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Modello di contratto di locazione abitativa (Polonia)

Contratto di locazione abitativa a tempo determinato di un appartamentoUmowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony

Una locazione a tempo determinato di un appartamento o di una casa come abitazione del conduttore, ai sensi del Codice civile e della legge del 2001 sulla tutela dei conduttori. Fissa le parti, l'appartamento, la durata, il canone e le utenze, il deposito, il verbale di consegna, le riparazioni, gli aumenti del canone e i casi in cui ciascuna parte può sciogliere anticipatamente il contratto.

Lo usi quando un proprietario privato dà in locazione un appartamento o una casa a un conduttore che ci abiterà. È una locazione ordinaria (najem). Non lo usi per brevi soggiorni di vacanza, per una locazione occasionale (najem okazjonalny) o per una locazione istituzionale (najem instytucjonalny): queste richiedono la sottomissione notarile del conduttore allo sfratto e altri allegati. Lo Stato non pubblica alcun modello di contratto. Molte tutele della legge del 2001 sono imperative, quindi una clausola che dà al locatore più diritti di quanto la legge consenta non ha effetto.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Intero Paese
Limite del deposito
12 mensilità di canone alla firma (legge sulla tutela dei conduttori art. 6 ust. 1). 6 per una locazione occasionale o istituzionale (art. 19a ust. 4, 19f ust. 5).
Restituzione del deposito
Entro 1 mese dallo sgombero del conduttore, al netto delle pretese del locatore e non meno della somma versata (art. 6 ust. 3 e 4).
Aumento del canone
Per iscritto, con preavviso di 3 mesi fino alla fine di un mese di calendario, al massimo una volta ogni 6 mesi (art. 8a ust. 1-3, art. 9 ust. 1b).
Aumento oltre il 3% del valore
Entro 2 mesi dalla comunicazione, il conduttore può impugnare in giudizio un aumento che porta il canone annuo oltre il 3% del valore di ricostruzione (art. 8a ust. 5).
Oneri oltre il canone
Solo gli oneri che non dipendono dal proprietario: energia, gas, acqua, fognatura e rifiuti (art. 2 ust. 1 pkt 8, art. 9 ust. 5).
Disdetta del locatore
Solo per i motivi dell'art. 11, per iscritto, con indicazione del motivo.
Disdetta per morosità
Dopo 3 periodi interi di morosità, un avvertimento scritto e un mese in più per pagare: preavviso di 1 mese fino alla fine di un mese.
Locazione a tempo determinato
Disdetta anticipata solo nei casi elencati nel contratto (Codice civile art. 673 § 3) o previsti dalla legge, come i difetti che minacciano la salute (art. 682).
Locazione a tempo indeterminato, canone mensile
3 mesi fino alla fine di un mese di calendario (Codice civile art. 688). Gli autori giuridici discutono se un contratto possa abbreviarlo. Non faccia affidamento su questo.
Divieto di sfratto in inverno
Gli ordini giudiziari di sfratto non vengono eseguiti dal 1 novembre al 31 marzo, salvo che la persona abbia un alloggio dove trasferirsi, con eccezioni (art. 16 e 17).
Imposta sul reddito del locatore
Aliquota forfettaria dell'8,5% del canone fino a 100.000 PLN all'anno, del 12,5% oltre (legge sull'imposta forfettaria art. 12 ust. 1 pkt 4).
Pretese dopo la restituzione
Le pretese per danni all'appartamento e per il rimborso delle spese del conduttore si prescrivono 1 anno dopo la restituzione dell'appartamento (Codice civile art. 677).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in polacco. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di locazione abitativa a tempo determinato di un appartamento

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Contratto di locazione concluso a Luogo della firma il Data della firma tra Locatore, di seguito il "Locatore", e Conduttore, di seguito il "Conduttore".

      Indichi nome, numero del documento, indirizzo ed email di ogni proprietario e conduttore. Il coniuge di un conduttore è per legge anch'esso conduttore della casa familiare (Codice civile art. 680¹).

