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Modello di proposta d'acquisto (Polonia)

Proposta scritta di acquisto di un immobilePropozycja nabycia nieruchomości (oferta zakupu)

Una lettera firmata dall'acquirente al venditore o all'agente che indica il prezzo, il piano di pagamento, le condizioni e una data di validità. In Polonia non vincola nessuno a vendere o ad acquistare. Fissa i termini per il contratto preliminare e per l'atto notarile che seguono.

La usi dopo una visita, quando vuole mettere per iscritto il Suo prezzo e le Sue condizioni prima di negoziare il contratto preliminare (umowa przedwstępna). Il diritto polacco non la richiede. Un contratto che trasferisce un immobile, o che obbliga una parte a trasferirlo, è valido solo come atto notarile (Codice civile art. 158 e 73 § 2). Una lettera privata quindi non può trasferire l'immobile né obbligare qualcuno a trasferirlo. Un documento firmato che indica l'immobile e il prezzo potrebbe tuttavia essere interpretato come un contratto preliminare in forma scritta semplice, che dà diritto al risarcimento del danno (art. 389 e 390 § 1). Questo modello dichiara espressamente che non è né una proposta contrattuale né un contratto preliminare, così che nessuno lo consideri un contratto. Ha comunque un effetto giuridico: la parte che conduce le trattative in mala fede, per esempio senza alcuna intenzione di concludere il contratto, deve risarcire le perdite che l'altra parte ha subito confidando nella conclusione del contratto (art. 72 § 2).

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Intero Paese
Forma di una vendita vincolante
Solo atto notarile. Una vendita immobiliare conclusa senza di esso è nulla (Codice civile art. 158 e 73 § 2).
Effetto di questa lettera
Non vincolante. Le parti sono vincolate solo da un contratto preliminare o dall'atto di vendita.
Contratto preliminare
La forma scritta semplice dà solo il risarcimento (art. 390 § 1). Un atto notarile consente anche di agire in giudizio per il contratto definitivo (Codice civile art. 390).
Importo della caparra
La legge non fissa alcun importo.
Trattative in mala fede
La parte in colpa risarcisce le perdite subite dall'altra parte per aver contato sul contratto (Codice civile art. 72 § 2).
Imposta di trasferimento (PCC)
2% sulla vendita di un appartamento o di una casa non gravata da IVA. Una vendita esente da IVA la sconta comunque (legge PCC art. 2 pkt 4, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a).
Esenzione PCC prima casa
Ogni acquirente è una persona fisica che non ha mai avuto un appartamento, una casa o un diritto cooperativo su di essi (legge PCC art. 9 pkt 17).
Esenzione PCC e quote ereditate
Un acquirente che ha avuto solo una quota ereditata fino al 50% ha comunque diritto all'esenzione.
Acquirenti stranieri
Cittadini e società SEE e svizzeri non hanno bisogno di autorizzazione. Gli altri sì per terreni e case, salvo esenzione (legge del 24 marzo 1920, art. 1 e 8).
Appartamento acquistato da uno straniero
Un appartamento separato (samodzielny lokal mieszkalny) non richiede autorizzazione. La zona di confine non ha questa esenzione.

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in polacco. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Proposta scritta di acquisto di un immobile

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Io sottoscritto Nome e cognome dell'acquirente, titolare di Documento d'identità dell'acquirente, residente in Indirizzo dell'acquirente, di seguito l'"Acquirente", presento a Nome e cognome del venditore, di seguito il "Venditore", una proposta di acquisto dell'immobile descritto di seguito, alle condizioni seguenti.

      Elenchi ogni acquirente e ogni proprietario della sezione II del registro fondiario. Indichi se un acquirente coniugato acquista per il bene comune. Uno straniero indica passaporto e Paese.

  2. 2.Immobile

    1. 2.1

      La proposta riguarda Tipo di immobile sito in Indirizzo dell'immobile, con una superficie utile di Superficie utile m², per il quale il tribunale distrettuale competente tiene il registro fondiario n. Numero del registro fondiario, insieme ai seguenti beni: Elementi inclusi nel prezzo.

      Verifichi che il numero del registro corrisponda all'indirizzo e che il venditore sia il proprietario nella sezione II.

  3. 3.Prezzo

    1. 3.1

      L'Acquirente propone un prezzo di PLN Prezzo offerto in PLN, in cifre (in lettere: Prezzo offerto in lettere, in polacco zloty), che comprende l'immobile e tutti i beni sopra elencati.

      Se le cifre e le lettere differiscono, ne nasce una controversia. Scriva entrambe con cura.

  4. 4.Finanziamento

    1. 4.1

      L'Acquirente finanzierà l'acquisto con fondi propri per PLN Mezzi propri in PLN e un mutuo ipotecario di PLN Importo del mutuo ipotecario in PLN.

    2. 4.2

      Facoltativo

      L'Acquirente propone che le parti prevedano nel contratto preliminare che, se la banca rifiuta il mutuo per motivi indipendenti dalla volontà dell'Acquirente, la caparra (zadatek) sia restituita integralmente all'Acquirente.

