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Lista di controllo prima dell'acquisto (Slovenia)

Verifiche prima di acquistare un immobilePreverjanje nepremičnine pred nakupom

I documenti e le verifiche che l'acquirente di una casa esistente in Slovenia deve completare prima di versare una caparra o firmare: registro fondiario e proprietario, catasto e permessi, diritti di prelazione, attestato energetico, debiti condominiali, imposte e diritto proprio di acquistare.

La usi dalla prima visita fino alla firma del contratto preliminare o del contratto di vendita. Ripeta la verifica del registro fondiario il giorno della firma e il giorno del pagamento. In Slovenia nessun pubblico ufficiale verifica l'operazione per Lei prima della firma: il notaio autentica la firma del venditore e controlla il pagamento dell'imposta e il passaggio relativo alla prelazione comunale, ma non verifica lo stato dell'immobile, i permessi né i conti del condominio, salvo che Lei chieda al notaio di redigere il contratto.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese
Proprietà
Passa solo con l'iscrizione nel registro fondiario. Quindi il registro decide chi può vendere.
Imposta di trasferimento
2% del prezzo, dovuto dal venditore, salvo che il contratto preveda che paghi l'acquirente (ZDPN-2, art. 5 e 9).
Dichiarazione fiscale
Entro 15 giorni dal contratto (ZDPN-2, art. 11). Il notaio autentica le firme solo dopo il pagamento dell'imposta (ZDPN-2, art. 15; FURS).
Imposta del venditore sulle plusvalenze
25%, che scende al 20% dopo 5 anni e al 15% dopo 10 anni di proprietà, nulla dopo 15 anni (FURS).
Esenzione dalle plusvalenze
È esente la casa che il venditore possedeva, abitava e in cui aveva la residenza permanente per almeno gli ultimi 3 anni (FURS).
Prelazione del comune
In una zona di prelazione la offra prima al comune. Il comune ha 30 giorni per accettare. Non vale per un appartamento in condominio (ZUreP-3, art. 200 e 201).
Attestato energetico
Validità di 10 anni (ZURE, art. 30). Il venditore deve consegnarlo prima della firma del contratto (ZURE, art. 31).
Debiti condominiali
Un onere sull'appartamento per i costi di gestione e i contributi al fondo di riserva, fino a 5 volte il contributo minimo (SPZ, art. 120).
Edifici con oneri condominiali
Edifici con più di 2 proprietari e più di 8 unità (SPZ, art. 120).
Comunicazione all'amministratore
Il venditore deve comunicare la vendita all'amministratore entro 30 giorni dalla data in cui l'acquirente può chiedere l'iscrizione (SZ-1, art. 17).
Casa nuova da un investitore
L'ara non può superare il 10% del prezzo (ZVKSES, art. 11).

La lista di controllo

Proprietario, titolo e diritto di acquistare dell'acquirente

Catasto, pianificazione ed edificio

Diritti di prelazione e autorizzazioni

Appartamento in un edificio plurifamiliare

Imposte, costi e pagamento

Formalità

Una lista di due diligence è per natura una lista di controllo. Il diritto sloveno non richiede alcuna forma per essa.

  1. Non firma questa lista di controllo.
  2. La maggior parte dei documenti è pubblica e online: il registro fondiario sul portale dei tribunali e il catasto presso l'Ufficio di rilevamento e cartografia.
  3. Il registro degli attestati energetici è online presso il ministero dell'energia.
  4. Il comune rilascia il certificato di informazione sull'ubicazione (lokacijska informacija) e la dichiarazione sul proprio diritto di prelazione.
  5. L'amministratore dell'edificio rilascia il certificato degli oneri non pagati su richiesta del proprietario. Chieda quindi al venditore di ottenerlo.

Errori frequenti

  • Fidarsi dell'annuncio o del riepilogo dell'agente invece di un estratto aggiornato del registro fondiario. Proprietari, ipoteche e domande pendenti cambiano.
  • Non notare un'annotazione pendente (plomba) nel registro fondiario. Significa che una domanda, come una vendita o un'ipoteca, attende la decisione.
  • Acquistare un appartamento in un edificio in cui la proprietà condominiale (etažna lastnina) non è registrata per intero. L'iscrizione della Sua proprietà può richiedere molto più tempo.
  • Non chiedere il certificato degli oneri non pagati dell'amministratore. I vecchi debiti possono seguire l'appartamento.
  • Supporre che un conduttore se ne vada con la vendita. Una locazione esistente continua e l'acquirente diventa il locatore.
  • Pagare l'intero prezzo prima che il consenso all'iscrizione sia autenticato e in mano al notaio o all'acquirente.

Base giuridica

Fonti

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