  2. 2.Locali

    1. 2.1

      Il Locatore dichiara di essere proprietario dell'appartamento sito in Indirizzo dell'appartamento, con una superficie utile di Superficie utile m², composto da Locali, per il quale è tenuto il registro fondiario n. Numero del registro fondiario, di seguito l'"Appartamento".

      Un conduttore può verificare online il proprietario nel registro fondiario. Chieda al locatore il numero del registro. Un diritto cooperativo può non averne.

    2. 2.2

      Il Locatore concede l'Appartamento in uso al Conduttore insieme alle dotazioni elencate in Allegato con l'elenco di mobili e attrezzature, e il Conduttore si impegna a pagare al Locatore il canone convenuto.

  3. 3.Uso dell'Appartamento

    1. 3.1

      L'Appartamento sarà usato solo come abitazione del Conduttore e delle seguenti persone: Persone che vivranno con il conduttore.

      Gli adulti che vivono stabilmente con il conduttore rispondono in solido del canone per il periodo in cui vi abitano (Codice civile art. 688¹).

    2. 3.2

      Il Conduttore non può sublocare l'Appartamento né lasciarne usare a terzi, a titolo gratuito, tutto o parte, senza il consenso scritto del Locatore.

      Non occorre il consenso per una persona che il conduttore deve mantenere (art. 688²).

  4. 4.Durata

    1. 4.1

      La locazione è conclusa a tempo determinato dal Data di inizio della locazione al Data di fine della locazione.

      Se il conduttore resta con il consenso del locatore dopo la data di fine, si presume una locazione a tempo indeterminato (Codice civile art. 674). Firmi in tempo un nuovo contratto.

  5. 5.Canone

    1. 5.1

      Il Conduttore pagherà al Locatore un canone di PLN Canone mensile in PLN al mese, in anticipo, entro il giorno Giorno del mese entro cui si paga il canone di ogni mese, mediante bonifico sul conto bancario del Locatore n. Numero del conto bancario del locatore.

      Includa nel canone gli oneri del proprietario verso la comunità dei condomini. Per il Codice civile, in via predefinita il pagamento è anticipato entro il 10 del mese.

    2. 5.2

      Il canone copre gli oneri che il Locatore paga alla comunità dei proprietari o alla cooperativa e l'imposta immobiliare.

      Oltre al canone, il locatore può addebitare solo i costi che non dipendono dal proprietario (art. 9 ust. 5 della legge del 2001).

  6. 6.Spese per le utenze

    1. 6.1

      Oltre al canone, il Conduttore paga la fornitura di energia, gas e acqua all'Appartamento e la fognatura e la raccolta dei rifiuti, come segue: Utenze pagate dal conduttore e come. Il Locatore riscuote tali oneri solo se il Conduttore non ha un contratto diretto con il fornitore, e li regola in base al consumo effettivo.

      Ad esempio l'elettricità con contratto proprio del conduttore, e acqua e riscaldamento come acconti mensili conguagliati ogni anno.

  7. 7.Aumento del canone

    1. 7.1

      Il Locatore può aumentare il canone comunicando per iscritto la modifica con un termine di preavviso di tre mesi, con effetto alla fine di un mese civile. Il canone non può essere aumentato più spesso di ogni 6 mesi.

      Entro 2 mesi dalla comunicazione, il conduttore può rifiutare per iscritto l'aumento. La locazione termina allora alla fine del preavviso (art. 8a ust. 4).

  8. 8.Cauzione

    1. 8.1

      Alla firma, il Conduttore versa al Locatore una cauzione (kaucja) di PLN Deposito (kaucja) in PLN a garanzia dei crediti del Locatore derivanti dal contratto di locazione.

      Al massimo 12 volte il canone mensile alla data della firma.

