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Modello di contratto preliminare di compravendita (Portogallo)

Contratto preliminare di compravendita (CPCV)Contrato-promessa de compra e venda (CPCV)

La promessa vincolante con cui il venditore si impegna a vendere e l'acquirente si impegna a comprare un edificio o un appartamento, con il prezzo, la caparra (sinal), le condizioni e il termine per l'atto. L'acquirente inadempiente perde il sinal, il venditore inadempiente lo restituisce al doppio.

Lo usi dopo che il venditore ha accettato la Sua offerta e dopo aver verificato il certificato del registro immobiliare, l'estratto del catasto fiscale, l'attestato energetico e, per un appartamento, la dichiarazione dei debiti condominiali. Il CPCV non è obbligatorio. Questo modello riguarda un edificio o un appartamento esistente, venduto da privati, senza efficacia reale (eficácia real). Un CPCV con efficacia reale vincola i terzi, ma deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e registrato. Chieda a un avvocato o a un solicitador quella versione, oppure un contratto per un immobile in costruzione o per un venditore che è una società.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese (Portogallo continentale, Azzorre e Madeira)
Forma
Documento scritto firmato da entrambe le parti per una promessa bilaterale (Código Civil, art. 410(2)).
Edificio o appartamento
Firme riconosciute di persona, con certificazione dell'esistenza di una licenza di uso o di costruzione (art. 410(3)).
Chi riconosce le firme
Notaio, avvocato, solicitador, conservatore o camera di commercio (Decreto-Lei n.º 76-A/2006, art. 38).
Somma versata dall'acquirente
Si presume sia un sinal, anche se chiamato anticipo sul prezzo (art. 441).
Inadempimento dell'acquirente
Il venditore trattiene il sinal (art. 442(2)).
Inadempimento del venditore
L'acquirente può chiedere il doppio del sinal, o chiedere al giudice di ordinare la vendita (artt. 442(2) e (3), 830).
Esecuzione in forma specifica
Non può essere esclusa per contratto per un edificio o un appartamento (art. 830(3)).
IMT al CPCV
Dovuta se l'acquirente prende possesso (salvo la propria abitazione permanente) o può cedere la posizione (CIMT, art. 2(2)(a), (3)).
Vendita definitiva
Atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 875).
Acquirente non residente
IMT fissa del 7,5% su un'abitazione, salvo che si applichi un'eccezione dell'art. 17(10) del CIMT (DL 97/2026, art. 6).
Rimborso dell'IMT
Rimborso se l'acquirente diventa residente entro 2 anni, o loca a un canone moderato entro 6 mesi. Richiesta entro 6 mesi (art. 17(12)).
Titolo urbano all'atto
Dal 3 agosto 2026 l'atto deve indicare se esiste, altrimenti la vendita può essere annullata (RJUE art. 4.º-A(14), Decreto-Lei n.º 108/2026).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in portoghese. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto preliminare di compravendita (CPCV)

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Prima parte: Nome completo del venditore, titolare di Documento d'identità e numero del venditore, codice fiscale (NIF) Codice fiscale (NIF) del venditore, Stato civile del venditore, residente in Indirizzo del venditore, di seguito "il promittente venditore".

      Elenchi ogni proprietario iscritto. Se un venditore è coniugato, aggiunga il regime patrimoniale e il nome del coniuge. Anche il coniuge deve firmare o dare il consenso per iscritto.

    2. 1.2

      Seconda parte: Nome completo dell'acquirente, titolare di Documento d'identità e numero dell'acquirente, codice fiscale (NIF) Codice fiscale (NIF) dell'acquirente, Stato civile e regime dell'acquirente, residente in Indirizzo dell'acquirente, di seguito "il promittente acquirente".

      Elenchi ogni acquirente, con lo stato civile e il regime patrimoniale di ciascuno.

    3. 1.3

      Le parti concludono il presente contratto preliminare di compravendita (CPCV), disciplinato dalle clausole seguenti.

  2. 2.Identificazione dell'immobile

    1. 2.1

      Il promittente venditore è proprietario e legittimo possessore di Tipo di immobile, sito in Indirizzo completo dell'immobile, parrocchia civile (freguesia) e comune di Parrocchia civile (freguesia) e comune, descritto presso Ufficio del registro e numero di descrizione e iscritto nel registro fiscale urbano all'articolo Articolo del catasto fiscale (artigo matricial) (artigo matricial).

      Copi i dati del registro dalla certidão permanente e l'articolo fiscale dalla caderneta predial.

    2. 2.2

      L'immobile dispone della licenza di utilizzo Licenza di uso e del certificato energetico Numero e classe dell'attestato energetico.

