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Modello di contratto di locazione abitativa (Svezia)

Contratto di locazione abitativa secondo la legge sulla locazione privataHyresavtal för bostad enligt privatuthyrningslagen

Un contratto per una casa locata da un proprietario privato secondo la legge sulla locazione privata (privatuthyrningslag, SFS 2026:772). Fissa le parti, la casa, la durata, il canone concordato ed eventuale clausola di indicizzazione, la cauzione, il preavviso di 3 mesi, gli obblighi del conduttore, il consenso del consiglio per una bostadsrätt e le condizioni di rilascio.

Lo usi quando Lei, come privato, dà in locazione come abitazione la Sua casa, la Sua bostadsrätt o la Sua ägarlägenhet, arredata o no. Non lo usi quando subloca un appartamento che Lei stesso ha in locazione (hyresrätt), quando dà regolarmente in locazione più di due abitazioni, quando il locatore è una società, o per un affitto per vacanze. In questi casi si applica invece il Capitolo 12 del Codice fondiario (Jordabalken), con proprie regole su canone e diritto alla proroga. Non lo usi senza adattarlo per un ospite pagante nella Sua abitazione. Un contratto firmato prima del 1 luglio 2026 resta soggetto alla vecchia legge (SFS 2012:978).

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il paese. Per un privato o un'eredità che loca una casa, una bostadsrätt o una ägarlägenhet e che non loca regolarmente più di due abitazioni. Contratti firmati dal 1 luglio 2026.
Chi rientra nella legge
Un privato o un'eredità che loca una casa (Privatuthyrningslag 1:1, 1:3).
Chi la legge esclude
Chi loca regolarmente più di due abitazioni oltre alla propria, o chi detiene la casa come conduttore (1:1, 1:3).
Canone
Concordato come importo fisso. I consumi di calore, acqua calda, elettricità o acqua possono essere addebitati a costo (2:1).
Revisione del canone
Il conduttore può far ridurre dal tribunale degli affitti un canone molto superiore a quello di locazioni private comparabili, dalla data della domanda (2:5, 2:6).
Clausola di indicizzazione
Ammessa. Dia comunicazione scritta. Il nuovo canone decorre dalla fine del mese almeno 1 mese dopo, se il vecchio canone durava da almeno 1 anno (2:4).
Preavviso, contratto a tempo indeterminato
3 mesi, fino a fine mese, per locatore e conduttore (6:2).
Contratto a termine
Termina alla fine della durata. Il conduttore può sempre recedere con 3 mesi di preavviso fino a fine mese (6:1).
Risoluzione anticipata per canone non pagato
Il locatore può porre fine subito al contratto se il canone è in ritardo di oltre 2 settimane (6:3).
Rilascio dell'alloggio
Entro le 12.00 del giorno dopo la fine del contratto, salvo diverso accordo (6:12).
Reclami dopo il contratto
Vanno proposti entro 2 anni dopo la partenza del conduttore (7:1).
Contratti firmati prima del 1 luglio 2026
Restano soggetti a SFS 2012:978: preavviso del conduttore 1 mese, del locatore 3 mesi, canone limitato ai costi.

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in svedese. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di locazione abitativa secondo la legge sulla locazione privata

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Locatore: Locatore.

      Indichi nome completo, numero di identità personale, indirizzo, telefono ed e-mail di ogni proprietario.

    2. 1.2

      Conduttore: Conduttore. Se i conduttori sono più di uno, essi rispondono in solido del canone e degli altri obblighi derivanti dal presente contratto.

      Indichi nome completo, numero personale o di coordinamento o data di nascita, telefono ed e-mail di ogni conduttore.

  2. 2.L'abitazione

    1. 2.1

      Il locatore concede in locazione l'abitazione sita in Indirizzo della casa, Tipo di casa e di proprietà, di Locali e superficie abitabile in m². La locazione comprende inoltre: Ripostiglio, parcheggio e altri spazi.

      Indichi via, CAP, città, piano e numero dell'appartamento. Per una casa indichi l'immobile, ad esempio "villa på fastigheten Lund Hyllie 3:4".

    2. 2.2

      L'abitazione è locata Arredato o non arredato. Se l'abitazione è locata ammobiliata, i mobili e le dotazioni sono elencati in un inventario allegato al presente contratto.

      Se è arredata, alleghi un inventario dei mobili.

  3. 3.Legge applicabile

    1. 3.1

      Il presente contratto è disciplinato dalla Privatuthyrningslag (2026:772). Il locatore è una persona fisica che non concede regolarmente in locazione più di due abitazioni oltre alla propria e non detiene l'abitazione in qualità di conduttore.

      Se questa dichiarazione è falsa, si applica il capitolo 12 del Codice fondiario e il conduttore può ottenere la tutela della permanenza e il canone secondo il valore d'uso.

  4. 4.Uso

    1. 4.1

      L'abitazione può essere usata solo come abitazione del conduttore e del suo nucleo familiare, Numero di persone che vivono nella casa persone in totale.