    2. 8.2

      La cauzione è restituita entro un mese dal giorno in cui l'Appartamento è liberato, dedotti i crediti del Locatore derivanti dal contratto, nell'importo fissato ai sensi dell'art. 6 ust. 3 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini, e non inferiore alla cauzione versata.

      Ai sensi dell'art. 6 ust. 3 il rimborso è pari al canone alla data del rimborso moltiplicato per il numero di mensilità di canone prese come deposito.

  9. 9.Consegna

    1. 9.1

      Prima della consegna dell'Appartamento, le parti firmeranno un verbale di consegna che registra lo stato tecnico dell'Appartamento, l'usura degli impianti e delle dotazioni, le letture dei contatori e il numero di chiavi. Il verbale è la base per la regolazione alla restituzione dell'Appartamento.

  10. 10.Riparazioni e manutenzione

    1. 10.1

      Il Locatore mantiene in efficienza gli impianti e le dotazioni dell'edificio, ripara e sostituisce gli impianti interni idrico, del gas, fognario, di riscaldamento centralizzato ed elettrico nella misura in cui non spettano al Conduttore, e sostituisce finestre e porte, pavimenti e intonaci.

    2. 10.2

      Il Conduttore mantiene l'Appartamento in un adeguato stato tecnico e igienico, esegue le piccole riparazioni e la manutenzione ordinaria, compresa la tinteggiatura, e informa tempestivamente il Locatore delle riparazioni a carico del Locatore.

      Segue la ripartizione predefinita degli art. 6a e 6b della legge del 2001 e dell'art. 681 del Codice civile. Un locatore e un conduttore privati possono concordare un'altra ripartizione (art. 6f).

    3. 10.3

      Il Conduttore può apportare migliorie all'Appartamento solo con il consenso del Locatore e in base a un accordo scritto che stabilisce come saranno regolate.

  11. 11.Accesso

    1. 11.1

      In una data concordata in anticipo, il Conduttore consentirà al Locatore l'accesso all'Appartamento per un'ispezione periodica del suo stato e delle sue dotazioni tecniche. In caso di emergenza che causa o minaccia danni, il Conduttore consentirà immediatamente l'accesso al Locatore.

  12. 12.Cessazione anticipata

    1. 12.1

      Il Conduttore può recedere dalla locazione prima della scadenza, con un termine di preavviso di Preavviso di recesso anticipato del conduttore, nei seguenti casi: Casi di recesso anticipato del conduttore.

      La Corte suprema ha accolto i "motivi importanti" come caso valido (III CZP 92/06), ma i casi elencati causano meno controversie.

    2. 12.2

      Il Locatore può recedere dalla locazione solo per i motivi dell'art. 11 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini, in particolare con un preavviso di almeno un mese con effetto alla fine di un mese civile se il Conduttore: nonostante una diffida scritta usa l'Appartamento in modo contrario al contratto o lo danneggia; è in arretrato con il canone o altri oneri per almeno tre periodi di pagamento completi nonostante una diffida scritta che preannuncia la disdetta e un ulteriore mese per pagare; oppure ha sublocato l'Appartamento o lo ha lasciato usare ad altri senza il consenso scritto del Locatore. La disdetta deve essere scritta, a pena di nullità, e deve indicare il motivo.

    3. 12.3

      Il Conduttore può recedere dalla locazione senza alcun termine di preavviso nei casi previsti dal Codice civile, in particolare se i difetti dell'Appartamento minacciano la salute del Conduttore o del suo nucleo familiare.

      Veda il Codice civile art. 664 § 2 e 682. Il locatore non può sciogliere senza preavviso una locazione di appartamento. L'art. 11 della legge del 2001 richiede almeno 1 mese di preavviso.

  13. 13.Restituzione dell'Appartamento

    1. 13.1

      Alla fine della locazione, il Conduttore libererà l'Appartamento e lo restituirà con le chiavi al Locatore in uno stato non peggiorato, tenuto conto dell'usura derivante dal corretto uso. Il Conduttore non è tenuto a rinnovare l'Appartamento né a pagare il valore degli accessori usurati dal corretto uso. Le parti firmeranno un verbale di consegna alla restituzione dell'Appartamento.

