Logo One Place - Motore di ricerca immobiliare basato sull'IA

Modello di contratto preliminare di compravendita (Spagna)

Contratto preliminare di vendita con caparra penitenziale (contrato de arras)Contrato de arras penitenciales (compraventa de vivienda)

Il contratto privato che acquirente e venditore di una casa firmano prima dell'atto notarile. Fissa l'immobile, il prezzo, la caparra (arras), la data dell'atto e chi paga quali costi. Con le arras penitenziali ciascuna parte può recedere: l'acquirente perde le arras, il venditore le restituisce raddoppiate.

Lo usi tra privati quando il venditore ha accettato un'offerta e l'acquirente ha letto una nota simple recente. Assicura la vendita mentre l'acquirente ottiene il mutuo e le parti raccolgono i documenti per il notaio. La legge non richiede un contratto preliminare, ma è comune. Se vuole un contratto da cui nessuna parte possa recedere perdendo denaro, trasformi la clausola sulle arras in arras confirmatorias e si faccia consigliare da un legale. Quando un costruttore vende una casa nuova, usi il contratto del costruttore e lo faccia verificare.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese, secondo il Código Civil. In Catalogna si applica il Libro VI del Codice civile catalano: le arras sono confirmatorie, salvo che le parti pattuiscano espressamente arras penitenziali.
Arras penitenziali
Ciascuna parte può recedere. L'acquirente perde le arras. Il venditore le restituisce raddoppiate (Código Civil art. 1454).
Catalogna
Una caparra vale come arras confirmatorie, salvo che si pattuiscano espressamente arras penitenziali (CCCat art. 621-8).
Costi dell'atto in mancanza di accordo
Il venditore paga l'atto originale (matriz). L'acquirente paga la prima copia e i costi successivi, salvo patto contrario (Código Civil art. 1455).
Imposta comunale sulla plusvalenza (plusvalía)
La paga il venditore. Se il venditore è una persona fisica non residente, la paga l'acquirente come sostituto (TRLRHL art. 106).
Venditore non residente
L'acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa all'amministrazione fiscale (TRLIRNR art. 25.2).
Debiti verso la comunità
La casa risponde delle spese comuni non pagate dell'anno in corso e dei 3 anni solari precedenti (LPH art. 9.1.e).
Imposta di trasferimento sull'usato (ITP)
Di solito tra il 6% e il 10% secondo la regione, a carico dell'acquirente (Consejo General del Notariado).
Base imponibile ITP
Il prezzo o il valore catastale di riferimento, se più alto (TRLITPAJD art. 10.2).
ITP in Catalogna
10% fino a 600.000 €, e dall'11% al 13% sul valore eccedente (Agència Tributària de Catalunya).
Consegna
La firma dell'atto di vendita vale come consegna della casa, salvo che l'atto disponga diversamente (Código Civil art. 1462).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in spagnolo. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto preliminare di vendita con caparra penitenziale (contrato de arras)

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      A Luogo della firma, il Data della firma.

    2. 1.2

      Da una parte, Identità del venditore, di seguito "il venditore". Dall'altra parte, Identità dell'acquirente, di seguito "l'acquirente".

      Per ogni proprietario e acquirente: nome completo, documento (DNI, NIE o passaporto), stato civile e indirizzo. Aggiunga il regime patrimoniale del venditore e le quote degli acquirenti.

    3. 1.3

      Entrambe le parti agiscono in nome e per conto proprio, si riconoscono reciprocamente la capacità giuridica di contrattare e di obbligarsi, e liberamente

  2. 2.Premesse

    1. 2.1

      I. Che il venditore è proprietario esclusivo del seguente immobile: Descrizione della casa. Iscritto in Dati del registro immobiliare. Riferimento catastale: Riferimento catastale.

      Indichi indirizzo, piano, porta, superficie utile e costruita, vani, posto auto e ripostiglio. Copi dalla nota simple registro, tomo, libro, folio, finca, IDUFIR/CRU.

    2. 2.2

      II. Che il venditore lo possiede in forza del seguente titolo: Titolo del venditore.

      Indichi come e quando il venditore ha acquistato la casa: data dell'atto, notaio e numero di repertorio, o successione.

