Logo One Place - Motore di ricerca immobiliare basato sull'IA

Lista di controllo prima dell'acquisto (Portogallo)

Checklist di due diligence per l'acquirenteLista de verificação antes da compra de imóvel

I documenti e le verifiche che l'acquirente deve completare prima di versare un sinal con un CPCV: proprietà e gravami nel registro immobiliare, catasto fiscale, licenze urbanistiche e di uso, attestato energetico, debiti condominiali, inquilini e diritti di prelazione, e imposte dovute prima dell'atto.

La usi dalla prima visita seria fino al CPCV. Chieda ogni documento al venditore o all'agente, e ordini Lei stesso online il certificato del registro immobiliare. Ripeta la verifica del registro immobiliare poco prima dell'atto, perché nel frattempo può essere iscritta una nuova ipoteca o un pignoramento.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese (Portogallo continentale, Azzorre e Madeira). Le aliquote IMT sono diverse nelle regioni autonome.
Imposta di bollo sull'acquisto
0,8% del valore più alto tra il prezzo e il valore fiscale, pagato prima dell'atto.
Dichiarazione dei debiti condominiali
L'amministratore la rilascia entro 10 giorni dalla richiesta (Código Civil, art. 1424-A).
Atto senza la dichiarazione dei debiti
Ammesso solo se l'acquirente vi rinuncia e si assume i debiti condominiali del venditore (art. 1424-A).
Licenza di uso all'atto
Non va più esibita dal 1 gennaio 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024).
Titolo urbano all'atto
Dal 3 agosto 2026 l'atto deve indicare se il titolo urbano esiste, altrimenti la vendita può essere annullata (Decreto-Lei n.º 108/2026).
Prelazione del conduttore
Un conduttore da più di 2 anni può eguagliare l'offerta. Il venditore scrive con lettera raccomandata e il conduttore ha 30 giorni per rispondere (art. 1091).
Attestato energetico
Obbligatorio per una vendita o una locazione. Ogni annuncio deve indicare la classe energetica (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, artt. 18(1)(e), 22(3) e 32).
IMT Jovem
Gli acquirenti di 35 anni o meno, che comprano la prima abitazione permanente, possono essere esenti da IMT e imposta di bollo (Decreto-Lei n.º 48-A/2024).
Acquirente non residente
IMT fisso del 7,5% su un'abitazione, senza esenzione né riduzione, salvo che si applichi un'eccezione dell'art. 17(10) del CIMT (Decreto-Lei n.º 97/2026).
Rimborso dell'IMT
Se l'acquirente diventa residente fiscale entro 2 anni o loca a un canone moderato, l'autorità fiscale rimborsa la differenza (art. 17(10)-(12)).
Costo di Casa Pronta
375 euro per un atto di registrazione, 700 euro per più di uno, più 50 euro per ogni immobile in più.

La lista di controllo

Venditore, titolo e proprietà

Catasto fiscale e imposte sull'immobile

Urbanistica, licenze e stato dell'immobile

  • Licenza di uso, o prova che l'edificio è anteriore al 7 agosto 1951Licença ou autorização de utilização

    Mostra che l'edificio può essere abitato. L'atto non la richiede più. Le banche di solito la chiedono e senza di essa non si può locare.

  • Scheda tecnica dell'abitazione, per edifici costruiti, ricostruiti, ampliati o modificati dopo il 30 marzo 2004Ficha técnica da habitação

    Descrive la costruzione, i materiali e le dotazioni dell'abitazione.

  • Informazioni urbanistiche del comunePlano Diretor Municipal, informação prévia, processo de obras

    Verifichi che l'edificio corrisponda ai progetti approvati, che non pendano ordini di demolizione o di regolarizzazione e che cosa consente la zonizzazione nei dintorni.

  • Attestato energeticoCertificado energético (SCE)

    Il venditore deve averlo per commercializzare l'abitazione e l'annuncio deve indicare la classe energetica. Indica anche i probabili costi energetici.

  • Perizia indipendente dell'edificioVistoria técnica

    Nessuna legge la impone. Una perizia trova umidità, crepe strutturali, infiltrazioni dal tetto e impianti elettrici vecchi prima che Lei accetti il prezzo.

  • Per un terreno rustico, l'identificazione catastale o georeferenziataBalcão Único do Prédio (BUPi), cadastro

    I confini rustici sono spesso incerti. Il BUPi identifica e mappa il terreno.

Condominio (appartamenti e unità in un edificio condiviso)

  • Dichiarazione delle spese e dei debiti condominialiDeclaração de encargos e dívidas ao condomínio (art. 1424.º-A do Código Civil)

    Elenca le spese in corso ed eventuali debiti. L'amministratore la rilascia entro 10 giorni dalla richiesta del venditore.

  • Atto costitutivo della proprietà orizzontale e regolamento condominialeTítulo constitutivo da propriedade horizontal e regulamento do condomínio

    Fissano l'uso di ogni unità, la quota delle spese comuni ed eventuali limiti alle locazioni brevi o ai lavori.

  • Verbali delle ultime assemblee dei condòminiAtas das assembleias de condóminos

    Mostrano i lavori approvati e le spese aggiuntive che pagherà il nuovo proprietario.

Occupazione e diritti di prelazione

Imposte e costi di chiusura

Formalità

Una lista di due diligence è per natura una checklist. Il notaio, l'avvocato, il solicitador o lo sportello Casa Pronta controlla i documenti all'atto, ma l'acquirente versa il sinal prima, al CPCV.

  1. Per acquistare serve un codice fiscale portoghese (NIF).
  2. La visura del registro immobiliare (certidão permanente do registo predial) e l'estratto del catasto fiscale (caderneta predial) sono disponibili online.
  3. La vendita avviene con atto pubblico, con scrittura privata autenticata o presso uno sportello Casa Pronta.
  4. Prima dell'atto, l'acquirente paga l'IMT e l'imposta di bollo dello 0,8% sul valore più alto tra il prezzo e il valore fiscale.
  5. Dal 1 gennaio 2024 l'atto non richiede più la prova della licenza di uso né la scheda tecnica dell'abitazione (ficha técnica de habitação). L'acquirente deve verificarle.
  6. Dal 3 agosto 2026 l'atto deve indicare se il titolo urbano è stato esibito, oppure se il venditore dichiara di averlo o di non averlo.
  7. L'atto registra la dichiarazione del venditore. Non prova che l'edificio sia legittimo.
  8. Dopo l'atto, l'acquisto deve essere registrato. Di solito se ne occupa il notaio, l'avvocato o lo sportello Casa Pronta.

Errori frequenti

  • Fidarsi del riassunto dell'agente invece della certidão permanente. Solo il registro immobiliare mostra il proprietario iscritto, le ipoteche e i pignoramenti.
  • Credere che l'atto verifichi la situazione urbanistica. Registra solo ciò che il venditore esibisce o dichiara, quindi un ampliamento o un cambio d'uso abusivo può passare a Lei.
  • Non confrontare nulla. Verifichi che le superfici e la descrizione coincidano tra il registro immobiliare, la caderneta predial e l'immobile visitato.
  • Ignorare i lavori condominiali approvati ma non ancora addebitati. Legga i verbali recenti delle assemblee dei condòmini.
  • Comprare un immobile locato senza leggere il contratto. La locazione continua dopo la vendita e un conduttore di lunga data può far valere la prelazione.
  • Prendere le chiavi in base al CPCV. L'IMT diventa dovuto in anticipo, salvo che l'abitazione sia la Sua residenza permanente.

Base giuridica

Fonti

Descriva la casa che cerca