      La frase 2 deroga all'art. 6e della legge del 2001, come l'art. 6f consente per un appartamento fuori dal patrimonio abitativo pubblico. La cancelli per mantenere la regola legale.

  14. 14.Certificato di prestazione energetica

    1. 14.1

      Alla firma, il Locatore consegna al Conduttore una copia o una stampa del certificato di prestazione energetica dell'Appartamento.

      Il conduttore non può rinunciare a questo diritto (legge sull'energia art. 11 ust. 4).

  15. 15.Altre condizioni

    1. 15.1

      Altre condizioni

      Una clausola che dà al locatore più diritti di quanti ne consenta la legge del 2001 non ha effetto. Non aggiunga penali per la normale usura.

  16. 16.Disposizioni finali

    1. 16.1

      Le modifiche del contratto di locazione richiedono la forma scritta a pena di nullità. Per quanto non previsto si applicano il Codice civile e la legge sulla tutela dei diritti degli inquilini, sul patrimonio abitativo comunale e sulla modifica del Codice civile. Il contratto è redatto in due copie identiche, una per ciascuna parte.

  17. 17.Firme

    1. 17.1

      Locatore. Conduttore. Allegati: verbale di consegna, elenco delle dotazioni, copia del certificato di prestazione energetica.

Formalità

  1. Firmi per iscritto, una copia per parte.
  2. Una locazione di durata superiore a 1 anno che non è scritta si considera conclusa a tempo indeterminato (Codice civile art. 660).
  3. Una locazione di durata superiore a 10 anni diventa a tempo indeterminato dopo 10 anni (art. 661).
  4. Una locazione ordinaria non richiede registrazione presso alcuna autorità né imposta di bollo.
  5. Alla firma, il locatore consegna al conduttore una copia o una stampa dell'attestato di prestazione energetica.
  6. Prima della consegna, le parti firmano un verbale di consegna (protokół zdawczo-odbiorczy) sullo stato dell'appartamento.
  7. Se il locatore può vendere l'appartamento, dia al contratto una data certa (data pewna), ad esempio con annotazione del notaio. L'acquirente non potrà scioglierlo (art. 678 § 2).

Errori frequenti

  • Chiedere un deposito superiore a 12 mensilità di canone, o trattenerlo per più di 1 mese dopo la partenza del conduttore. Il rimborso aumenta se il canone è aumentato dopo la firma.
  • Addebitare spese diverse dal canone e dagli oneri che non dipendono dal proprietario. Includa nel canone gli oneri dell'edificio a carico del proprietario (zaliczki na rzecz wspólnoty).
  • Scrivere una clausola che consente al locatore di sciogliere il contratto a piacere. Non ha effetto: per un appartamento si applicano solo i motivi dell'art. 11 della legge del 2001.
  • Firmare una locazione a tempo determinato senza una clausola di recesso anticipato per il conduttore. Il conduttore resta allora vincolato fino alla fine del termine, salvo difetti gravi.
  • Saltare il verbale di consegna. Si presume che l'appartamento sia stato consegnato in buono stato (Codice civile art. 675 § 3). Ciò favorisce il locatore e ostacola le pretese di danni.
  • Entrare nell'appartamento senza l'accordo del conduttore. Fuori dai casi di emergenza, il locatore può ispezionare solo in una data concordata in anticipo (art. 10 della legge del 2001).
  • Aspettarsi uno sfratto rapido con una locazione ordinaria. Serve una sentenza e d'inverno può fermarsi. Una locazione occasionale (allegato notarile, comunicazione al fisco) è più rapida.
  • Trascurare l'effetto della clausola di restituzione. Per impostazione predefinita il conduttore tinteggia alla fine e paga gli accessori sanitari e da cucina usurati (art. 6e della legge del 2001).

Base giuridica

Fonti

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