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Modello di contratto di locazione abitativa (Portogallo)

Locazione abitativa a tempo determinato (abitazione permanente)Contrato de arrendamento urbano para habitação permanente com prazo certo

Una locazione a tempo determinato di un'abitazione che il conduttore userà come residenza permanente, ai sensi del Código Civil e del NRAU. Stabilisce le parti, l'immobile e la sua licenza, la durata e il rinnovo, il canone e il suo aggiornamento, il deposito, le spese, i lavori, la cessazione e l'obbligo di comunicazione fiscale.

Lo usi quando un locatore privato dà in locazione una casa o un appartamento, arredati o no, come abitazione permanente del conduttore per 1 anno o più. Non lo usi per un affitto per vacanze, una locazione breve per lavoro o studio (habitação não permanente), una stanza nell'abitazione del locatore, una locazione che deve rientrare nel regime semplificato di affitto accessibile (RSAA, che aggiunge un tetto al canone e una durata minima di 3 anni) o una locazione commerciale. La maggior parte delle norme sulla cessazione è imperativa: una clausola che dà al conduttore meno di quanto prevede la legge non ha effetto.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese (Portogallo continentale, Azzorre e Madeira)
Durata
Da 1 a 30 anni per un'abitazione permanente. Le altre durate si adeguano a questi limiti (Código Civil, art. 1095). Durata non indicata: 5 anni (art. 1094(3)).
Rinnovo
Automatico, per periodi pari alla durata o di 3 anni se la durata è più breve, salvo diverso patto (art. 1096).
Disdetta del locatore per evitare il rinnovo
240 giorni (durata di 6 anni o più), 120 giorni (da 1 a 6 anni), 60 giorni (da 6 mesi a 1 anno) (art. 1097).
Prima disdetta del locatore
Non efficace prima di 3 anni dalla firma, salvo necessità abitativa propria del locatore o di un figlio (art. 1097).
Preavviso del conduttore
Per evitare il rinnovo: 120, 90 o 60 giorni, in base alla durata (art. 1098).
Recesso anticipato del conduttore
Dopo un terzo della durata: 120 giorni di preavviso, o 60 giorni se la durata è inferiore a 1 anno (art. 1098).
Deposito e canone anticipato
Deposito fino a 2 mensilità. Canone anticipato fino a 2 mesi, con accordo scritto (art. 1076).
Canone in ritardo
Penale del 20% della somma dovuta, salvo che il conduttore paghi entro 8 giorni (art. 1041).
Risoluzione per morosità
Morosità di 3 mesi o più, oppure pagamento in ritardo di oltre 8 giorni più di 4 volte in 12 mesi (art. 1083(3) e (4)).
Comunicazione fiscale
Il locatore comunica il contratto all'AT entro la fine del mese successivo all'inizio (Código do Imposto do Selo, artt. 2(5) e 60).
Imposta di bollo sul contratto
10% di un canone mensile, pagato dal locatore (Código do Imposto do Selo, artt. 2(5) e 60).
Aggiornamento annuale del canone
Con il coefficiente INE, con 30 giorni di preavviso scritto, la prima volta dopo 1 anno (art. 1077). Coefficiente: 1,0224 per il 2026, 1,0256 per il 2027.

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in portoghese. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Locazione abitativa a tempo determinato (abitazione permanente)

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Prima parte: Nome completo del locatore, titolare di Documento d'identità e numero del locatore, codice fiscale (NIF) Codice fiscale (NIF) del locatore, Dati di nascita e stato civile del locatore, domiciliato in Indirizzo del locatore per le comunicazioni, di seguito "il locatore".

      Elenchi ogni comproprietario. Per una società, indichi la denominazione, la sede legale e il rappresentante.

    2. 1.2

      Seconda parte: Nome completo del conduttore, titolare di Documento d'identità e numero del conduttore, codice fiscale (NIF) Codice fiscale (NIF) del conduttore, Dati di nascita e stato civile del conduttore, di seguito "il conduttore".

      Elenchi ogni co-conduttore.

    3. 1.3

      Le parti concludono il presente contratto di locazione urbana a uso abitativo, disciplinato dalle clausole seguenti e, per quanto da esse non previsto, dal Codice civile e dal Nuovo regime della locazione urbana (NRAU).

  2. 2.Immobile locato

    1. 2.1

      Il locatore concede in locazione al conduttore Tipo di immobile, sito in Indirizzo completo dell'immobile, parrocchia civile (freguesia) e comune di Parrocchia civile (freguesia) e comune, descritto presso Ufficio del registro e numero di descrizione e iscritto nel registro fiscale urbano all'articolo Articolo del catasto fiscale (artigo matricial) (artigo matricial).

