Lista di controllo prima dell'acquisto (Spagna)
Lista di verifiche dell'acquirenteComprobaciones antes de firmar el contrato de arras
I documenti e le verifiche che l'acquirente di una casa esistente in Spagna deve ottenere prima di firmare il contrato de arras: proprietario e gravami nel registro immobiliare, catasto, debiti verso la comunità, imposta sugli immobili, certificato energetico, documenti edilizi regionali, inquilini e imposte.
La usi dalla prima visita fino alla firma del contrato de arras. Chieda ogni documento al venditore o all'agente, e ottenga Lei stesso la nota simple online. Il notaio controlla di nuovo il registro poco prima dell'atto, ma a quel punto Lei ha già versato le arras.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese. I certificati di abitabilità e le ispezioni degli edifici (ITE) dipendono dalla comunità autonoma, e le aliquote dell'imposta di trasferimento variano per regione.
- Attestato di prestazione energetica
- Valido 10 anni, o 5 anni se la classe è G. Obbligatorio per ogni vendita (RD 390/2021, Procedimiento básico artt. 3 e 13).
- Debiti verso la comunità
- La casa risponde delle spese non pagate dell'anno in corso e dei 3 anni solari precedenti (LPH art. 9.1.e).
- Certificato dei debiti condominiali
- La comunità deve rilasciarlo entro 7 giorni di calendario (LPH art. 9.1.e).
- Imposta sugli immobili non pagata (IBI)
- La casa resta vincolata all'IBI dovuto quando cambia proprietario (TRLRHL art. 64).
- Casa con inquilino
- L'acquirente deve rispettare la locazione almeno per i primi 5 anni, o 7 se il venditore è una società (LAU art. 14).
- Prelazione dell'inquilino
- 30 giorni di calendario dalla notifica formale della vendita, del prezzo e delle condizioni (LAU art. 25).
- Vizi occulti
- Le azioni si prescrivono 6 mesi dopo la consegna (Código Civil art. 1490).
- Vendita da parte di eredi
- Se l'erede non è legittimario, la tutela del registro è sospesa per 2 anni dopo la morte (Ley Hipotecaria art. 28, secondo il Notariado).
- Imposta di trasferimento sull'usato (ITP)
- Di solito dal 6% al 10%, e fino al 13% in Catalogna sul valore oltre 600.000 € (Consejo General del Notariado).
- Base imponibile
- Il prezzo o il valore catastale di riferimento, se più alto (TRLITPAJD art. 10.2).
- Imposta su una casa nuova
- IVA più un'aliquota regionale AJD, per esempio dallo 0,4% allo 0,75% a Madrid per un acquirente privato, secondo il valore.
- Termine per l'imposta
- Entro 30 giorni lavorativi o un mese dall'atto, secondo la regione (Consejo General del Notariado).
La lista di controllo
Proprietario, titolo e capacità
Estratto recente del registro immobiliare per la casaNota simple informativa
Richieda la nota simple online, in inglese se necessario
Atto di proprietà del venditoreEscritura de propiedad
Mostra come il venditore ha acquistato la casa. Lo confronti con la nota simple.
Identità, stato civile e regime patrimoniale di ogni venditoreDNI / NIE, régimen económico matrimonial
Procura, se qualcuno firma per il venditoreCopia autorizada del poder notarial
Una fotocopia non basta. La procura deve consentire la vendita di questa casa.
Documenti di successione, se vendono gli erediEscritura de aceptación de herencia
Catasto e descrizione fisica
Riferimento catastale e certificato catastale descrittivo e graficoReferencia catastral, certificación catastral descriptiva y gráfica
Superficie utile e costruita, e quota nell'edificioSuperficie útil y construida, cuota de participación
La quota fissa la Sua parte delle spese comuni. La Ley 12/2023, art. 31 Le consente di chiedere le superfici prima di pagare.
Debiti e gravami
Certificato dei debiti verso la comunità dei proprietariCertificado de deudas con la comunidad de propietarios
Verbali delle assemblee recenti e quote straordinarie approvateActas de la junta de propietarios, derramas aprobadas
Mostrano lavori approvati, liti e quote straordinarie. Stabilisca nel contratto chi paga le quote approvate prima della vendita.
