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Lista di controllo prima dell'acquisto (Svezia)

Lista di controllo della due diligence dell'acquirenteKontroller före köp av bostad

I documenti e le verifiche che l'acquirente di una casa in Svezia deve completare prima di firmare il contratto di acquisto: titolo e gravami nel registro immobiliare, situazione finanziaria dell'associazione abitativa per una bostadsrätt, ispezione fisica, pianificazione e permessi, attestato energetico, finanziamento e costi di registrazione.

La usi dalla prima visita fino alla firma del köpekontrakt o dell'överlåtelseavtal. In Svezia non c'è un notaio che verifica la vendita per Lei. L'agente immobiliare lavora per il venditore, anche se la legge gli impone di consegnarLe i documenti principali e di informarLa del Suo obbligo di ispezione. Una volta firmato, Lei è vincolato, quindi completi prima queste verifiche o inserisca una condizione nel contratto.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il paese. Gruppi separati per una casa o ägarlägenhet (fastighet) e per un appartamento in cooperativa (bostadsrätt).
Obbligo di ispezione dell'acquirente
L'acquirente non può reclamare per un vizio che un'ispezione accurata avrebbe rivelato (Jordabalken 4:19).
Termine per i reclami sui vizi
Comunicare entro un termine ragionevole (4:19 a). I reclami scadono 10 anni dopo la presa di possesso (4:19 b).
Attestato energetico
Deve esistere prima della vendita (Lag 2006:985, 6 §). Valido per 10 anni (6 b §). Gli annunci di vendita e di affitto devono indicarne il valore energetico (13 §).
Imposta di bollo sul titolo
1,5% per un acquirente privato, 4,25% per una società, sul maggiore tra il prezzo e il valore fiscale dell'anno precedente (Lag 1984:404, 8-9 §§).
Imposta sul pantbrev
2% dell'importo di ogni nuovo pantbrev, più 375 corone per atto (Lag 1984:404, 24 §; Lantmäteriet).
Termine per il titolo
Chieda la lagfart entro 3 mesi. Lantmäteriet addebita una tassa di 825 corone (Jordabalken 20:2; Lantmäteriet).
Limite del rapporto prestito/valore
90% del valore di mercato per un mutuo d'acquisto stipulato dal 1 aprile 2026 (comunicato stampa del Governo, 5 marzo 2026).
Iscrizione come socio della bostadsrätt
La cessione è nulla se l'associazione rifiuta l'acquirente come socio (Bostadsrättslagen 6:5).
Iscrizione rifiutata
L'acquirente può portare il rifiuto davanti al tribunale degli affitti entro 1 mese (Bostadsrättslagen 2:10).

La lista di controllo

Venditore, titolo e gravami (casa o ägarlägenhet)

Associazione abitativa (bostadsrätt)

Stato dell'edificio

Pianificazione e permessi

Denaro, imposte e registrazione

Formalità

Una lista di due diligence è per natura una lista di controllo. In Svezia l'obbligo di ispezionare l'immobile spetta all'acquirente, non a un notaio.

  1. Non firma questa lista di controllo.
  2. Per una fastighet, ordini un estratto del registro immobiliare (fastighetsregistret) presso Lantmäteriet.
  3. Per una bostadsrätt, l'agente deve consegnarLe l'ultima relazione annuale dell'associazione (Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 15 §).
  4. La descrizione dell'immobile deve indicare i pegni, la quota annuale e il debito netto indiretto dell'associazione (Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 15 §).
  5. Dal 1 luglio 2026 l'acquirente di una fastighet ha bisogno di un numero personale o di coordinamento svedese per ottenere la lagfart.

Errori frequenti

  • Fidarsi della perizia del venditore. Konsumentverket osserva che la maggior parte delle ispezioni di cessione non copre l'intero obbligo di ispezione. Verifichi che cosa è stato escluso.
  • Credere che una bostadsrätt non comporti obbligo di ispezione. La legge non ne prevede, ma l'acquirente che ignora un invito a ispezionare perde i reclami per vizi che avrebbe dovuto vedere.
  • Ignorare la situazione finanziaria dell'associazione. Una sostituzione programmata delle tubature (stambyte) o un debito alto per metro quadro di solito fa salire la quota mensile.
  • Non notare un diritto di superficie (tomträtt). L'acquirente allora possiede l'edificio ma paga un canone annuo del terreno (tomträttsavgäld), di solito al comune.
  • Dare per scontato che un ampliamento o un sottotetto convertito abbia il permesso. Chieda al comune permessi e disegni. L'acquirente assume il rischio di un ordine di ripristino.
  • Firmare prima che la banca approvi il mutuo, senza una condizione sul mutuo nel contratto.

Base giuridica

Fonti

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