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Modello di contratto di locazione abitativa (Slovenia)

Contratto di locazione abitativa (appartamento o casa sul mercato privato)Najemna pogodba za stanovanje (tržno najemno stanovanje)

Un contratto di locazione scritto per un'abitazione affittata sul mercato privato, basato sul contenuto obbligatorio dell'articolo 91 della legge sulle abitazioni (SZ-1): l'abitazione e il suo identificativo catastale, le parti e gli occupanti, il canone e i costi, la cauzione, la manutenzione, le visite del locatore, i motivi di risoluzione e la consegna.

Lo usi quando una persona fisica o una società dà in locazione un appartamento o una casa come abitazione sul mercato privato (tržno najemno stanovanje), a tempo determinato o indeterminato. Non lo usi per la locazione turistica di breve durata, disciplinata dalla legge sulla ricettività (Zakon o gostinstvu), né per gli alloggi pubblici in locazione di un comune o di un fondo per l'edilizia abitativa. La SZ-1 disciplina la locazione, e il Codice delle obbligazioni colma le lacune. Lo Stato non pubblica alcun modello ufficiale.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Le abitazioni pubbliche in locazione (javna najemna stanovanja) seguono norme e contratti propri.
Forma e contenuto
Scritto, con almeno gli elementi elencati nell'SZ-1, art. 84 e 91.
Durata
A termine o indeterminata (SZ-1, art. 86).
Fine di un contratto a termine
Il conduttore deve ottenere la proroga dal locatore almeno 30 giorni prima della fine, o lasciare l'abitazione alla scadenza, salvo diverso accordo (art. 95).
Canone
Libero sul mercato privato (art. 115), ma usurario se supera di oltre il 50% il canone medio di mercato del comune per abitazioni simili (art. 119).
Cauzione (varščina)
Nessun limite legale né termine di restituzione per una locazione di mercato privato. Fissi nel contratto l'importo e le condizioni di restituzione.
Disdetta del conduttore
60 giorni per iscritto, senza motivare, salvo diversa previsione del contratto (art. 102).
Risoluzione da parte del locatore
Per i motivi di colpa dell'art. 103 o i motivi del contratto (art. 105), dopo un avvertimento scritto con almeno 15 giorni per rimediare (art. 103).
Preavviso del locatore
Almeno 60 giorni, e tramite il tribunale se il conduttore contesta (art. 112). Altri motivi richiedono un'altra abitazione adeguata (art. 106).
Canone non pagato, senza scadenza nel contratto
Canone e costi non pagati 60 giorni dopo la fattura sono un motivo. Dopo un avvertimento scritto il locatore può disdire (art. 103 e 112.a).
Visite del locatore
Al massimo due volte l'anno per controllare l'uso corretto (art. 94).
Vendita dell'abitazione
La locazione continua e l'acquirente diventa il locatore (art. 107).
Imposta sul reddito da locazione
25% del canone meno una deduzione forfettaria di costi del 10%, per un locatore persona fisica (FURS).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in sloveno. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di locazione abitativa (appartamento o casa sul mercato privato)

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Locatore: Locatore (di seguito: il locatore).

      Indichi nome completo o ragione sociale, indirizzo e codice fiscale (davčna številka), elemento obbligatorio (SZ-1, art. 91). Ogni comproprietario firma, o uno con autorizzazione scritta.

    2. 1.2

      Conduttore: Conduttore (di seguito: il conduttore). Le seguenti persone useranno l'abitazione insieme al conduttore: Altre persone che abiteranno nell'abitazione.

      Indichi nome completo, data di nascita e indirizzo attuale di ogni conduttore. Elenchi ogni occupante: una persona non elencata che resta oltre 60 giorni in 3 mesi richiede consenso.

  2. 2.L'abitazione

    1. 2.1

      Il locatore concede in locazione al conduttore l'abitazione sita in Indirizzo, piano e numero dell'appartamento, con l'identificativo del catasto edilizio Identificativo catastale dell'edificio, con una superficie di Superficie m², composta da: Vani.

      Copi l'identificativo (identifikacijska oznaka) dal catasto degli edifici (kataster stavb).

    2. 2.2

      Allacciamenti alle utenze: Allacciamenti alle utenze. Anno di costruzione: Anno di costruzione. Locato insieme all'abitazione: Altri spazi affittati con l'abitazione. Arredamento: Mobili e attrezzature. Certificato energetico: Classe e numero dell'attestato energetico.

      Ubicazione, superficie, struttura, utenze e anno di costruzione sono elementi obbligatori (SZ-1, art. 91). Per i mobili, rinvii all'elenco del verbale di consegna.