Ultima ricevuta dell'imposta sugli immobili e prova del pagamento degli anni precedentiRecibo del IBI
Mutuo residuo e importo della banca per estinguerloCertificado de deuda pendiente del préstamo hipotecario
Il mutuo deve essere estinto e cancellato all'atto, di solito con il prezzo. Chieda alla banca l'importo esatto.
Edificio, energia e urbanistica
Attestato di prestazione energetica registratoCertificado de eficiencia energética
Certificato di abitabilità o licenza di prima occupazione, se la regione lo richiedeCédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación
Alcune regioni obbligano il venditore a consegnarlo, e il notaio lo menziona nell'atto.
Ispezione tecnica dell'edificio, per gli edifici più vecchiInspección Técnica del Edificio (ITE / IEE)
Situazione urbanistica e licenze per ampliamenti o cambi di destinazioneCertificado urbanístico del ayuntamiento
Chieda al comune se la casa ha procedimenti urbanistici aperti e se le opere passate avevano una licenza.
Licenza per un cambio di destinazione, come l'affitto turistico
Un cambio di destinazione richiede una licenza e può richiedere il consenso della comunità.
Qualifica di abitazione protettaCalificación de vivienda de protección oficial (VPO)
Occupazione
Dichiarazione che la casa è libera da inquilini e occupanti, o copia del contratto di locazioneDeclaración de libre de arrendatarios y ocupantes
Visita poco prima dell'attoVisita previa a la firma
Verifichi che la casa sia vuota, che gli arredi concordati restino e che i contatori funzionino.
Imposte e costi
Stima dell'imposta di trasferimento per la regioneITP, o IVA y AJD en vivienda nueva
Residenza fiscale del venditoreResidencia fiscal del vendedor
Formalità
Una due diligence è per natura una lista di verifiche. L'acquirente raccoglie la maggior parte dei documenti, e il notaio ripete le verifiche su registro e catasto al momento dell'atto.
- Questa lista non si firma.
- Prima di ogni pagamento, l'acquirente può chiedere le informazioni principali sulla casa e sulla sua situazione giuridica, su supporto durevole (Ley 12/2023, art. 31).
- Prima dell'atto, il notaio ottiene un'informazione continuativa dal registro e un certificato catastale.
- Il notaio presenta l'atto al registro immobiliare lo stesso giorno.
Errori frequenti
- Fidarsi della descrizione dell'agente invece della nota simple. Solo il registro immobiliare mostra chi possiede la casa e quali ipoteche o pignoramenti la gravano.
- Ignorare una differenza tra registro, catasto e casa reale.
- Non accorgersi di opere senza licenza. Un ampliamento o una terrazza chiusa senza licenza può bloccare la perizia per il mutuo o portare a una multa.
- Non chiedere dei lavori già approvati dalla comunità. I verbali delle assemblee mostrano le quote straordinarie (derramas) che possono ricadere sul nuovo proprietario.
- Dare per scontato di poter affittare ai turisti. Verifichi lo statuto della comunità e le norme del comune prima di acquistare a tale scopo.
- Acquistare un'abitazione protetta (VPO) a prezzo libero. Verifichi presso l'ente regionale per la casa se valgono un prezzo massimo e un'autorizzazione.
- Dimenticare il coniuge del venditore o gli altri eredi. Se non firmano, la vendita può fallire davanti al notaio.
Base giuridica
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, art. 9.1.e (community debts and certificate)
- Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), art. 64 (IBI follows the property)
- Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, arts. 3 and 13
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, art. 14 (sale of a let home)
- Ley 29/1994, art. 25 (tenant's right of first refusal and redemption)
- Real Decreto Legislativo 1/2004 (Ley del Catastro Inmobiliario), art. 38 (cadastral reference in documents)
- Código Civil, arts. 1484 and 1490 (hidden defects and 6-month limit)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (texto refundido del ITP y AJD), art. 10.2 (tax base: cadastral reference value, or the price if higher)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, art. 31 (minimum information in a purchase)
Fonti
- Tarifes, tipus impositius i quota (ITP, transmissions patrimonials oneroses)
- Actos jurídicos documentados
- Viviendas e inmuebles: compraventa de vivienda
- Registro de la Propiedad: nota simple
- Solicitud de acceso a la información catastral y de certificados
- Los decretos-leyes de vivienda: derogación, reaprobación y convalidación en plena disolución