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Modello di contratto preliminare di compravendita (Slovenia)

Contratto preliminare di vendita con caparraPredpogodba za prodajo nepremičnine z aro

Un contratto scritto in cui venditore e acquirente si impegnano a firmare il contratto di vendita entro una data fissata, a un prezzo e a condizioni concordati. L'acquirente versa una caparra (ara) che si imputa al prezzo. Se una parte rifiuta di firmare, l'altra può trattenere l'ara o chiederne il doppio, oppure chiedere al tribunale di ordinare la firma.

Lo usi quando le parti sono d'accordo su immobile e prezzo ma non possono ancora firmare il contratto di vendita, per esempio perché l'acquirente attende un mutuo, il venditore deve cancellare un'ipoteca o il comune deve prima rinunciare al diritto di prelazione. Se nulla ostacola la vendita, molte parti saltano questo passaggio e firmano subito il contratto di vendita (prodajna pogodba). Lo faccia esaminare da un notaio o da un avvocato. Non lo usi per una nuova abitazione acquistata dall'investitore: in tal caso la ZVKSES limita l'ara al 10% e richiede una garanzia bancaria o un conto di deposito vincolato.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Per una casa nuova acquistata dall'investitore, la legge sulla tutela degli acquirenti di appartamenti e case unifamiliari (ZVKSES) aggiunge norme obbligatorie.
Forma
Scritta, perché il contratto principale deve essere scritto (OZ, art. 33(2) e 52).
Effetto vincolante
Vincola se contiene gli elementi essenziali del contratto di vendita: l'immobile e il prezzo (OZ, art. 33(3)).
Rifiuto di firmare
L'altra parte può chiedere al tribunale di ordinare la firma entro 6 mesi dalla data concordata (OZ, art. 33(4) e (5)).
Ara
Si imputa al prezzo (OZ, art. 64).
Ara in caso di inadempimento
Chi la riceve può trattenerla se chi paga è inadempiente. Chi paga può chiederne il doppio se chi la riceve è inadempiente (OZ, art. 64 e 65).
Ara eccessiva
Il tribunale può ridurla su richiesta (OZ, art. 65(4)). Per una casa nuova da un investitore non può superare il 10% del prezzo (ZVKSES, art. 11).
Prelazione del comune
Il comune ha 30 giorni dal ricevimento dell'offerta per accettare. Non ha alcun diritto su un appartamento in condominio (ZUreP-3, art. 200 e 201).
Imposta di trasferimento
2% del prezzo. Lo deve il venditore, salvo che l'acquirente accetti di pagarlo. Dichiarazione entro 15 giorni dal contratto di vendita (ZDPN-2, art. 5, 9 e 11).
Proprietà
Passa solo con l'iscrizione nel registro fondiario, sulla base di un consenso all'iscrizione con firma autenticata (SPZ, art. 23 e 49).
Debiti condominiali
L'onere sull'appartamento è limitato a 5 volte il contributo minimo al fondo di riserva (SPZ, art. 120).
Vizi occulti
Si comunica entro 8 giorni dalla scoperta. Il venditore non risponde dei vizi comparsi oltre 6 mesi dopo la consegna, salvo patto contrario (OZ, art. 462).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in sloveno. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto preliminare di vendita con caparra

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Venditore: Venditore (di seguito: il venditore).

      Indichi nome completo, indirizzo, EMŠO o data di nascita e codice fiscale di ogni parte. Aggiunga la cittadinanza di ogni acquirente. Indichi i venditori come nel registro fondiario.

    2. 1.2

      Acquirente: Acquirente (di seguito: l'acquirente). Le parti concludono il seguente contratto preliminare.

      Un acquirente di uno Stato fuori da UE, EFTA e OCSE necessita di una decisione di reciprocità del Ministero della Giustizia, o non può acquistare. Controlli prima di firmare.

  2. 2.Immobile

    1. 2.1

      Il venditore dichiara di essere il proprietario iscritto dell'immobile Descrizione dell'immobile, sito in Indirizzo, con l'identificativo Identificativo nel registro fondiario, nella quota: Quota del venditore (di seguito: l'immobile).

      Indichi tipo, piano, vani, superficie netta in m², posto auto e cantina. Indichi l'identificativo (identifikacijski znak) di ogni parte dell'edificio o particella.

    2. 2.2

      Alla data della firma del presente contratto, il registro fondiario riporta: Iscrizioni nel registro fondiario. Il venditore eliminerà gli oneri iscritti che l'acquirente non assume come segue: Come si estinguono le ipoteche esistenti.

