ipoteca
Debito ridotto a 2/3 del valore di anticipo entro 15 anni (direttive dell'Associazione svizzera dei banchieri).
Locazioni
Passano all'acquirente con l'immobile (OR Art. 261).
Imposta di trapasso a Zurigo
Nessuna dal 1° gennaio 2005. L'imposta sugli utili immobiliari del venditore è garantita dall'immobile.

La lista di controllo

Venditore, titolo e registro fondiario

  • Estratto completo e attuale del registro fondiarioGrundbuchauszug

    Mostra proprietario, fondo, servitù, oneri fondiari, menzioni, diritti di prelazione e pegni. Ogni iscrizione La vincola come nuovo proprietario.

  • Piano catastale e superficie della misurazione ufficialeKatasterplan, amtliche Vermessung

    Il venditore risarcisce una superficie mancante indicata nel registro fondiario solo se l'ha garantita espressamente (OR Art. 219 para 2).

  • Identità di ogni proprietario, stato civile e consenso del coniuge per un'abitazione familiareZustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB)

    Tutti i proprietari devono firmare. Il coniuge deve consentire espressamente alla vendita dell'abitazione familiare.

  • Testi delle servitù e degli oneri fondiari iscrittiDienstbarkeitsverträge

    L'estratto mostra solo un titolo breve, come un diritto di passo. L'atto costitutivo stabilisce chi può fare cosa e chi paga la manutenzione.

Pianificazione e restrizioni di diritto pubblico

  • Estratto del catasto delle restrizioni di diritto pubblico della proprietàÖREB-Katasterauszug

    Mostra la zona, le linee di arretramento, le zone protette e le iscrizioni nel catasto dei siti inquinati per il fondo.

  • Licenze edilizie e collaudi finali per l'edificio e le modifiche successiveBaubewilligungen, Bauabnahme

    Provano che l'edificio e le modifiche successive, come la sistemazione del sottotetto, sono stati approvati.

  • Opere pubbliche o modifiche di zona previste nel ComuneNutzungsplanung, Gemeindebauamt

    Chieda all'ufficio tecnico comunale. Una nuova strada o una revisione delle zone può cambiare il valore o l'uso dell'immobile.

Stato dell'edificio

  • Polizza dell'assicurazione stabili e valore assicuratoGebäudeversicherungsausweis

    Il valore assicurato e le eventuali riserve della polizza Le dicono molto sull'edificio e sui suoi rischi.

  • Elenco dei lavori con date e fatture degli ultimi anni, e prova che gli artigiani sono stati pagatiRenovationsliste, Schlussrechnungen

    Mostra cosa va rinnovato presto. Gli artigiani non pagati possono iscrivere un'ipoteca fino a 4 mesi dopo la fine dei lavori (ZGB Art. 839).

  • Tipo ed età del riscaldamento, fatture dell'energia ed eventuale certificato energeticoHeizung, Energieausweis (GEAK)

    Sostituire un vecchio riscaldamento costa molto, e le fatture dell'energia mostrano i costi correnti.

  • Ispezione da parte di un perito edile indipendenteBauexpertise

    Se l'atto esclude la garanzia, la perizia è la Sua unica protezione. Dopo la vendita, notifichi un difetto entro 60 giorni dalla scoperta.

Proprietà per piani (Stockwerkeigentum)

  • Atto costitutivo con i piani delle unità e le quote di valoreBegründungsakt, Aufteilungsplan, Wertquote

    Definisce quali locali sono Suoi e la Sua quota delle spese comuni, che segue la quota di valore (ZGB Art. 712h).

  • Regolamento della proprietà per piani e regolamento della casaReglement, Hausordnung

    Possono limitare la locazione, gli animali o l'uso, e dare agli altri proprietari un diritto di prelazione o di opposizione (ZGB Art. 712c).

  • Verbali delle assemblee dei proprietari degli ultimi anniProtokolle der Stockwerkeigentümerversammlung

    Mostrano i lavori decisi, le controversie e i contributi straordinari.

  • Conti, preventivo, conto del fondo di rinnovamento e conferma che i contributi del venditore sono pagatiErneuerungsfonds, Beitragsbestätigung

    La comunione può iscrivere un'ipoteca sull'unità per i contributi non pagati degli ultimi 3 anni, anche contro di Lei come nuovo proprietario (ZGB Art. 712i).

Statuto dell'acquirente e finanziamento

Locazioni, imposte e costi

Formalità

Una due diligence è per sua natura una lista di verifica.

  1. Lei non firma questa lista di verifica.
  2. Chiunque può ottenere i dati di base del registro fondiario senza rendere verosimile un interesse (ZGB Art. 970 para 2 e 3).
  3. Un estratto completo, che mostra anche i pegni immobiliari e le altre iscrizioni, richiede un interesse verosimile (ZGB Art. 970 para 1). Chieda al venditore un estratto attuale.
  4. A Zurigo i Notariati di Stato tengono il registro fondiario.
  5. Tutti i Cantoni hanno introdotto il catasto delle restrizioni di diritto pubblico della proprietà (ÖREB-Kataster), ma non copre ancora tutti i Comuni.
  6. A Zurigo l'ÖREB-Kataster è liberamente accessibile online.
  7. Chieda per scritto al venditore i documenti dell'edificio e della proprietà per piani. Faccia allegare all'atto dal notaio quelli importanti.

Errori frequenti

  • Fidarsi del prospetto del mediatore per la superficie e il fondo. Verifichi l'estratto del registro fondiario e il piano catastale.
  • Non verificare l'estratto ÖREB. Zona edificabile, monumenti protetti e siti inquinati limitano ciò che Lei può costruire o modificare.
  • Acquistare un appartamento senza leggere i verbali della proprietà per piani e il conto del fondo di rinnovamento. I lavori decisi o necessari possono costare più di quanto contiene il fondo.
  • Ignorare i lavori recenti sull'edificio. Gli artigiani non pagati possono iscrivere un'ipoteca fino a 4 mesi dopo la fine dei lavori, anche dopo il Suo acquisto.
  • Credere di poter entrare presto in un appartamento locato. La locazione passa a Lei, e può disdirla anticipatamente solo per bisogno urgente proprio.
  • Sottovalutare i costi. Zurigo non ha imposta di trapasso, ma Lei paga gli emolumenti del notaio, del registro fondiario e dell'iscrizione del pegno. Altri Cantoni aggiungono un'imposta di trapasso.

Base giuridica

Fonti

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