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Modello di contratto preliminare di compravendita (Svezia)

Contratto di acquisto di un immobileKöpekontrakt (fastighet)

Il contratto vincolante per la vendita di una fastighet, firmato dopo le offerte e prima della presa di possesso. Indica il trasferimento, il prezzo, la caparra, la data di possesso e le condizioni. Alla presa di possesso l'acquirente paga il saldo e il venditore firma un atto di vendita (köpebrev) usato per chiedere il titolo (lagfart).

Lo usi per una vendita tra privati di una fastighet, o per verificare il contratto redatto da un agente immobiliare. In Svezia non interviene alcun notaio: questo contratto è la vendita vincolante. Per una bostadsrätt usi invece un contratto di trasferimento (överlåtelseavtal) secondo la Bostadsrättslagen 6:4. Non ha un atto separato, e l'associazione deve accettare l'acquirente come socio. Chieda a un avvocato di redigere il contratto per un'azienda agricola, un immobile con inquilini, una parte di un immobile o una vendita da parte di un'eredità o di una società.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il paese. Per una casa, un appartamento in proprietà (ägarlägenhet), una casa per le vacanze o un terreno che è un immobile registrato (fastighet). Non per un appartamento in cooperativa (bostadsrätt).
Forma
Scritto, firmato da entrambi, con il prezzo e una dichiarazione di trasferimento. Una vendita senza questi elementi è nulla (Jordabalken 4:1).
Condizioni
Valida solo se scritta nel contratto (4:3). Al massimo 2 anni dalla firma, salvo una condizione sul pagamento del prezzo (4:4).
Caparra (handpenning)
Di solito circa il 10% del prezzo, pagato entro circa una settimana dalla firma (indicazioni di Nordea). La legge non fissa una percentuale.
Rischio di danni
Resta al venditore fino alla presa di possesso, salvo che l'acquirente ritardi il possesso (4:11).
Registrazione del titolo (lagfart)
Chieda entro 3 mesi dall'atto. Per una vendita condizionata, dal perfezionamento della vendita (Jordabalken 20:2).
Imposta di bollo
1,5% per un acquirente privato, 4,25% per una società, sul maggiore tra il prezzo e il valore fiscale dell'anno precedente (Lag 1984:404, 8-9 §§).
Tassa per la lagfart
825 corone in aggiunta all'imposta di bollo (Lantmäteriet).
Nuovo pantbrev
Imposta di bollo del 2% dell'importo registrato, più 375 corone per atto (Lag 1984:404, 24 §; Lantmäteriet).
Reclami per vizi
Avvisi il venditore entro un termine ragionevole da quando nota il vizio (4:19 a). I reclami scadono 10 anni dopo la presa di possesso (4:19 b).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in svedese. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di acquisto di un immobile

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Venditore: Venditore.

      Per ogni venditore indichi nome completo, numero di identità personale, indirizzo e quota di proprietà.

    2. 1.2

      Acquirente: Acquirente.

      Indichi nome, numero, indirizzo e quota di ogni acquirente. Un acquirente senza numero di identità personale ha bisogno di un numero di coordinamento (samordningsnummer) per la lagfart.

  2. 2.Trasferimento

    1. 2.1

      Con il presente atto il venditore trasferisce all'acquirente l'immobile (fastighet) Designazione dell'immobile sito in Indirizzo, di seguito l'immobile, alle condizioni indicate nel presente contratto.

      Copi la designazione (kommun, trakt, numero) dal registro immobiliare. Jordabalken 4:1 richiede questa dichiarazione di trasferimento, altrimenti la vendita è nulla.

  3. 3.Prezzo e pagamento

    1. 3.1

      Il prezzo di acquisto è di Prezzo di acquisto in corone corone (Prezzo di acquisto in lettere corone).

    2. 3.2

      L'acquirente versa un acconto (handpenning) di Caparra (handpenning) in corone corone entro e non oltre il Ultimo giorno per pagare la caparra su Conto per la caparra. L'acconto è tenuto in deposito fiduciario e non può essere versato al venditore finché tutte le condizioni del presente contratto non si sono verificate o non vi si è rinunciato.

      Usi il conto clienti dell'agente (klientmedelskonto) o il conto deposito di un avvocato. Senza agente, chieda a un avvocato di tenere la caparra in deposito.

    3. 3.3

      Il saldo del prezzo di acquisto è pagato alla data di immissione nel possesso, in contanti o mediante bankgiro o bonifico bancario secondo le indicazioni del venditore.