      Elenchi ipoteche, servitù e annotazioni e alleghi un estratto del registro fondiario dello stesso giorno. Un'iscrizione pendente (plomba) è una domanda non decisa: chieda di cosa si tratta.

  3. 3.Oggetto del contratto

    1. 3.1

      Le parti si impegnano a concludere un contratto di compravendita dell'immobile (il contratto principale) alle condizioni del presente contratto entro e non oltre il Termine per firmare il contratto di vendita. Il contratto principale conterrà il consenso incondizionato del venditore all'iscrizione (zemljiškoknjižno dovolilo) della proprietà a nome dell'acquirente.

      Il consenso all'iscrizione può stare nel contratto di vendita o in un documento separato. Il notaio può custodirlo fino al pagamento del prezzo.

  4. 4.Prezzo

    1. 4.1

      Il prezzo dell'immobile è di EUR Prezzo in euro, in cifre (in lettere: Prezzo in lettere, in sloveno euro) ed è convenuto come definitivo.

    2. 4.2

      L'acquirente paga il prezzo, dedotta l'ara versata, come segue: Come si paga il saldo.

      Con il deposito notarile, il notaio paga il venditore ed eventuale banca ipotecaria e consegna all'acquirente il consenso all'iscrizione autenticato, appena incassato l'intero prezzo.

  5. 5.Caparra (ara)

    1. 5.1

      Alla firma del presente contratto, l'acquirente versa un'ara di EUR Ara sul conto Conto che riceve l'ara come segno della conclusione del contratto. Alla conclusione del contratto principale, l'ara è imputata al prezzo.

      Paghi l'ara sull'IBAN del venditore o sul conto di deposito del notaio.

    2. 5.2

      Se il contratto principale non è concluso per cause di cui è responsabile l'acquirente, il venditore può trattenere l'ara. Se il contratto principale non è concluso per cause di cui è responsabile il venditore, l'acquirente può esigere il doppio dell'ara. Gli altri diritti delle parti ai sensi del Codice delle obbligazioni restano invariati.

      Segue l'OZ, art. 65. La parte lesa può invece chiedere l'adempimento e il risarcimento.

    3. 5.3

      Se il contratto principale non è concluso perché una condizione sospensiva del presente contratto non si verifica, o perché il comune esercita il suo diritto di prelazione, e nessuna delle parti è responsabile, il venditore restituisce l'ara in un unico pagamento entro Giorni per rimborsare l'ara (condizione) giorni.

    4. 5.4

      Facoltativo

      Ciascuna parte può recedere dal presente contratto fino al Termine per firmare il contratto di vendita. L'ara funge da corrispettivo per il recesso: se recede l'acquirente, la perde; se recede il venditore, restituisce il doppio.

      La mantenga solo se entrambe le parti vogliono una via d'uscita a pagamento (OZ, art. 68). Senza di essa nessuna parte può sciogliersi dall'accordo rinunciando all'ara.

  6. 6.Condizioni sospensive

    1. 6.1

      Facoltativo

      L'obbligo dell'acquirente di concludere il contratto principale dipende dall'approvazione di un mutuo per la casa di EUR Importo del mutuo entro e non oltre il Termine per ottenere il mutuo. L'acquirente informa senza indugio per iscritto il venditore dell'approvazione o del rifiuto del mutuo.

      La mantenga se una parte del prezzo dipende da un mutuo. Alleghi il rifiuto della banca se la condizione fallisce.

    2. 6.2

      Facoltativo

      Se l'immobile si trova in una zona di prelazione del comune o dello Stato, il venditore lo offrirà al titolare del diritto di prelazione alle condizioni del presente contratto prima della conclusione del contratto principale. Se il titolare esercita il diritto, il presente contratto cessa.

      Non serve per un appartamento in condominio. Il certificato di informazione sull'ubicazione del comune (lokacijska informacija) mostra se si applica una zona di prelazione.

  7. 7.Dichiarazioni e obblighi del venditore

    1. 7.1

      Il venditore dichiara che, oltre agli oneri iscritti, non esistono altri diritti di terzi sull'immobile, che non vi sono procedimenti giudiziari o amministrativi che lo riguardano e che non è soggetto a un contratto di locazione, eccetto: Locazioni sull'immobile.

      Se l'immobile è locato, indichi il conduttore e la data di fine della locazione.

    2. 7.2

      Prima della conclusione del contratto principale, il venditore consegnerà all'acquirente un certificato di prestazione energetica valido, il certificato dell'amministratore sulle spese non pagate per un'unità in un edificio con più unità e la prova del pagamento delle bollette di elettricità, acqua, riscaldamento e utenze.