  3. 3.Tipo di locazione e uso

    1. 3.1

      L'abitazione è locata come abitazione privata in locazione di mercato a un canone liberamente concordato. Il conduttore la userà solo come abitazione.

      Il tipo di locazione è un elemento obbligatorio. Un'attività economica nell'abitazione senza permesso è un motivo di risoluzione.

  4. 4.Durata

    1. 4.1

      Facoltativo

      La locazione è conclusa a tempo indeterminato, a partire dal Data di inizio.

      Opzione a tempo indeterminato. Mantenga questa clausola o la successiva.

    2. 4.2

      Facoltativo

      La locazione è conclusa a tempo determinato dal Data di inizio al Data di fine di un contratto a termine. Se il conduttore desidera prorogarla, deve ottenere il consenso del locatore firmando un'appendice al presente contratto almeno 30 giorni prima della scadenza. In caso contrario il conduttore deve liberare l'abitazione da persone e cose e restituirla al locatore l'ultimo giorno della durata.

      Opzione a termine (SZ-1, art. 95). Mantenga questa clausola o la precedente. Come atto notarile consente lo sfratto senza causa (art. 111(3)).

  5. 5.Canone

    1. 5.1

      Il canone mensile è di EUR Canone mensile. Il conduttore lo paga per il mese in corso entro il giorno Giorno del mese di scadenza del canone del mese sul conto del locatore Conto bancario del locatore (IBAN).

      Il canone, il modo e il momento del pagamento sono elementi obbligatori. Il pagamento con bonifico bancario dà una prova a entrambe le parti.

    2. 5.2

      Facoltativo

      Una volta all'anno, il Data dell'adeguamento annuale del canone, il canone è adeguato in base all'indice dei prezzi al consumo pubblicato dall'Ufficio statistico della Repubblica di Slovenia per i dodici mesi precedenti.

      La mantenga se la locazione dura più di un anno. Senza di essa il canone resta fisso.

  6. 6.Spese di gestione

    1. 6.1

      Oltre al canone, il conduttore paga direttamente ai fornitori: Costi pagati direttamente ai fornitori. Le seguenti spese di gestione individuali e comuni sono addebitate al conduttore tramite il locatore o l'amministratore: Costi pagati tramite locatore o amministratore.

      Il contratto deve elencare i costi aggiuntivi e come si pagano (SZ-1, art. 91). In via predefinita il conduttore deve i costi correnti dell'edificio, il proprietario il resto (art. 24).

    2. 6.2

      Le spese di amministrazione, i contributi al fondo di riserva e le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore.

  7. 7.Cauzione

    1. 7.1

      Alla firma del presente contratto, il conduttore versa al locatore una cauzione (varščina) di EUR Cauzione, che garantisce il pagamento del canone, delle spese e di eventuali danni all'abitazione e alle sue dotazioni. Il locatore conferma per iscritto il ricevimento della cauzione.

      La legge non fissa limiti per una locazione di mercato privato. Le parti concordano l'importo.

    2. 7.2

      Il locatore restituisce la cauzione al conduttore entro Giorni dopo l'uscita per restituire la cauzione giorni dalla restituzione dell'abitazione, dedotti solo gli obblighi non adempiuti provati del conduttore e il costo di riparazione dei danni oltre il normale uso. Il conduttore non può compensare la cauzione con il canone.

      Se le bollette finali delle utenze non sono ancora emesse, le parti possono concordare di trattenere una parte corrispondente della cauzione finché non lo sono.

  8. 8.Consegna

    1. 8.1

      Il locatore consegna l'abitazione al conduttore il Data di inizio in condizioni che ne consentono il normale uso. Alla consegna, le parti redigono e firmano un verbale di consegna che descrive lo stato dei locali e delle dotazioni, le letture dei contatori e il numero di chiavi consegnate, allegato al presente contratto.

      Il modo di consegna è un elemento obbligatorio (SZ-1, art. 91). Alleghi al verbale foto datate.

  9. 9.Uso dell'abitazione

    1. 9.1

      Il conduttore usa con cura l'abitazione e le parti comuni dell'edificio, conformemente al presente contratto e al regolamento della casa. Il conduttore non può sublocare l'abitazione o una sua parte senza il previo consenso scritto del locatore.

    2. 9.2

      Se una persona diversa da quelle indicate nel presente contratto usa l'abitazione per più di 60 giorni in tre mesi, il conduttore deve ottenere il consenso del locatore e proporre un'appendice. Animali domestici: Animali domestici.

