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Lista di controllo prima dell'acquisto (Slovacchia)

Lista di verifica (due diligence) prima dell'acquistoPreverenie nehnuteľnosti pred kúpou

I documenti e i controlli che l'acquirente deve ottenere prima di firmare il contratto per un appartamento o una casa in Slovacchia. Nessun notaio li raccoglie per Lei. L'acquirente, il suo avvocato o l'agente deve chiedere ogni voce.

La segua prima di firmare un contratto preliminare di compravendita o un contratto di compravendita, e di nuovo poco prima del contratto di compravendita. Il catasto non verifica lo stato dell'immobile, i debiti dell'edificio né la situazione urbanistica. Verifica solo il contratto e i dati catastali.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese
Chi è il proprietario
Parte B del foglio di proprietà. La proprietà passa solo con l'iscrizione al catasto (Codice civile § 133(2)).
Gravami
Parte C del foglio di proprietà: ipoteche, servitù, diritti di prelazione con effetto reale (e-Justice, catasto slovacco).
Conferma di assenza di arretrati dell'appartamento
Comprende le spese accessorie e il fondo riparazioni. Allegato obbligatorio alla vendita di un appartamento, tranne il primo trasferimento (Legge 182/1993, § 5(2)).
Pegno legale
Ogni appartamento è gravato da un pegno a favore dei crediti degli altri proprietari per le spese condominiali, per tutta la sua esistenza (Legge 182/1993, § 15).
Certificato energetico
Il proprietario deve averlo alla conclusione del contratto di vendita e consegnarlo all'acquirente (Legge 555/2005, § 8).
Validità del certificato e sanzione
Valido al massimo 10 anni (Legge 555/2005, § 7(7)). Sanzione fino a 2.000 euro (§ 12).
Imposta di trasferimento
Nessuna. Si applica solo la tassa del catasto: 100 euro su carta, 50 euro online (PwC; Legge 145/1995, voce 11).
Imposta del venditore
Una vendita entro 5 anni dall'acquisto è reddito imponibile del venditore (Legge 595/2003, § 9(1)(a)).

La lista di controllo

Venditore, titolo e proprietà

  • Foglio di proprietà aggiornato per ogni particella, edificio e appartamento oggetto della venditaList vlastníctva (výpis z katastra nehnuteľností)

    La parte A descrive l'immobile, la parte B indica i proprietari e le quote, la parte C elenca i gravami. Il contratto deve corrispondervi esattamente.

  • Identità del venditore e di ogni comproprietarioObčiansky preukaz, cestovný pas

    Ogni proprietario della parte B firma, con firma autenticata, salvo che il contratto sia autorizzato da un avvocato o sia un atto notarile (Legge sul catasto § 42(3)).

  • Stato civile del venditore e consenso del coniuge se l'immobile è in comunioneBezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

    La vendita di un bene in comunione richiede entrambi i coniugi. Senza il consenso del coniuge la vendita può essere impugnata (Codice civile § 145(1)).

  • Il titolo di acquisto del venditoreNadobúdací titul (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve)

    Mostra come e quando il venditore ha acquistato l'immobile e se una vendita entro 5 anni è imponibile per il venditore.

  • Per un venditore società, l'estratto del registro delle impreseVýpis z obchodného registra

    Mostra che la società esiste e chi può firmare per essa.

Catasto, gravami e pratiche in corso

  • Parte C del foglio di proprietà: ipoteche, servitù, diritti di prelazioneŤarchy (záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo)

    Un'ipoteca deve essere cancellata con il prezzo, di solito tramite deposito vincolato. Una servitù resta all'immobile dopo la vendita.

  • Annotazioni sul foglio di proprietàPoznámky na liste vlastníctva

    Un'annotazione registra una restrizione al diritto del proprietario di disporre dell'immobile, oppure dati catastali contestati (Legge sul catasto § 38 e § 39).

  • Registro delle domande ricevute per l'immobileEvidencia doručených návrhov na vklad

    Chiunque può consultarlo. Mostra se un altro ha presentato un contratto per lo stesso immobile (§ 28(6)).