  4. 4.Immissione nel possesso e atto di vendita

    1. 4.1

      L'acquirente entra in possesso dell'immobile il Data di presa di possesso (tillträdesdag) o in un giorno precedente concordato dalle parti. Entro la data di immissione nel possesso il venditore deve aver traslocato, lasciato l'immobile ben pulito e consegnato tutte le chiavi.

    2. 4.2

      Quando il prezzo di acquisto è stato pagato integralmente, il venditore deve consegnare all'acquirente un atto di vendita quietanzato. La firma del venditore sull'atto di vendita deve essere attestata da due testimoni.

      Poiché il contratto prevede un köpebrev, la vendita è condizionata al pagamento del prezzo (Jordabalken 4:5). Chieda la lagfart con il köpebrev.

    3. 4.3

      Alla data di immissione nel possesso il venditore deve consegnare i titoli ipotecari dell'immobile e le mappe, i disegni, la dichiarazione energetica e gli altri documenti relativi all'immobile che appartengono al venditore.

      Jordabalken 4:20 impone al venditore di consegnare questi documenti.

  5. 5.Ipoteche, servitù e diritti d'uso

    1. 5.1

      L'immobile è gravato da ipoteche per Pantbrev esistenti. Il venditore garantisce che alla data di immissione nel possesso i titoli ipotecari non sono gravati da prestiti o altri obblighi, diversi dai prestiti che l'acquirente assume in base al presente contratto.

      Indichi l'importo totale e il numero di pantbrev dall'estratto del registro immobiliare.

    2. 5.2

      Il venditore garantisce che l'immobile non è gravato da servitù, diritti d'uso o altri diritti diversi dai seguenti: Servitù, diritti, impianti comuni. I seguenti contratti di locazione o di affitto proseguono dopo l'immissione nel possesso: Locazioni che proseguono dopo la vendita.

      Verifichi con un estratto recente del registro immobiliare. In certi casi i diritti non registrati vincolano comunque l'acquirente.

  6. 6.Accessori fissi e beni mobili

    1. 6.1

      La vendita comprende gli accessori fissi dell'immobile ai sensi del capo 2 del Jordabalken, eccetto i seguenti, che il venditore conserva: Accessori che il venditore tiene. La vendita comprende inoltre i seguenti beni mobili: Beni mobili inclusi nella vendita.

      Per legge sono accessori gli elettrodomestici da cucina incassati, gli impianti di riscaldamento e le piante. Elenchi ciò che il venditore porta via.

  7. 7.Stato dell'immobile e ispezione

    1. 7.1

      L'acquirente è stato informato dell'obbligo di ispezione ai sensi del capo 4, § 19 del Jordabalken e ha avuto la possibilità di ispezionare l'immobile. L'acquirente non può far valere come difetto una difformità che avrebbe dovuto scoprire con tale ispezione.

    2. 7.2

      Il venditore ha fornito le seguenti informazioni sullo stato dell'immobile: Vizi e fatti dichiarati dal venditore. Relazione di ispezione: Perizia di ispezione.

      Elenchi umidità note, danni idrici passati, lavori edili senza permesso e stato degli scarichi. Può valere come promessa. Un venditore che nasconde un vizio noto resta responsabile.

  8. 8.Condizioni della vendita

    1. 8.1

      Facoltativo

      La presente vendita è subordinata alla concessione all'acquirente, entro e non oltre il Ultimo giorno per ottenere il mutuo, di un mutuo di Importo del mutuo coperto, in corone corone per l'acquisto, a condizioni accettabili per l'acquirente. Se il mutuo non è concesso e l'acquirente ne informa per iscritto il venditore entro e non oltre tale giorno, la vendita è annullata e l'acconto è restituito integralmente all'acquirente.

      Cancelli solo se paga con mezzi propri. Una condizione, per essere valida, deve stare in questo contratto.

    2. 8.2

      Facoltativo

      L'acquirente può far esaminare l'immobile da un ispettore entro e non oltre il Ultimo giorno per ispezionare e recedere. Se l'ispezione rivela difetti che l'acquirente non si aspettava, l'acquirente può annullare la vendita mediante comunicazione scritta al venditore entro e non oltre tale giorno, e l'acconto è allora restituito integralmente.

      Cancelli se ha ispezionato prima di firmare. Mantenga il periodo breve: deve finire entro 2 anni (Jordabalken 4:4).

    3. 8.3

      Facoltativo

      Se la vendita è annullata ai sensi della presente sezione, nessuna delle parti ha diritto a un risarcimento dall'altra.

      La mantenga ogni volta che resta una delle due condizioni precedenti.