      Indichi il numero della licenza, la data e il comune che l'ha rilasciata. Per un edificio anteriore al 7 agosto 1951, scriva che non serve alcuna licenza.

  3. 3.Oggetto

    1. 3.1

      Con il presente contratto, il promittente venditore promette di vendere al promittente acquirente, e il promittente acquirente promette di acquistare dal venditore, l'immobile identificato nella clausola precedente, libero da qualsiasi onere, gravame o passività e libero da persone e cose.

  4. 4.Prezzo e pagamento

    1. 4.1

      Il prezzo di vendita è di Prezzo in euro, in cifre euro (Prezzo in lettere, in portoghese euro).

    2. 4.2

      Alla firma del presente contratto, il promittente acquirente versa al promittente venditore Sinal versato alla firma euro a titolo di caparra (sinal) e acconto sul prezzo, mediante bonifico bancario, di cui il promittente venditore rilascia ricevuta.

      Paghi con bonifico su un conto intestato al proprietario iscritto, così il pagamento è facile da provare.

    3. 4.3

      Facoltativo

      Entro il Data del sinal aggiuntivo, il promittente acquirente versa al promittente venditore Sinal aggiuntivo (reforço) euro a titolo di integrazione della caparra (reforço de sinal).

      La mantenga solo se le parti concordano un secondo pagamento prima dell'atto. È anch'esso un sinal.

    4. 4.4

      Il saldo del prezzo, pari a Saldo da pagare all'atto euro, è pagato alla firma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata di compravendita.

  5. 5.Regole sulla caparra

    1. 5.1

      Tutte le somme versate dal promittente acquirente costituiscono caparra (sinal) ai sensi degli articoli 441 e 442 del Codice civile e sono imputate al prezzo alla data dell'atto.

    2. 5.2

      Se il promittente acquirente non adempie definitivamente al contratto per una causa a lui imputabile, il promittente venditore trattiene le somme ricevute. Se l'inadempimento definitivo è imputabile al promittente venditore, il promittente acquirente ha diritto di esigere il doppio di quanto ha versato.

      Ripete la regola legale dell'articolo 442. Salvo diverso accordo, non è dovuto alcun altro risarcimento in aggiunta.

  6. 6.Condizione del mutuo

    1. 6.1

      Facoltativo

      Il promittente acquirente chiederà un mutuo ipotecario non superiore a Importo massimo del mutuo euro. Se, entro il Data entro cui il mutuo deve essere approvato, ogni istituto a cui il promittente acquirente si è rivolto in buona fede rifiuta il mutuo, ciascuna parte può risolvere il presente contratto con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, e la caparra è restituita nel suo importo semplice.

      La mantenga ogni volta che Le serve un mutuo. Chieda alla banca i rifiuti per iscritto come prova.

  7. 7.Dichiarazioni del venditore

    1. 7.1

      Il promittente venditore dichiara che l'immobile non è soggetto ad alcun onere, gravame, pignoramento, locazione o diritto di terzi, eccetto Gravami iscritti da cancellare, che si impegna a cancellare a proprie spese entro la data dell'atto.

      Un'ipoteca di solito si estingue con il prezzo all'atto. La banca del venditore rilascia poi il documento di cancellazione (distrate).

    2. 7.2

      Il promittente venditore dichiara inoltre che non vi sono debiti verso il condominio, per l'imposta municipale sugli immobili (IMI) o verso i fornitori di acqua, elettricità e gas, e che consegnerà all'atto la dichiarazione dell'amministratore del condominio prevista dall'articolo 1424-A del Codice civile.

      Elimini la parte sul condominio per una casa che non è in condominio.

  8. 8.Atto di vendita

    1. 8.1

      L'atto pubblico o la scrittura privata autenticata di compravendita è firmato entro il Ultima data per l'atto. Il promittente acquirente lo fissa e comunica al promittente venditore, con almeno 15 giorni di preavviso, la data, l'ora e il luogo, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o via e-mail con conferma di lettura.

    2. 8.2

      Il promittente venditore consegna al promittente acquirente, almeno 10 giorni prima della data dell'atto, ogni documento necessario per l'atto che dipende da lui.

  9. 9.Inadempimento

    1. 9.1

      Se una delle parti non si presenta all'atto alla data fissata, tale parte è in mora. Se la parte inadempiente non firma l'atto entro un termine supplementare di Giorni di diffida finale prima dell'inadempimento giorni fissato dall'altra parte con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inadempimento è definitivo ai fini della clausola sulla caparra.

    2. 9.2

      In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere l'esecuzione specifica del presente contratto ai sensi dell'articolo 830 del Codice civile.