  • Ordine di presentazione

    I diritti hanno il rango dell'ordine in cui il catasto ha ricevuto i documenti (Legge sul catasto § 41(2)).

  • Mappa catastale e confini effettiviKatastrálna mapa, geometrický plán

    Per una casa o un terreno, verifichi che la recinzione, il giardino e la strada di accesso si trovino sulle particelle che acquista.

  • Contratti di locazione e occupantiNájomná zmluva

    L'acquirente subentra nella posizione del locatore in una locazione in corso (Codice civile § 680(2)).

  • Immobile libero a una data indicata

    Una locazione tutelata di un appartamento termina solo per accordo, per scadenza o per un motivo previsto dalla legge (Codice civile § 685 e § 711).

Appartamento in un condominio

  • Conferma di assenza di arretrati dell'amministratore o dell'associazione dei proprietariPotvrdenie správcu o nedoplatkoch

    È un allegato obbligatorio al contratto di compravendita di un appartamento, tranne al primo trasferimento (Legge 182/1993, § 5(2)).

  • Contratto dell'amministratore o dell'associazione dei proprietari e adesione dell'acquirenteZmluva o výkone správy, zmluva o spoločenstve vlastníkov

    Il contratto di trasferimento deve contenere la dichiarazione dell'acquirente di aderire a questo contratto (Legge 182/1993, § 5(1)(f)).

  • Anticipi mensili, saldo del fondo riparazioni e lavori previstiPredpis záloh, fond prevádzky, údržby a opráv, zápisnice zo schôdze vlastníkov

    Mostrano i costi correnti e ogni riparazione importante, come un tetto o l'isolamento, deliberata dai proprietari e di cui Lei pagherà una quota.

  • Quota delle parti comuni e del terrenoSpoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku

    Il contratto deve indicarla (Legge 182/1993, § 5(1)(b)). Verifichi che corrisponda al foglio di proprietà.

Edificio, permessi e pianificazione

Denaro, imposte e costi

Formalità

Una due diligence è per natura una lista di verifica. In Slovacchia nessun notaio raccoglie per impostazione predefinita le visure, quindi l'acquirente deve chiedere ogni voce.

  1. Nessuna voce richiede un notaio.
  2. Chiunque può consultare gratuitamente online il foglio di proprietà (list vlastníctva) sui portali del catasto dell'ÚGKK SR (Portál ESKN, Portál CICA).
  3. Un estratto ufficiale per un atto giuridico è a pagamento.
  4. Chieda all'amministratore dell'immobile (správca) o all'associazione dei proprietari (spoločenstvo vlastníkov) la conferma dell'assenza di arretrati.
  5. Chieda all'ufficio edilizio del comune informazioni su permessi e pianificazione.
  6. Si procuri i documenti in slovacco e li faccia tradurre se necessario.

Errori frequenti

  • Affidarsi a una vecchia stampa del foglio di proprietà. La ricontrolli il giorno della firma e verifichi il registro delle domande ricevute per l'immobile.
  • Non vedere un'annotazione (poznámka) sul foglio di proprietà. Un'annotazione può registrare una restrizione al diritto del proprietario di vendere o una controversia sui dati catastali.
  • Ignorare il pegno legale su un appartamento. I debiti condominiali restano all'appartamento, quindi ottenga la conferma dell'amministratore di assenza di arretrati con data vicina alla firma.
  • Ritenere legale un ampliamento o un sottotetto trasformato perché il venditore lo usa. Chieda all'ufficio edilizio il documento di collaudo finale.
  • Comprare una quota senza verificare gli altri comproprietari. Hanno un diritto di prelazione, salvo che Lei sia una persona vicina al venditore (Codice civile § 140).
  • Non ispezionare l'appartamento di persona. Denunci un difetto senza ritardo ingiustificato, al più tardi entro 24 mesi dalla presa in consegna, altrimenti il diritto decade (Codice civile § 599).

Base giuridica

Fonti

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