    2. 2.2

      L'immobile dispone della licenza di utilizzo Licenza di uso e del certificato energetico Numero e classe dell'attestato energetico.

      Indichi il numero della licenza, la data e il comune. Gli edifici costruiti prima del 7 agosto 1951 non ne hanno bisogno. Alleghi una prova autentica della data di costruzione (DL 160/2006, art. 5).

    3. 2.3

      La locazione comprende le seguenti pertinenze a uso esclusivo del conduttore: Pertinenze locate con l'abitazione. Il conduttore ha accesso alle seguenti parti comuni dell'edificio: Parti comuni che il conduttore può usare.

      Elenchi eventuali posti auto, ripostigli o giardini.

    4. 2.4

      Facoltativo

      L'immobile è locato con i mobili e le dotazioni elencati nell'inventario allegato: Mobili e dotazioni inclusi.

      La mantenga per una locazione ammobiliata. Una locazione ammobiliata è un unico contratto con un unico canone. Rinvii all'allegato dell'inventario.

  3. 3.Uso dell'immobile

    1. 3.1

      L'immobile deve essere usato solo come abitazione permanente del conduttore e del suo nucleo familiare e non può essere destinato ad alcun altro uso.

    2. 3.2

      Facoltativo

      Il conduttore non può accogliere ospiti paganti.

      Senza questa clausola il conduttore può ospitare fino a 3 inquilini paganti. La elimini se il locatore accetta ospiti.

  4. 4.Durata e rinnovo

    1. 4.1

      La locazione è conclusa a tempo determinato per Durata anni, a partire dal Data di inizio della locazione.

      Il minimo è 1 anno e il massimo 30 anni per un'abitazione permanente.

    2. 4.2

      Alla scadenza, la locazione si rinnova automaticamente per periodi successivi di pari durata, o di tre anni se la durata è inferiore, salvo che una delle parti si opponga al rinnovo ai sensi degli articoli 1097 e 1098 del Codice civile.

      Le parti possono concordare un periodo di rinnovo diverso o nessun rinnovo. Questa clausola ripete la regola legale.

    3. 4.3

      L'opposizione del locatore al primo rinnovo ha effetto solo tre anni dopo la firma del contratto, salvo che il locatore o i suoi figli abbiano bisogno dell'abitazione per abitarvi.

  5. 5.Canone

    1. 5.1

      Il canone mensile è di Canone mensile in euro, in cifre euro (Canone mensile in lettere, in portoghese euro).

    2. 5.2

      Il canone scade il giorno Giorno del mese di scadenza del canone del mese precedente a quello cui si riferisce ed è pagato mediante bonifico bancario sul conto con IBAN IBAN del locatore per il canone. La ricevuta del bonifico costituisce prova del pagamento. Il locatore emette la corrispondente ricevuta del canone.

      Senza accordo, il primo canone è dovuto alla firma, e i successivi il primo giorno lavorativo del mese precedente a quello che coprono.

    3. 5.3

      Facoltativo

      Il locatore dichiara che l'immobile è stato locato con un contratto firmato nei cinque anni precedenti l'entrata in vigore della Lei n.º 56/2023 del 6 ottobre, il cui ultimo canone era Ultimo canone e data della locazione precedente, e che il canone iniziale rispetta il limite dell'articolo 34 di tale legge.

      La mantenga solo se il tetto del 2% si applica a questa abitazione. Il tetto è l'ultimo canone più il 2%. Verifichi con un avvocato.

  6. 6.Aggiornamento del canone

    1. 6.1

      Il canone è aggiornato ogni anno in base al coefficiente di aggiornamento pubblicato ai sensi dell'articolo 24 del NRAU. Il primo aggiornamento può essere richiesto un anno dopo l'inizio della locazione, e ciascuno dei successivi un anno dopo l'aggiornamento precedente, mediante comunicazione scritta del locatore con almeno 30 giorni di anticipo, che indica il coefficiente e il nuovo canone.

      Il coefficiente è 1,0224 per il 2026 e 1,0256 per il 2027. Un aggiornamento non effettuato può essere applicato dopo solo entro 3 anni.

  7. 7.Oneri e spese

    1. 7.1

      Il conduttore paga le spese correnti per beni e servizi forniti all'immobile, in particolare Spese a carico del conduttore, e stipulerà tali contratti di fornitura a proprio nome.

    2. 7.2

      Spese condominiali: Chi paga le spese condominiali.