      Per un edificio o un appartamento la legge non permette alle parti di escludere l'esecuzione in forma specifica. Una sentenza sostituisce allora la firma mancante.

  10. 10.Consegna dell'immobile

    1. 10.1

      L'immobile e le sue chiavi sono consegnati al promittente acquirente alla firma dell'atto.

      Il possesso prima dell'atto rende subito dovuta l'IMT, salvo che l'abitazione sia la residenza permanente dell'acquirente.

  11. 11.Spese e imposte

    1. 11.1

      Il promittente acquirente paga l'imposta sul trasferimento di immobili (IMT), l'imposta di bollo e le spese dell'atto e della registrazione dell'acquisto. Il promittente venditore paga le spese di cancellazione di oneri e gravami e di ottenimento dei documenti dell'immobile.

      L'IMT e l'imposta di bollo vanno pagate prima dell'atto. Il notaio, l'avvocato o lo sportello Casa Pronta controlla le ricevute.

  12. 12.Cessione

    1. 12.1

      Nessuna delle parti può cedere la propria posizione contrattuale senza il consenso scritto dell'altra.

      Una clausola che consente all'acquirente di cedere il contratto rende l'IMT dovuta alla firma del CPCV.

  13. 13.Comunicazioni

    1. 13.1

      Le comunicazioni tra le parti relative al presente contratto sono fatte per iscritto agli indirizzi indicati all'inizio, salvo che una parte comunichi per iscritto un nuovo indirizzo.

  14. 14.Formalità

    1. 14.1

      Le firme delle parti sono autenticate di persona, con la certificazione dell'esistenza della licenza di utilizzo, ai sensi dell'articolo 410(3) del Codice civile.

  15. 15.Firme

    1. 15.1

      Fatto a Luogo della firma, il Data della firma, in due originali di pari valore, uno per ciascuna parte. Firma del promittente venditore e, se del caso, del coniuge. Firma del promittente acquirente.

      Firmi davanti alla persona che riconosce le firme. Questa aggiunge a ogni originale il riconoscimento e la certificazione della licenza.

Formalità

  1. Rediga il CPCV per iscritto. Entrambe le parti lo firmano e ciascuna conserva un originale. Un CPCV senza efficacia reale non si registra.
  2. Per un edificio o un appartamento, un notaio, un avvocato, un solicitador, un conservatore o una camera di commercio riconosce le firme di persona (reconhecimento presencial).
  3. Questa persona certifica anche che esiste una licenza di uso o di costruzione (art. 410(3)).
  4. Se mancano questi passaggi, l'acquirente può invocare il vizio. Il venditore può invocarlo solo se l'acquirente l'ha causato.
  5. L'IMT diventa dovuta al CPCV se l'acquirente prende possesso, salvo che l'abitazione sia la residenza permanente dell'acquirente.
  6. L'IMT è sempre dovuta al CPCV se il CPCV consente all'acquirente di cedere la posizione a un terzo.
  7. Dal 1 gennaio 2024 l'atto non richiede più la prova della licenza di uso né la scheda tecnica dell'abitazione. Il testo del Codice civile sul CPCV rinvia ancora alla licenza.
  8. Dal 3 agosto 2026 l'atto deve indicare se l'immobile ha il titolo urbano, oppure che il venditore dichiara di non averlo. Altrimenti la vendita può essere annullata.

Errori frequenti

  • Firmare senza il riconoscimento di persona delle firme. L'acquirente può poi usare il vizio per sciogliersi dal contratto e il venditore perde certezza.
  • Versare il sinal prima di leggere la visura del registro immobiliare. Un'ipoteca, un pignoramento (penhora) o un proprietario iscritto diverso possono bloccare l'atto.
  • Prendere le chiavi prima dell'atto. L'IMT diventa dovuta in anticipo, salvo che sia la Sua residenza permanente, e Lei sopporta il rischio di un immobile non Suo.
  • Aggiungere una clausola che consente all'acquirente di cedere il contratto a un altro. Rende l'IMT dovuta al CPCV.
  • Trattare una data d'atto mancata come inadempimento definitivo. Di solito è solo un ritardo. Invii una diffida scritta con un termine finale prima di trattenere o chiedere il sinal.
  • Dimenticare il coniuge del venditore. La vendita richiede il suo consenso, salvo separazione dei beni, e la vendita della casa familiare lo richiede sempre.
  • Omettere la condizione del finanziamento quando serve un mutuo. Senza di essa, un mutuo rifiutato non La libera e Lei può perdere il sinal.

Base giuridica

Fonti

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