    3. 2.3

      III. Che, secondo la nota simple informativa del registro immobiliare, l'immobile è gravato dai seguenti oneri: Gravami indicati nella nota simple. Il venditore si impegna a cancellarli a proprie spese, al più tardi alla stipula dell'atto di compravendita, in modo che l'immobile sia trasferito libero da oneri, gravami, conduttori e occupanti, e in regola con il pagamento delle spese condominiali e dell'imposta sugli immobili (IBI).

      Di solito la banca cancella un mutuo residuo all'atto, pagato con il prezzo. Il notaio e la banca se ne occupano.

    4. 2.4

      E che, volendo il venditore vendere e l'acquirente acquistare l'immobile descritto, stipulano il presente contrato de arras secondo le seguenti

  3. 3.Prezzo

    1. 3.1

      Il prezzo di vendita è di Prezzo totale in euro, in cifre euro (Prezzo totale in lettere euro), che l'acquirente pagherà come segue: a) Arras euro alla firma del presente contratto, a titolo di arras, mediante bonifico sul conto IBAN del venditore per le arras intestato al venditore, e il presente documento varrà come quietanza una volta ricevuto il bonifico; b) Saldo da pagare all'atto euro alla stipula dell'atto pubblico di compravendita, mediante bonifico bancario o assegno circolare intestato al venditore.

      Verifichi che il conto sia intestato al venditore. Arras più saldo devono essere uguali al prezzo. La legge non fissa un importo: lo concordi con il venditore.

  4. 4.Natura delle arras

    1. 4.1

      Facoltativo

      La somma versata costituisce arras penitenziali ai sensi dell'articolo 1454 del Codice civile. Se l'acquirente recede dalla compravendita o non si presenta alla stipula dell'atto entro il termine convenuto, perde le arras versate. Se il venditore recede o non si presenta, deve restituirle in misura doppia. Alla stipula dell'atto, le arras saranno imputate al prezzo.

      Tenga questa clausola o la successiva, non entrambe. Le arras penitenziali sono le più comuni tra privati e consentono a ciascuna parte di recedere a un costo noto.

    2. 4.2

      Facoltativo

      La somma versata costituisce arras confirmatorie, come segno della conclusione del contratto e in acconto sul prezzo. In caso di inadempimento, la parte adempiente può esigere l'esecuzione del contratto o la sua risoluzione, con il risarcimento dei danni in entrambi i casi, ai sensi dell'articolo 1124 del Codice civile.

      Scelga questa clausola invece della precedente se vuole che nessuna parte possa recedere. Un giudice può allora ordinare la vendita. Prima chieda un parere legale.

  5. 5.Condizione di finanziamento

    1. 5.1

      Facoltativo

      L'acquirente intende finanziare parte del prezzo con un mutuo ipotecario di Importo del mutuo ipotecario euro. Se, pur avendo fatto richiesta in buona fede ad almeno due finanziatori, l'acquirente non ottiene un'offerta vincolante prima del Data ultima per ottenere il mutuo e lo prova per iscritto al venditore prima di tale data, il presente contratto sarà risolto e il venditore restituirà integralmente le arras entro dieci giorni.

      La elimini solo se paga con fondi propri. Senza di essa, un mutuo rifiutato non La libera.

  6. 6.Atto pubblico e consegna

    1. 6.1

      L'atto pubblico di compravendita sarà stipulato entro il Data ultima per firmare l'atto di vendita davanti al notaio Notaio per l'atto, scelto dall'acquirente. L'acquirente comunicherà al venditore il giorno e l'ora della firma con almeno sette giorni di anticipo.

      Lasci il tempo per il mutuo e perché la banca cancelli un'eventuale ipoteca esistente. Indichi il notaio scelto dall'acquirente e la città.

    2. 6.2

      Il venditore consegnerà il possesso dell'immobile, libero da occupanti e con tutte le sue chiavi, alla stipula dell'atto.

  7. 7.Documenti

    1. 7.1

      Il venditore consegna ora, o consegnerà prima della firma dell'atto, una copia del proprio titolo di proprietà, l'ultima ricevuta dell'imposta sugli immobili (IBI), il certificato di prestazione energetica registrato e, dove le norme regionali li richiedono, il certificato di abitabilità e il verbale di ispezione tecnica dell'edificio.

    2. 7.2

      Per la stipula dell'atto, il venditore fornirà il certificato del segretario della comunità dei proprietari, con il visto del presidente, sullo stato dei debiti verso la comunità, ai sensi dell'articolo 9.1.e) della legge sulla proprietà orizzontale.