      Senza accordo, il locatore paga l'amministrazione, la manutenzione e l'uso delle parti comuni. Una somma mensile fissa a carico del conduttore si salda ogni 6 mesi.

  8. 8.Cauzione e canone anticipato

    1. 8.1

      A garanzia dell'adempimento dei propri obblighi, il conduttore versa al locatore alla firma Deposito euro a titolo di cauzione, che non può superare due mensilità di canone.

      Non oltre 2 mensilità.

    2. 8.2

      La cauzione è restituita al conduttore dopo la riconsegna dell'immobile, dedotte le somme dovute e il costo di riparazione dei danni provati eccedenti l'usura derivante da un uso diligente.

      La legge non fissa un termine per restituire il deposito. Ne concordi uno qui se lo desidera, per esempio 30 giorni.

    3. 8.3

      Facoltativo

      Il conduttore paga inoltre Canone pagato in anticipo di canone in anticipo.

      Non oltre 2 mesi, e solo con accordo scritto.

  9. 9.Fideiussione

    1. 9.1

      Facoltativo

      Nome, documento, NIF e indirizzo del garante, di seguito "il fideiussore", si costituisce fideiussore e principale pagatore di tutti gli obblighi del conduttore derivanti dal presente contratto e dai suoi rinnovi, e rinuncia al diritto di esigere che il locatore escuta prima il conduttore.

      Se il conduttore non sana un ritardo di pagamento entro 8 giorni, il locatore deve avvisare il garante nei 90 giorni successivi prima di rivalersi sul garante.

  10. 10.Lavori e manutenzione

    1. 10.1

      Il locatore esegue i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria richiesti dalla legge o dalla destinazione della locazione.

    2. 10.2

      Il conduttore può eseguire lavori nell'immobile solo con l'autorizzazione scritta del locatore, salvo le riparazioni urgenti consentite dalla legge. Le piccole modifiche necessarie al comfort del conduttore sono ripristinate dal conduttore prima della riconsegna dell'immobile.

    3. 10.3

      Il conduttore deve informare immediatamente il locatore di ogni difetto dell'immobile e consentirgli di ispezionarlo, in una data e a un'ora concordate in anticipo.

  11. 11.Sublocazione e cessione

    1. 11.1

      Il conduttore non può sublocare, cedere o dare in comodato l'immobile, in tutto o in parte, né cedere la propria posizione contrattuale, senza l'autorizzazione scritta del locatore.

      La sublocazione non autorizzata è un motivo per cui il locatore può porre fine alla locazione.

    2. 11.2

      Facoltativo

      Il conduttore si impegna a rispettare il regolamento condominiale, una copia del quale gli è consegnata ed è allegata al presente contratto.

      La mantenga per un appartamento in un edificio con regolamento condominiale.

  12. 12.Ritardo nel pagamento e risoluzione per inadempimento

    1. 12.1

      In caso di pagamento tardivo del canone, il locatore può esigere, oltre agli arretrati, un indennizzo del 20% della somma dovuta, salvo che il conduttore ponga fine al ritardo entro otto giorni dal suo inizio.

    2. 12.2

      Ciascuna parte può risolvere il contratto per inadempimento dell'altra ai sensi degli articoli 1083 e 1084 del Codice civile, in particolare il locatore se il canone è in arretrato di tre mesi o più, o se è pagato con oltre otto giorni di ritardo più di quattro volte in dodici mesi.

      Il diritto di sanare entro un mese (art. 1084(3)) copre solo il motivo di morosità di tre mesi, una volta per contratto.

  13. 13.Recesso del conduttore

    1. 13.1

      Il conduttore può opporsi al rinnovo del contratto mediante comunicazione al locatore almeno 120 giorni, 90 giorni o 60 giorni prima della scadenza, a seconda che la durata sia di sei anni o più, da uno a sei anni, o da sei mesi a un anno.

    2. 13.2

      Trascorso un terzo della durata iniziale o del rinnovo, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento mediante comunicazione al locatore almeno 120 giorni prima della data di cessazione prevista, o 60 giorni se la durata è inferiore a un anno. La comunicazione ha effetto alla fine di un mese civile.

      Se il conduttore dà un preavviso ridotto, deve il canone per il periodo mancante, salvo disoccupazione involontaria, inabilità permanente al lavoro o morte.

  14. 14.Restituzione dell'immobile

    1. 14.1

      Alla fine della locazione, il conduttore restituisce l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, come risulta dal verbale sullo stato allegato, salvo l'usura derivante da un uso diligente, e riconsegna tutte le chiavi.