      Cancelli questa clausola solo se paga interamente con mezzi propri.

  5. 5.Condizioni

    1. 5.1

      La proposta è subordinata al fatto che il giorno dell'atto di vendita: l'immobile sia libero da gravami, diritti e pretese di terzi, eccetto un'ipoteca estinta con il prezzo; nessuno vi risulti residente o lo occupi; il Venditore non abbia arretrati nei confronti della comunità dei proprietari o della cooperativa o dei fornitori di utenze; il Venditore consegni il certificato di prestazione energetica.

    2. 5.2

      La proposta è inoltre subordinata a un esito soddisfacente della verifica, da parte dell'Acquirente, dello stato giuridico e tecnico dell'immobile prima della firma del contratto preliminare.

  6. 6.Contratto preliminare e atto di vendita

    1. 6.1

      L'Acquirente propone di firmare il contratto preliminare in forma di atto notarile entro il Termine per il contratto preliminare e di versare, alla firma, una caparra (zadatek) di PLN Caparra (zadatek) in PLN, da imputare al prezzo.

      Un contratto preliminare notarile Le consente di agire in giudizio per la vendita e di iscrivere la Sua pretesa nel registro fondiario. La forma scritta semplice dà solo il risarcimento dei danni.

    2. 6.2

      L'atto di vendita sarà firmato in forma di atto notarile entro il Termine per l'atto di vendita e l'immobile sarà consegnato il Data di consegna proposta contro un verbale di consegna firmato.

    3. 6.3

      L'Acquirente propone di sostenere l'onorario del notaio, i diritti di cancelleria del tribunale e l'imposta sugli atti di diritto civile (PCC).

      È la prassi abituale, non una regola di legge. Le parti possono ripartire le spese diversamente.

  7. 7.Natura della proposta

    1. 7.1

      La presente proposta non è un'offerta ai sensi dell'art. 66 del Codice civile né un contratto preliminare, e non obbliga nessuna delle parti a concludere un contratto di vendita. Tale obbligo può sorgere solo da un contratto preliminare o da un contratto di vendita stipulato in forma di atto notarile.

    2. 7.2

      Con la presente proposta l'Acquirente non paga alcuna somma al Venditore o all'agente.

    3. 7.3

      Facoltativo

      Le parti negozieranno in buona fede. Le informazioni trasmesse durante le trattative con riserva di riservatezza restano riservate ai sensi dell'art. 72¹ del Codice civile.

      Mantenga questa clausola se condividerà i dati del Suo finanziamento o se il venditore condividerà documenti come un estratto del mutuo.

  8. 8.Validità

    1. 8.1

      La proposta resta valida fino al Data fino alla quale la proposta resta valida. Dopo tale data decade senza ulteriori dichiarazioni dell'Acquirente. Una risposta del Venditore che modifica il prezzo o le condizioni sarà considerata una nuova proposta del Venditore.

  9. 9.Firme

    1. 9.1

      Luogo della firma, il Data della firma. Firma dell'Acquirente.

    2. 9.2

      Confermo di aver ricevuto la proposta e ne accetto le condizioni come base per la negoziazione del contratto preliminare. Data: Data della presa d'atto del venditore. Firma del Venditore.

      Questa riga registra l'accordo del venditore sui termini. Non vincola il venditore a vendere.

Formalità

  1. Non sono richiesti alcuna forma, alcun testimone né alcun notaio.
  2. Firmi e date la lettera. La invii per email, con lettera raccomandata (list polecony) o tramite l'agente. Conservi la prova della data.
  3. Non paghi denaro con la lettera. Versi una caparra solo in base a un contratto preliminare firmato che precisi se la somma è uno zadatek o una zaliczka.
  4. Prima di inviarla, chieda al venditore o all'agente il numero del registro fondiario. Legga il registro gratuitamente su ekw.ms.gov.pl.
  5. Se Lei non è cittadino o società dello SEE o della Svizzera, verifichi se Le serve un'autorizzazione del Ministro dell'Interno.

Errori frequenti

  • Pagare una caparra di prenotazione o una caparra con la lettera. Non dà alcun diritto sull'immobile. Il denaro versato senza un accordo scritto di restituzione può essere difficile da recuperare.
  • Considerare la controfirma del venditore come una vendita. Finché non sono firmati un contratto preliminare o l'atto, il venditore può accettare un'offerta più alta.
  • Fare una proposta prima di leggere il registro fondiario. La sezione II mostra i proprietari, la sezione III le pretese e le esecuzioni, la sezione IV le ipoteche.
  • Omettere la condizione del mutuo quando Le serve un mutuo. La ripeta nel contratto preliminare, altrimenti un mutuo rifiutato può costarLe la caparra.
  • Trattare con un solo coniuge. Un venditore coniugato di solito ha bisogno del consenso dell'altro coniuge per vendere (Codice della famiglia e della tutela art. 37).
  • Descrivere l'immobile in modo vago. Un posto auto o una cantina hanno spesso un proprio registro fondiario o sono una quota separata. Indichi ogni elemento coperto dal prezzo.

Base giuridica

Fonti

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