      Senza questo certificato il notaio non può autorizzare l'atto, salvo rinuncia espressa dell'acquirente. Non vi rinunci.

  8. 8.Spese e imposte

    1. 8.1

      Le spese e le imposte derivanti dalla compravendita saranno pagate secondo quanto previsto dalla legge. In particolare, l'imposta sull'incremento di valore dei terreni urbani (plusvalía municipal) sarà pagata dal venditore, e l'imposta sul trasferimento e le spese di iscrizione saranno pagate dall'acquirente. Le spese di cancellazione degli oneri saranno pagate dal venditore.

      "Conforme a la ley" significa che il venditore paga l'atto originale e l'acquirente le copie (Codice civile art. 1455). Le parti possono pattuire diversamente.

    2. 8.2

      Facoltativo

      L'imposta sugli immobili (IBI) dell'anno in corso sarà ripartita tra le parti in proporzione al periodo in cui ciascuna è proprietaria dell'immobile.

      L'IBI scade il 1 gennaio per tutto l'anno solare (TRLRHL art. 75), quindi senza questa clausola il venditore paga l'intero anno. La ripartizione va pattuita.

    3. 8.3

      Facoltativo

      Poiché il venditore non è residente in Spagna, l'acquirente tratterrà il 3 per cento del prezzo all'atto e lo verserà all'Agenzia delle entrate in acconto sull'imposta del venditore, ai sensi dell'articolo 25.2 del testo consolidato della legge sull'imposta sul reddito dei non residenti.

      La tenga solo se il venditore è non residente. Se il 3% non viene versato, la casa ne resta gravata dopo la vendita.

  9. 9.Firme

    1. 9.1

      In fede, le parti firmano il presente contratto in duplice copia e a un solo effetto, nel luogo e alla data indicati all'inizio.

      Firmano ogni proprietario e ogni acquirente. Il coniuge del venditore firma se la casa è l'abitazione familiare.

Formalità

  1. Un documento privato firmato da tutte le parti le vincola. Deve firmare ogni proprietario registrato.
  2. Se la casa è l'abitazione familiare di un venditore sposato, deve firmare anche il coniuge, anche se la casa appartiene a un solo coniuge.
  3. Un rappresentante deve avere una copia autentica di una procura notarile che consenta la vendita.
  4. Paghi le arras con bonifico bancario e conservi la ricevuta. Il notaio riporterà ogni pagamento nell'atto.
  5. Prepari due originali, sigli ogni pagina e firmi l'ultima. Un notaio può rivedere gratuitamente la bozza prima della firma.
  6. Il contratto privato non dà accesso al registro immobiliare né a un mutuo. Le parti devono comunque firmare l'atto di vendita davanti a un notaio.
  7. L'acquirente paga poi l'imposta regionale di trasferimento (ITP), o IVA e imposta di bollo, entro il termine regionale: 30 giorni lavorativi o un mese dall'atto.
  8. Poi l'atto viene iscritto nel registro immobiliare.

Errori frequenti

  • Chiamare la caparra solo "señal" o "arras" senza indicarne il tipo. Il tipo decide se una parte può recedere perdendo il denaro o può essere obbligata a concludere.
  • Non nominare le arras penitenziali. Indichi il tipo e citi l'articolo 1454.
  • Firmare prima di leggere una nota simple recente. Verifichi che il venditore sia il proprietario registrato e quali ipoteche, pignoramenti o servitù esistono.
  • Dimenticare il coniuge. Se la casa è l'abitazione familiare del venditore, il coniuge deve consentire alla vendita.
  • Pagare le arras in contanti o su un conto intestato ad altri. Paghi con bonifico al venditore e conservi la prova.
  • Omettere una condizione sul mutuo quando ne ha bisogno. Con arras penitenziali e senza condizione, un mutuo rifiutato Le costa le arras.
  • Acquistare da un non residente senza trattenere il 3% del prezzo. L'acquirente deve trattenerlo e versarlo.
  • Aspettare troppo prima dell'atto. Finché l'acquirente non iscrive l'atto, il venditore potrebbe vendere di nuovo la casa, e prevale il primo acquirente che iscrive.

Base giuridica

Fonti

Descriva la casa che cerca