      In un edificio con più di 2 proprietari e più di 8 unità, i costi di gestione e i contributi al fondo di riserva non pagati gravano sull'appartamento. L'acquirente può doverli.

    3. 7.3

      L'acquirente ha ispezionato l'immobile. Il venditore risponde dei vizi materiali e giuridici dell'immobile ai sensi del Codice delle obbligazioni.

      Il termine di 6 mesi per i vizi occulti vale salvo che il contratto fissi un periodo più lungo (OZ, art. 462). Se lo desidera, concordi qui un periodo più lungo.

  8. 8.Consegna

    1. 8.1

      Il venditore consegna l'immobile all'acquirente, libero da persone e cose, il Data di consegna, ma non prima del pagamento dell'intero prezzo. Le parti registrano la consegna in un verbale con le letture dei contatori e l'elenco delle chiavi consegnate.

  9. 9.Imposte e spese

    1. 9.1

      L'imposta sul trasferimento di immobili è a carico della parte seguente: Chi paga l'imposta di trasferimento del 2%. Le altre spese sono ripartite come segue: Altri costi. Il contratto principale è redatto, o le firme su di esso sono autenticate, dal notaio Notaio.

      Nessuna imposta di trasferimento si applica se la vendita di un edificio nuovo è soggetta a IVA (ZDPN-2, art. 4). Altri costi: notaio, tassa del registro fondiario, avvocato, agente.

  10. 10.Diritto alla conclusione del contratto principale

    1. 10.1

      Se una parte non si presenta a concludere il contratto principale entro il termine convenuto, l'altra parte può, entro sei mesi dalla scadenza, chiedere al tribunale di ordinare alla parte inadempiente di concluderlo.

      Ripete l'OZ, art. 33(4) e (5). Le norme sull'ara sopra restano valide.

  11. 11.Disposizioni finali

    1. 11.1

      Le modifiche del presente contratto sono valide solo per iscritto. Per le controversie è competente: Tribunale competente.

      Di solito il tribunale del luogo dell'immobile.

    2. 11.2

      Il presente contratto è redatto in Numero di copie firmate copie identiche ed entra in vigore quando entrambe le parti lo hanno firmato.

  12. 12.Firme

    1. 12.1

      Luogo e data: Luogo della firma, Data della firma. Venditore: ____________________ Acquirente: ____________________

Formalità

  1. La predpogodba deve essere scritta, perché deve essere scritto il contratto di vendita che prepara.
  2. Entrambe le parti la firmano e ognuna conserva una copia firmata. Per la predpogodba in sé non servono notaio, iscrizione né imposta.
  3. Il successivo contratto di vendita deve contenere il consenso all'iscrizione del venditore (zemljiškoknjižno dovolilo). Un notaio deve autenticare la firma del venditore su di esso.
  4. Il notaio lo autentica solo dopo che il venditore dimostra il pagamento dell'imposta di trasferimento del 2%.
  5. Il venditore presenta la dichiarazione fiscale al FURS entro 15 giorni dal contratto di vendita.
  6. In una zona di prelazione del comune il venditore deve prima offrire l'immobile al comune, che ha 30 giorni per rispondere. Gli appartamenti in condominio sono esenti.
  7. Il notaio controlla l'offerta al comune prima di autenticare la firma. Una vendita che la omette è nulla (ZUreP-3, art. 201).
  8. Anche i comproprietari hanno un diritto di prelazione (SPZ, art. 66).

Errori frequenti

  • Pagare l'ara a un venditore non verificato. Legga prima l'estratto del registro fondiario e preferisca il pagamento al notaio o su un conto di deposito.
  • Omettere il termine per il contratto di vendita. Senza di esso il periodo di 6 mesi per agire in tribunale è difficile da contare.
  • Dimenticare la condizione del mutuo. Senza di essa un mutuo rifiutato è un rischio Suo e può perdere l'ara.
  • Fissare un'ara così alta da funzionare come penale. Il tribunale può ridurla e la controversia ritarda la vendita.
  • Ignorare un conduttore esistente. La locazione continua dopo la vendita e l'acquirente diventa il locatore (SZ-1, art. 107).
  • Accettare un contratto di vendita senza consenso all'iscrizione, o con un consenso che il venditore non ha fatto autenticare. L'acquirente non può allora essere iscritto come proprietario.
  • Omettere l'offerta di prelazione al comune per una casa o un terreno in una zona di prelazione. Il contratto di vendita è allora nullo.

Base giuridica

Fonti

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