      Usare la casa per un altro scopo, dopo una richiesta di smettere, è motivo di risoluzione anticipata (Privatuthyrningslag 6:3).

  5. 5.Durata e disdetta

    1. 5.1

      Facoltativo

      Il contratto decorre dal Data di inizio a tempo indeterminato. Ciascuna parte può dare disdetta con effetto alla fine del mese che cade almeno tre mesi dopo la disdetta.

      Mantenga questa clausola o la successiva, non entrambe.

    2. 5.2

      Facoltativo

      Il contratto decorre dal Data di inizio al Data di fine di una durata fissa incluso e termina poi senza disdetta. Il conduttore può dare disdetta anticipata con effetto alla fine del mese che cade almeno tre mesi dopo la disdetta.

      Usi una durata fissa quando Le serve la casa a una data precisa. Il locatore può risolverla in anticipo solo per i motivi di Privatuthyrningslag 6:3.

    3. 5.3

      La disdetta deve essere scritta. Il conduttore può dare disdetta oralmente se il locatore la conferma per iscritto.

  6. 6.Canone

    1. 6.1

      Il canone è di Canone mensile in corone corone al mese. Il canone comprende: Che cosa include il canone.

      Il canone deve essere un importo fisso (Privatuthyrningslag 2:1). Il tribunale degli affitti può ridurre un canone molto superiore a quello di locazioni private comparabili.

    2. 6.2

      Facoltativo

      Oltre al canone, il conduttore paga un compenso pari al costo del consumo di quanto segue: Consumi addebitati a costo.

      Riscaldamento, raffrescamento, acqua calda, elettricità, acqua e fognature possono essere fatturati in base al consumo a costo effettivo. Il canone base resta fisso (Privatuthyrningslag 2:1).

  7. 7.Pagamento

    1. 7.1

      Il canone è pagato in anticipo entro e non oltre l'ultimo giorno lavorativo prima dell'inizio di ogni mese civile su Conto per i pagamenti del canone.

      Indichi un conto bancario, un bankgiro o un numero Swish. Il pagamento tramite banca vale come ricevuto quando la banca accetta l'ordine (Privatuthyrningslag 2:3).

  8. 8.Clausola di indicizzazione

    1. 8.1

      Facoltativo

      Il canone può essere adeguato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo (KPI) a partire da Mese base dell'indice dei prezzi al consumo (KPI). La parte che intende modificare il canone deve comunicarlo per iscritto all'altra parte e, su richiesta, mostrare il calcolo. Il nuovo canone si applica dalla fine del mese che cade almeno un mese dopo la comunicazione, e il canone precedente deve essere stato applicato per almeno un anno.

      Senza di essa il canone resta fisso, salvo che il conduttore si rivolga al tribunale degli affitti. L'indice agisce in entrambe le direzioni. Il mese base è di solito il mese della firma.

  9. 9.Deposito cauzionale

    1. 9.1

      Facoltativo

      Il conduttore versa un deposito cauzionale di Cauzione in corone corone a garanzia dei suoi obblighi derivanti dal contratto. Il deposito cauzionale è restituito entro e non oltre Giorni dopo il rilascio per restituire la cauzione giorni dall'uscita, dedotti solo i canoni non pagati e i danni di cui il conduttore è responsabile e che risultano dall'ispezione all'uscita.

      La legge non fissa limite né termine. Adegui l'importo a canone e mobili. La tenga su un conto separato e indichi qui il termine di restituzione.

  10. 10.Stato dell'abitazione e ispezione

    1. 10.1

      L'abitazione è locata nello stato indicato nel verbale di ispezione che le parti redigono e firmano all'inizio della locazione. Durante la locazione il locatore deve mantenere l'abitazione in tale stato.

      Per un vizio il conduttore può chiedere riparazione, riduzione del canone o risarcimento, e risolvere subito il contratto se un vizio grave non è eliminato in fretta (Privatuthyrningslag 3:2-6).

  11. 11.Obblighi del conduttore

    1. 11.1

      Il conduttore deve avere buona cura dell'abitazione e pagare i danni causati per colpa o negligenza sua, di un membro del nucleo familiare, di ospiti o di chiunque lavori per lui. Il conduttore deve comunicare immediatamente al locatore i danni o i difetti che richiedono una riparazione urgente, e gli altri danni il prima possibile.

      Questi obblighi seguono Privatuthyrningslag 4:2-4.

    2. 11.2

      Il conduttore deve rispettare il regolamento della casa dell'associazione abitativa o dell'associazione della proprietà comune e non deve disturbare i vicini. Il conduttore non può sublocare l'abitazione né cedere il contratto senza il consenso scritto del locatore.

    3. 11.3

      Facoltativo

      Il conduttore deve avere un'assicurazione sul contenuto dell'abitazione per l'intera durata della locazione.

      Consigliata. La violazione di un obbligo contrattuale aggiuntivo giustifica la risoluzione anticipata solo se è di particolare importanza per il locatore (Privatuthyrningslag 6:3).