  9. 9.Ripartizione, imposte e spese

    1. 9.1

      Interessi, imposte, oneri e altre spese ed entrate relative all'immobile sono ripartiti in modo che il venditore sostenga il periodo precedente la data di immissione nel possesso e l'acquirente il periodo a partire da tale data. I conti sono regolati alla data di immissione nel possesso.

      Segue Jordabalken 4:10.

    2. 9.2

      L'acquirente chiede l'iscrizione del titolo di proprietà (lagfart) e paga l'imposta di bollo e i diritti per il titolo e per i nuovi titoli ipotecari. Il venditore paga le spese di estinzione dei propri prestiti.

  10. 10.Ritardo e annullamento

    1. 10.1

      Se l'acquirente non paga l'acconto o il saldo del prezzo in tempo e il ritardo è di importanza sostanziale per il venditore, il venditore può annullare la vendita e chiedere il risarcimento del danno. Il venditore può allora compensare il credito con l'acconto.

      Jordabalken 4:25 dà al venditore un diritto al risarcimento quando la vendita è risolta per mancato pagamento.

    2. 10.2

      Se il venditore non immette l'acquirente nel possesso o non consegna l'atto di vendita in tempo, si applicano il capo 4, §§ 13 e 14 del Jordabalken.

      L'acquirente può allora chiedere il risarcimento e, se il ritardo è rilevante, risolvere la vendita.

  11. 11.Consenso del coniuge

    1. 11.1

      Facoltativo

      Il coniuge o convivente del venditore, Coniuge del venditore che dà il consenso, con la presente acconsente alla vendita ai sensi del capo 7, § 5 dell'Äktenskapsbalken o del § 23 della legge sui conviventi (2003:376).

      La mantenga se l'immobile è la casa o un bene matrimoniale di un venditore sposato, o una casa in comproprietà di conviventi (sambo, Sambolagen 23 §).

  12. 12.Altre condizioni

    1. 12.1

      Altre condizioni

      Scriva qui ogni condizione che cambia il prezzo, la data di possesso o una condizione. Una clausola omessa dal contratto che rende condizionata la vendita è nulla.

  13. 13.Firme

    1. 13.1

      Il presente contratto è stato redatto in due copie identiche, delle quali ciascuna parte ne ha presa una. Luogo della firma, Data della firma. Firma del venditore. Firma dell'acquirente.

      Firmi su carta con una penna. Faccia una copia in più se un agente tiene la caparra.

    2. 13.2

      La firma del venditore è attestata da: Due testimoni della firma del venditore.

      Due testimoni devono confermare la firma del venditore sul documento usato per la lagfart (Jordabalken 20:7). Li mantenga qui se questo contratto è quel documento.

Formalità

  1. Rediga il contratto per iscritto, firmato da venditore e acquirente. Deve indicare il prezzo e la dichiarazione di trasferimento del venditore (Jordabalken 4:1).
  2. Inserisca ogni condizione nel contratto stesso, altrimenti è nulla (4:3). Una condizione può durare al massimo 2 anni (4:4).
  3. Firmi a mano su carta. Lantmäteriet non accetta per la lagfart documenti di acquisto firmati elettronicamente.
  4. Faccia confermare la firma del venditore sul köpebrev da due testimoni. Senza di essi Lantmäteriet sospende la domanda di titolo (Jordabalken 20:7).
  5. Un venditore sposato ha bisogno del consenso scritto del coniuge per vendere la casa coniugale o un immobile che è bene matrimoniale (Äktenskapsbalken 7:5).
  6. L'acquirente chiede la lagfart entro 3 mesi e paga l'imposta di bollo.
  7. L'acquirente indica un numero personale o di coordinamento svedese. Questa regola vale per gli acquisti firmati dal 1 luglio 2026.

Errori frequenti

  • Concordare per e-mail una condizione sul mutuo o sull'ispezione e ometterla dal contratto. È nulla (Jordabalken 4:3) e Lei resta obbligato ad acquistare.
  • Scrivere un prezzo inferiore a quello reale per risparmiare imposta di bollo. Un accordo accessorio su un altro prezzo è nullo tra le parti e la cifra falsa è frode fiscale.
  • Saltare l'ispezione. Non può reclamare per un vizio che un'ispezione accurata avrebbe rivelato (Jordabalken 4:19). La perizia del venditore non sostituisce il Suo obbligo.
  • Pagare la caparra direttamente a un venditore privato. Usi il conto clienti dell'agente o il conto deposito di un avvocato finché le condizioni non sono soddisfatte.
  • Acquistare senza un numero personale o di coordinamento svedese. Dal 1 luglio 2026 Lantmäteriet sospende la domanda di titolo finché non ne indica uno. Lo chieda presto a Skatteverket.

Base giuridica

Fonti

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