  10. 10.Manutenzione e riparazioni

    1. 10.1

      Il locatore mantiene l'abitazione e le parti comuni in condizioni che ne consentono il normale uso e risponde dei vizi materiali e giuridici dell'abitazione. Il conduttore esegue e paga le piccole riparazioni dovute all'uso ordinario dell'abitazione e la manutenzione ordinaria che il regolamento sugli standard di manutenzione degli edifici residenziali e degli appartamenti attribuisce ai conduttori di alloggi pubblici in locazione, che si applica per analogia al presente contratto, e paga i danni causati da un uso improprio o negligente.

      Dal 19 dicembre 2025 il regolamento sulle norme di manutenzione (Uradni list RS, št. 102/25, art. 6) elenca i lavori del conduttore solo per le abitazioni pubbliche in locazione.

    2. 10.2

      Il conduttore informa senza indugio il locatore dei difetti di cui il locatore è responsabile. Il conduttore può eseguire le riparazioni urgenti necessarie per proteggere la vita, la salute o i beni e chiederne il rimborso.

    3. 10.3

      Il conduttore non può modificare i locali, le dotazioni incassate o gli impianti senza il previo consenso scritto del locatore. Al momento dell'uscita, il conduttore ha diritto al rimborso della parte non ammortizzata dei lavori utili e necessari eseguiti con il consenso del locatore, salvo diverso accordo tra le parti.

      SZ-1, art. 96 a 98. Il locatore non può pretendere che il conduttore se ne vada prima di aver rimborsato questi lavori (art. 112).

  11. 11.Verifica dell'uso dell'abitazione

    1. 11.1

      Il conduttore consente al locatore o al suo rappresentante di entrare nell'abitazione per verificarne il corretto uso al massimo due volte all'anno, con un preavviso di almeno Giorni di preavviso per una visita giorni. L'accesso per riparazioni urgenti e migliorie è consentito ai sensi dell'articolo 99 della legge sulle abitazioni.

      Il contratto deve indicare come e quanto spesso il locatore controlla l'uso dell'abitazione (SZ-1, art. 91 e 94).

  12. 12.Cessazione

    1. 12.1

      Il conduttore può recedere dal presente contratto in qualsiasi momento senza indicarne i motivi, mediante comunicazione scritta al locatore con un termine di preavviso di 60 giorni.

    2. 12.2

      Il locatore può recedere dal presente contratto per i seguenti motivi di colpa: se il conduttore o le persone che vivono con lui causano danni rilevanti con l'uso dell'abitazione o delle parti comuni; se il conduttore svolge nell'abitazione un'attività senza autorizzazione o in violazione di essa; se il conduttore non provvede alla manutenzione dell'abitazione nella misura richiesta ai conduttori; se il conduttore non paga il canone o le spese entro il termine previsto dal presente contratto; se il conduttore o le persone che vivono con lui violano spesso e gravemente il regolamento della casa o disturbano seriamente gli altri residenti; se il conduttore modifica l'abitazione o le dotazioni incassate senza il consenso del locatore; se una persona non indicata nel presente contratto usa l'abitazione per più di 60 giorni in tre mesi senza consenso; se il conduttore subloca senza consenso; se il conduttore rifiuta l'accesso nei casi previsti dalla legge; se il conduttore, senza giustificato motivo, non prende in consegna l'abitazione o non vi inizia ad abitare entro 30 giorni dalla firma; se il conduttore fornisce informazioni false per ottenere un sussidio per il canone.

      Sono i motivi dell'SZ-1, art. 103 che si applicano a una locazione di mercato. Il contratto deve elencarli (art. 91).

    3. 12.3

      Facoltativo

      Oltre ai motivi del paragrafo precedente, il locatore può recedere dal presente contratto anche per i seguenti motivi: Ulteriori motivi di risoluzione.

      Una locazione di mercato può aggiungere motivi (SZ-1, art. 105). Per ogni altra ragione il locatore deve offrire al conduttore un'altra abitazione adeguata (art. 106).

    4. 12.4

      Prima di recedere, il locatore avverte per iscritto il conduttore della violazione, del modo di porvi rimedio e di un termine di almeno 15 giorni per farlo. Il termine di preavviso del locatore è di almeno 60 giorni. Se il conduttore contesta la disdetta, il locatore la fa valere con un'azione giudiziaria. Se il conduttore non paga il canone o le spese, il locatore può, dopo una diffida scritta, recedere notificando la disdetta ed esigere che l'abitazione sia liberata.

      SZ-1, art. 103(3) e (4), 112 e 112.a. Non serve un avvertimento prima di agire in giudizio per sublocazione non autorizzata.