  12. 12.Accesso del locatore

    1. 12.1

      Il locatore ha diritto di accedere all'abitazione per le ispezioni necessarie e per i lavori urgenti. Quando l'abitazione è disponibile per la locazione o deve essere venduta, il conduttore deve consentire che sia mostrata in un momento adeguato.

      Privatuthyrningslag 4:7 applica JB 12:26. L'obbligo di consentire visite per una vendita vi è previsto per una ägarlägenhet. Concordi qui le visite per le altre vendite.

  13. 13.Cessazione anticipata

    1. 13.1

      Il locatore può dare disdetta del contratto con effetto immediato per i motivi indicati nel capo 6, § 3 della Privatuthyrningslag, tra cui se il conduttore è in ritardo di oltre due settimane con il canone o subloca l'abitazione senza consenso.

      Per la maggior parte dei motivi occorre prima invitare il conduttore a rimediare. Le violazioni lievi non contano.

  14. 14.Uscita

    1. 14.1

      Alla fine della locazione, il conduttore deve, entro e non oltre le ore 12.00 del giorno successivo, lasciare l'abitazione ben pulita, restituire tutte le chiavi e partecipare a un'ispezione all'uscita.

      Se quel giorno è un fine settimana o un giorno festivo, vale il giorno lavorativo successivo (Privatuthyrningslag 6:12).

  15. 15.Consenso alla locazione

    1. 15.1

      Facoltativo

      Il locatore ha ottenuto il seguente consenso o la seguente autorizzazione per la locazione: Consenso a locare. Se il consenso o l'autorizzazione cessa, il locatore può dare disdetta del contratto, nel rispetto del termine di preavviso sopra indicato.

      La mantenga per una bostadsrätt. Indichi il consenso del consiglio con data e durata, o la decisione del tribunale degli affitti. Firmi dopo il consenso o lo ponga come condizione.

  16. 16.Comunicazioni

    1. 16.1

      Le parti indicano i seguenti indirizzi elettronici ai quali possono essere inviate le comunicazioni e le disdette relative al presente contratto: Indirizzi e-mail per le comunicazioni. La parte che cambia indirizzo deve comunicarlo immediatamente all'altra parte.

      Indichi un indirizzo per ogni parte. Una comunicazione inviata a un indirizzo indicato per questo scopo vale come data al momento dell'invio (Privatuthyrningslag 6:8, 7:2).

  17. 17.Altre condizioni

    1. 17.1

      Altre condizioni

      Una condizione peggiore per il conduttore rispetto alla legge sulla locazione privata non ha effetto nei suoi confronti.

  18. 18.Firme

    1. 18.1

      Il presente contratto è stato redatto in due copie identiche, delle quali ciascuna parte ne ha presa una. Luogo della firma, Data della firma. Firma del locatore. Firma del conduttore.

Formalità

  1. La legge richiede un contratto scritto solo se una parte lo chiede (Privatuthyrningslag 1:5). Ne rediga sempre uno.
  2. Firmi due copie, una per parte. Non si applicano registrazione, imposta di bollo o testimoni.
  3. Il proprietario di una bostadsrätt ha bisogno del consenso del consiglio prima di locare, o del permesso del tribunale degli affitti se il consiglio rifiuta (Bostadsrättslagen 7:10-11).
  4. Il consenso del consiglio è spesso limitato nel tempo. Controlli la data di scadenza prima di firmare il contratto.
  5. Un proprietario sposato ha bisogno del consenso del coniuge per locare la casa coniugale (Äktenskapsbalken 7:5).
  6. Mostri al conduttore l'attestato energetico dove la legge lo richiede per l'edificio e indichi la prestazione energetica nell'annuncio (Lag 2006:985, 13 §).

Errori frequenti

  • Seguire guide precedenti a luglio 2026. Molte pagine citano ancora il vecchio limite del canone basato sui costi e 1 mese di preavviso. Valgono solo per i contratti secondo SFS 2012:978.
  • Locare una bostadsrätt senza il consenso del consiglio. L'associazione può allora porre fine al diritto del proprietario sull'appartamento.
  • Usare questo contratto per sublocare un appartamento in affitto (hyresrätt). Si applica invece il capitolo 12 del Codice fondiario e serve il consenso del locatore.
  • Addebitare al subconduttore di una hyresrätt più del Suo canone più fino al 15% per i mobili (Jordabalken 12:55).
  • Concedere al conduttore meno di 3 mesi di preavviso nel contratto, o altre condizioni peggiori per il conduttore rispetto alla legge. Non hanno effetto (Privatuthyrningslag 1:4).
  • Scegliere un contratto a tempo indeterminato quando Le serve la casa a una data precisa. Usi una durata fissa. Il conduttore può comunque andarsene prima con 3 mesi di preavviso.
  • Chiedere un canone molto superiore a quello di locazioni private comparabili. Il conduttore può farlo ridurre dal giorno della domanda e Lei restituisce l'eccedenza con gli interessi.
  • Omettere l'ispezione all'ingresso. Senza un verbale firmato sullo stato dell'alloggio, farà fatica a provare che un danno è sorto durante la locazione.

Base giuridica

Fonti

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