    2. 14.2

      Nei tre mesi precedenti il trasloco, il conduttore deve mostrare l'immobile ai potenziali conduttori, in orari concordati con il locatore.

      Senza accordo, la legge fissa i giorni feriali dalle 17:30 alle 19:30 e i fine settimana dalle 15:00 alle 19:00.

  15. 15.Comunicazioni

    1. 15.1

      Le comunicazioni relative alla cessazione del contratto, all'aggiornamento del canone e ai lavori sono fatte con un documento scritto firmato dal mittente, inviato con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o consegnato a mano contro una copia firmata con annotazione del ricevimento.

    2. 15.2

      Ai fini delle comunicazioni, le parti convengono Indirizzo del locatore per le comunicazioni come indirizzo del locatore e Indirizzo del conduttore per le comunicazioni come indirizzo del conduttore.

      Di solito l'abitazione locata. Un indirizzo concordato consente al locatore di inviare con raccomandata una risoluzione per morosità. Comunichi per iscritto ogni cambio di indirizzo.

  16. 16.Comunicazione all'autorità fiscale

    1. 16.1

      Il locatore comunica il presente contratto all'Autorità tributaria e doganale entro la fine del mese successivo al suo inizio e paga l'imposta di bollo dovuta, e consegna al conduttore una copia della ricevuta.

      Il locatore deve comunicare anche ogni modifica e la fine del contratto. Se il locatore omette la comunicazione, può farla il conduttore.

  17. 17.Allegati e firme

    1. 17.1

      I seguenti documenti, firmati dalle parti, fanno parte del presente contratto: il verbale sullo stato e di consegna, che descrive lo stato dell'immobile; l'inventario dei mobili, se esiste; il regolamento condominiale, se esiste; e il certificato energetico.

    2. 17.2

      Fatto a Luogo della firma, il Data della firma, in tanti originali quante sono le parti, tutti di pari valore. Firma del locatore. Firma del conduttore. Firma del fideiussore, se presente.

Formalità

  1. Rediga il contratto per iscritto, con un originale per ciascuna parte. Tutte le parti firmano ogni pagina.
  2. Indichi i nomi delle parti, i loro numeri civili e fiscali, l'indirizzo del locatore, l'immobile, il suo uso, la sua licenza di uso, il canone e la data.
  3. Alleghi una descrizione firmata dello stato dell'abitazione (il verbale di stato). Senza di essa, la legge presume che il conduttore abbia ricevuto l'abitazione in buono stato.
  4. Serve il consenso del coniuge del locatore, salvo separazione dei beni (art. 1682-A). Casa familiare: entrambi i coniugi devono consentire alla cessazione (art. 1682-B).
  5. Il locatore comunica il contratto all'autorità fiscale (AT) sul Portal das Finanças entro la fine del mese successivo all'inizio. In mancanza, può farlo il conduttore.
  6. Non serve il notaio. Un contratto non registrato non può vincolare i terzi per più di 6 anni (CRP art. 5(5)).
  7. Il Portogallo non ha un modello ufficiale generale di locazione. L'IHRU, l'istituto pubblico per l'edilizia abitativa, ha pubblicato modelli per il suo programma di canone accessibile (PAA).
  8. Il Decreto-Lei n.º 97/2026 ha sostituito il PAA con l'RSAA dal 1 settembre 2026.

Errori frequenti

  • Chiedere un deposito superiore a 2 mensilità, o più di 2 mensilità di canone anticipato. La legge vigente limita entrambi.
  • Locare un'abitazione senza la licenza di uso dove è richiesta. I tribunali divergono sulla nullità del contratto in tal caso (DL 160/2006, art. 5).
  • Scrivere una durata inferiore a 1 anno per un'abitazione permanente. La legge la estende a 1 anno.
  • Opporsi al primo rinnovo prima di 3 anni dalla firma. La disdetta non ha effetto fino ad allora, salvo che il locatore o un figlio abbia bisogno dell'abitazione.
  • Omettere il verbale di stato. Senza di esso, si presume che il conduttore abbia ricevuto l'abitazione in buono stato e il locatore non può provare i danni.
  • Non comunicare il contratto all'AT entro la fine del mese successivo all'inizio. Il locatore viola un obbligo fiscale, e il conduttore può allora comunicare il contratto da solo.
  • Fissare un nuovo canone superiore di oltre il 2% all'ultimo canone dell'abitazione, dove si applica il tetto Mais Habitação (Lei n.º 56/2023).
  • Inviare disdette o aggiornamenti del canone solo per email o messaggio. Il NRAU richiede una lettera firmata con raccomandata o a mano.

Base giuridica

Fonti

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