  13. 13.Restituzione dell'abitazione

    1. 13.1

      Alla fine della locazione, il conduttore restituisce l'abitazione al locatore libera da persone e cose, nello stato in cui l'ha ricevuta, tenuto conto dei cambiamenti dovuti al normale uso e di quelli apportati con il consenso del locatore. Le parti redigono un verbale di consegna all'uscita, lo confrontano con il verbale di ingresso e registrano le letture dei contatori e le chiavi restituite.

      SZ-1, art. 113. Il conduttore non risponde della normale usura (OZ, art. 604).

  14. 14.Cambio di proprietario

    1. 14.1

      Il cambio di proprietario dell'abitazione non incide sul presente contratto. Il nuovo proprietario subentra nella posizione del locatore. Il locatore informa per tempo il conduttore di una vendita prevista.

      SZ-1, art. 107.

  15. 15.Condizioni particolari

    1. 15.1

      Altre condizioni concordate

      Una clausola non può contraddire le norme obbligatorie dell'SZ-1. Scriva ogni condizione in entrambe le lingue se le parti non ne condividono una.

  16. 16.Disposizioni finali

    1. 16.1

      Per quanto non previsto dal presente contratto si applicano la legge sulle abitazioni e il Codice delle obbligazioni. Le modifiche del presente contratto sono valide solo per iscritto. Per le controversie è competente: Tribunale competente.

      Di solito il tribunale locale del luogo dell'abitazione.

    2. 16.2

      Gli allegati al presente contratto sono: una copia del certificato energetico, il verbale di consegna all'ingresso con l'elenco delle dotazioni e le fotografie, e il regolamento della casa. Il contratto è redatto in due copie identiche, una per ciascuna parte.

  17. 17.Firme

    1. 17.1

      Luogo e data: Luogo della firma, Data della firma. Locatore: ____________________ Conduttore: ____________________

Formalità

  1. Il contratto deve essere scritto. Entrambe le parti lo firmano e ognuna conserva una copia firmata.
  2. Deve contenere almeno gli elementi dell'articolo 91 dell'SZ-1, compresi i motivi di risoluzione dell'articolo 103. Non si applicano registrazione in tribunale né imposta di bollo.
  3. Dal 1 dicembre 2025 un contratto a termine fatto come atto notarile esecutivo consente al locatore di chiedere lo sfratto senza causa quando scade senza proroga.
  4. Prima di firmare una locazione di 1 anno o più, il locatore deve consegnare al conduttore un attestato di prestazione energetica valido.
  5. In un edificio plurifamiliare il locatore deve comunicare subito all'amministratore dell'edificio il nome del conduttore e il numero di occupanti.
  6. I locatori società e imprenditori individuali, e i conduttori società, comunicano una locazione di 6 mesi o più al registro del mercato (ETN) entro il 15 del mese successivo.
  7. Le persone fisiche non comunicano all'ETN. Un locatore privato con un conduttore persona fisica presenta al FURS la dichiarazione del reddito da locazione entro il 28 febbraio dell'anno successivo.
  8. Se il conduttore è una società o un altro pagatore che trattiene l'imposta, il locatore non presenta tale dichiarazione.

Errori frequenti

  • Omettere i motivi di risoluzione dell'articolo 103. Sono un elemento obbligatorio del contratto (SZ-1, art. 91).
  • Lasciar scadere il termine senza una proroga firmata. Il conduttore non ha allora un titolo legale sull'abitazione e il locatore può chiedere un ordine di sfratto.
  • Trattare la cauzione come ultimo canone. Concordi per iscritto cosa copre la cauzione e quando si restituisce, e conservi la prova del pagamento.
  • Risolvere per canone non pagato senza un previo avvertimento scritto che indichi la violazione e dia almeno 15 giorni per pagare.
  • Chiedere un canone molto superiore alla media locale. Un conduttore può chiedere al comune di verificarlo e reclamare l'eccedenza se è usurario.
  • Omettere il verbale di consegna. Senza di esso le parti non possono provare lo stato dell'abitazione all'inizio, e seguono controversie sulla cauzione.
  • Firmare una locazione di 1 anno o più senza consegnare l'attestato energetico. Il proprietario rischia una multa di 300 euro (ZURE, art. 66).
  • Non elencare i lavori di manutenzione del conduttore (SZ-1, art. 91, 92 e 94). Il conduttore sopporta le piccole riparazioni d'uso ordinario (OZ, art. 589(3)). Elenchi gli altri.

Base giuridica

Fonti

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